Оценка недвижимости, как этап инвестиционно-строительной деятельности

3. Строящиеся коммерческими  структурами или же эксплуатируемые.

В рамках расчета эффективности  инвестиционных программ учитывается  влияние следующих показателей:

- показатели тенденции  и прогнозирование рыночных цен  как в сфере муниципального  так и коммерческого строительства.

- прогнозы цен на конструктивные  элементы здания.

- конъюнктуры цен и  себестоимость строительства различного вида строит.  Продукции в зависимости от её назначения.

- условий соц. эк. и  градостройного развития территорий  с учетом мероприятий по охране  окружающей среды в процессе  ее застройки.

- прогнозируемого соотношения  затрат местных бюджетов и  коммерческих структур.

- возможности сокращения  сроков ввода объекта в эксплуатацию, обеспечивающего ускоренную окупаемость  инвестиций за счет получения  дополнительных доходов при досрочном  вводе в эксплуатацию.

При маркетинговом подходе  для оценки инвестиций используются следующие показатели:

- наиболее вероятные условия  и источники финансирования проекта

- показатели пессимистического  и оптимистического прогноза  использования территорий и объектов  в течение расчетного периода  с варьированием привлекаемых  средств населения в форме  организации жилищных займов, выпуска  жилищных сертификатов, привлечение  кредитов и выдачи субсидий  очередникам

- условия возврата или  самоокупаемости бюджетных и  внебюджетных средств и механизм  их реинвестирования в процессе  решения соц.- эк. и градостроительных  задач по территориям жилых  застроек.

При оценке эффективности  инвестиционной программы по территориям  жилых застроек в составе нормативной  базы используются федеральные и местные нормативы.

 

 

 

Таблица 2

	Показатели (наименование норматива)	Ед.изм.
1	НДС	%
2	Налог на прибыль	%
3	Налог на недвижимость	%
4	Индекс сверхнормативной рентабельности	%
5	Подоходный налог	%
6	Налог на содержание жилищного  фонда и объектов соц. инфраструктуры	%/год
7	Налог на прибыль от реализации основных фондов (недвижимости)
8	Стоимость права выкупа аренды на недвижимость	руб/м2/год
9	Стоимость права выкупа аренды на земельных участках	руб/га/год
10	Плата за аренду недвижимости	руб/м2 /год
11	Плата за аренду земельных  участков	руб/га/год
12	Налог на землю	руб/га
13	Поступления от аренды недвижимости	руб/м2 (га) в год
14	Доля э/п в доходах	% / год
15	Коэффициент стартовой цены недвижимости	1
16	Коэффициент инфляции к началу инвестиций	абс18.
17	Параметр инфляционной кривой	абс.
18	Условно-постоянные затраты	%
19	Коэффициент дисконтирования	%
20	Удельный вес вторичного рынка недвижимости	% / год
21	Удельный вес в муниципал. налогов	%

 

Основными показателями экономической  эффективности по территориям жилых  застроек явилось:

1. Общий экономический  эффект.

2. Сравнительная экономическая  эффективность.

3. Эффективность от ускорения  ввода объекта.

Основные показатели коммерческой и бюджетной эффективности от ввода объекта:

1. Чистая текущая стоимость.

2. Срок окупаемости инвестиций.

3. Индекс доходности.

4. Внутренняя норма рентабельности.

5. Степень участия города  в реализации инвестиционного  проекта.

6.Бюджетная эффективность.

6.  Пути повышения технико-экономической эффективности объектов жилищно-гражданского назначения

Сравнительный экономический  эффект от изменения сметной себестоимости  строительства определяется как  разница показателей:

Э_о = С_о – С_i , С_i à

С_{о -} себестоимость строительства плановая

С_i - себестоимость строительства после изменения

Экономия от снижения удельных затрат по эксплуатации расч-ся:

Э_э = (М_о - М_i ) Ÿ Т , М_i à

М_о – удельные затраты до изменения

М_{i –} удельные затраты после изменений

Т - продолжительность жизненного цикла проекта

Совершенствование объёма планированных  решений.

Экономность проекта зданий зависящая от его геометрического  построения должна быть обусловлена  прежде всего функциональной целесообразностью  объемно-планировочного решения объекта  выбранного из нескольких.

Технико-экономические показатели влияют на себестоимость следующих  материалов:

- расход строительных  материалов для наружных стен

- тепло потери через  наружные ограждающие наружности

- затраты, связанные с  освоением территорий

- эксплуатационные расходы.

 

Коэффициент компактности рассчитывается по следующей форме:

S_огр - площадь здания соприкасающаяся с воздухом

V_зд - объем здания

Технико-экономический показатель в потенциале характеризующий потенциал  ресурса теплосбережения:

 

S_з – площадь земли.

Экономическая оценка кооперированных зданий

Социально–экономический эффект кооперированных зданий достигается  путем увеличения пропускной способности  учреждений входящих в комплекс рационального  использования времени населения  при соответствующем режиме работы учреждения. Снижением количества обслуживаемого персонала, главным образом управленческого  персонала.

 

Список литературы

1. Ильенкова С. Д.; Гохберг Л. М.; Ягудин С. Ю.; Кузнецов В. И.; Бандурин А. В.; Ильенкова Н. Д.; Пудич В. С.; Смирнов С. А. «Инновационный менеджмент"
2. Методические указания по выполнению контрольной работы по дисциплине «Инвестиционный менеджмент»
3. http://revolution.allbest.ru
4. http://spt46.ru