Сравнительный подход в оценке недвижимости

Сравнительный подход в оценке недвижимости

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках  с аналогичными объектами на рынке  и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно, фактическая цена продажи объекта может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка. Учитывая, что данный подход оценки недвижимости основывается на сравнении продаж, его называют сравнительным. В силу того, что рассматриваемый подход использует данные о сделках на рынке, его еще называют рыночным.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах  оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада.

Принцип замещения  – разумный потенциальный собственник  не заплатит за объект недвижимости сумму  большую, чем та минимальная цена, за которую может быть приобретен или построен (с учетом фактора  времени) аналогичный объект. Следовательно, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется минимальной  ценой приобретения аналогичного объекта.

Теоретической основой принципа замещения является широко известная в современной  экономической теории концепция  рационального выбора, согласно которой  рациональным является такой выбор  хозяйствующего субъекта, который обеспечивает минимальные альтернативные издержки, минимизацию упущенной выгоды в  связи с принятием того или иного решения. 

Принцип вклада. Вклад – сумма, на которую увеличивается  или уменьшается стоимость объекта  вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. При этом величина такого увеличения (уменьшения) может быть как выше, так и ниже затрат на его создание.

Принцип спроса и предложения. Оценщик при определении  стоимости объекта должен понимать, какие факторы и каким образом  влияют на спрос и предложение  на рынке недвижимости, какие изменения  этих факторов могут произойти и  как эти изменения повлияют на стоимость данного объекта недвижимости.

На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов  сравнения и измерения корректировок  рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости  оцениваемого объекта.

Процесс выполнения оценки объекта недвижимости сравнительным  подходом осуществляется четырьмя этапами:

Этапы

Этап 1

Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит  данный объект. Выявляются объекты  недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

 Этап 2

Собирается  и проверяется информация по объектам-аналогам, анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

Этап 3

Выделенные  различия в ценообразующих характеристиках сравнимаевых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

Этап 4

Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода. 

Для расчета  стоимости оцениваемого объекта  сравнительным подходом используется множество различных методов: общая  группировка, метод восстановительной  стоимости по аналогам, методы, основанные на анализе парных продаж, экспертные методы расчета, статистические методы.

Общая группировка  может использоваться на активном рынке, где может быть найдено достаточное  число продаж с тем, чтобы сузить рыночный разброс цен. Данный метод  зависит от наличия относительно однородных объектов. В этом случае оценщик может принять решение  не производить отдельные поправки, а сравнить оцениваемый объект в  целом, чтобы определить, лучше он или хуже каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка. Это снимает необходимость отдельно рассматривать каждую характеристику, отличающую оцениваемую собственность  от сопоставимых проданных объектов.

Метод восстановительной  стоимости по аналогам. В рассматриваемом  методе оценка производится на основе предварительного подбора и сравнения  оцениваемого объекта с объектами-аналогами, уже созданными в данное время. После  нахождения аналогов как результат  оценки принимается их восстановительная  стоимость, т.е. рассчитанная для них  сметная стоимость в строительном проекте. ридман Джек и Ордуэй Н. – авторы учебника «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» выделяют метод общей группировки. может использоваться на активном рынке, где может быть найдено достаточное число продаж с тем, чтобы сузить рыночный разброс цен. Данный метод зависит от наличия относительно однородных объектов. В этом случае оценщик может принять решение не производить отдельные поправки, а сравнить оцениваемый объект в целом, чтобы определить, лучше он или хуже каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка. Это снимает необходимость отдельно рассматривать каждую характеристику, отличающую оцениваемую собственность от сопоставимых проданных объектов [12, с. 293].

Экономист Соловьев М.М. в учебном пособии  «Оценочная деятельность» рассматривает  такие методы как: метод восстановительной  стоимости по аналогам и метод  сравнения.. В рассматриваемом методе оценка производится на основе предварительного подбора и сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, уже созданными в данное время. После нахождения аналогов как результат оценки принимается их восстановительная стоимость, т.е. рассчитанная для них сметная стоимость в строительном проекте. Таким образом, результат ищется по проектным аналогам сразу в конечном, интегральном стоимостном виде. В иных случаях, если выбранные аналоги несколько отличаются от оцениваемого объекта, производится корректировка их стоимости.

Метод восстановительной  стоимости по аналогам целесообразно  применять при работе с функционально  и архитектурно ординарными объектами  строительства – школьными зданиями, типовым жилищным строительством и  т.п. При наличии непринципиально  отличающихся свойств оцениваемых  объектов их аналоги и оценки подбираются  и корректируются с учетом таких  отличий [10, с. 69].

Авторы учебника «Оценка недвижимости» Грязнова А.Г. и Федотова М.А. выделяют следующие:

методы основанные на анализе парных продаж;

экспертные  методы расчета и внесения поправок;

статистические  методы.

Метод парных продаж: под парной продажей подразумевается  продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого и  объясняется разница в цене объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки  на этот параметр цены продажи сопоставимого  с объектом оценки объекта-аналога. Ограниченность применения данного  метода объясняется сложностью подбора  объектов парной продажи, поиском и  проработкой большого количества информации [6, с. 192].

Экспертные  методы расчета и внесения поправок. Основу экспертных методов расчета  и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый  объект хуже или лучше сопоставимого  аналога.

Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные долларовые поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях [6, с. 193].

Статистические  методы. Надо сказать, что при оценке недвижимости методом сравнительного анализа продаж, в процессе внесения поправок на различия между оцениваемым  объектом и аналогом, не всегда удается  относительно точный расчет вероятной  цены объекта. Если не использовать такие  методы расчета поправок, как корреляционно  регрессионный анализ, следует вводить  как можно меньше корректировок  на различия в характеристиках сравниваемых объектов.

Метод корреляционно-регресионного анализа.

Суть метода состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями  цен объекта недвижимости и изменениями  каких-либо его характеристик.  Данный метод трудоемок и требует  для своего применения достаточно развитого  рынка недвижимости т.к. предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных [6, с. 194].

Cоотношение дохода к цене.

Метод соотнесения  цены и дохода основывается на предположении, что величина дохода, приносимого  недвижимостью, является ценообразующим фактором, и соизмерение цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости.

В зависимости  от вида приносимого недвижимость дохода можно использовать валовый рентный мультипликатор (ВРМ)  общий коэффициент капитализации (ОКК) [4, с. 273]

1) валовый рентный мультипликатор (GRM), также известный как мультипликатор валового дохода (gross income multiplier (GIM)).  Это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Валовый рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный (ПВД), либо действительный валовый доход (ДВД). [4, с. 273] На некоторых рынках используется также месячный рентный мультипликатор, который учитывает доход на ежемесячной, а не на годовой основе [12, с. 300]. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используется как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.

Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного мультипликатора:

 оценивается  валовый доход оцениваемого объекта, либо потенциальный, либо действительный;

подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода;

вносятся  необходимые корректировки, увеличивающие  сопоставимость аналогов с оцениваемым  объектом;

по каждому  аналогу рассчитывается валовый рентный мультипликатор;

определяется  итоговый ВРМ как средняя арифметическая расчетных ВРМ по всем аналогам;

рассчитывается  рыночная стоимость оцениваемого объекта  как произведение среднего ВРМ и  расчетного адекватного валового дохода оцениваемого объекта.

Вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта  рассчитывается по формуле: 

Сн = ПВДоц (ДВДоц)хВРМср                              (1) 

где Сн – расчетная рыночная стоимость оцениваемого объекта;

ПВДоц – потенциальный валовый доход от оцениваемого объекта;

ДВДоц – действительный валовый доход от оцениваемого объекта

ВРМср - валовой рентный мультипликатор;

Ца - цена продажи аналогичного объекта недвижимости; 

или по формуле: 

Сн = ПВДоц (ДВДоц)х (Ца1/ПДВ1+ …+Цаn/ПВДаn):n             (2) 

где Ца1 – цена продажи первого аналогичного объекта;

ПВД1 – потенциальный валовый доход от первого аналогичного объекта;

Цаn – цена продажи n-ного аналогичного объекта;

ПВДаn – потенциальный валовый доход от n-ного аналогичного объекта;

n – количество аналогичных объектов. [4, с. 274] 

GRM считается  рыночным методом оценки объекта  приносящей доход собственности,  поскольку данный показатель  учитывает продажные цены и  валовые рентные доходы по  проданным на рынке объектам. 

Валовой рентный  мультипликатор не следует корректировать на удобства или другие различия, которые  существуют между сопоставимыми  и оцениваемыми объектами. В основу расчета GRM положены фактические арендные платежи и продажные цены, преобладающие  на рынке. Если между сопоставимыми  и оцениваемыми объектами есть различия в удобствах или уровне услуг, предполагается, что эти различия уже учтены в продажных ценах  и в ставках арендной платы. 

Соответственно, если сопоставимый объект был хуже, то его продажная цена и ставки арендной платы ниже. Математическое отношение валового дохода к продажной  цене при этом не изменится.