Сравнительный подход в оценке недвижимости

Однако математическое соотношение не устраняет необходимости  здравого подбора сопоставимых объектов [12, с. 300]. 

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

может применяться  только в условиях развитого и  активного рынка недвижимости [6, с. 196], т.е. оцениваемая собственность  должна находиться на таком рынке, на котором происходят регулярные продажи  и покупки конкурентоспособных  объектов на основе приносимых ими  доходов [12, с. 300].

в полной мере не учитывает разницу в рисках или к нормам возврата капитала между  объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

 не учитывает  также вполне вероятную разницу  в чистых операционных доходах  сравниваемых объектов [6, с. 196]. 

2) общий  коэффициент капитализации (ОКК), также известный как общий  коэффициент (overall rate (OAR)). Общая ставка дохода является элементом доходного подхода к оценке. Расчет общей ставки дохода на основе рыночных данных позволяет снять некоторые главные возражения против применения GRM. Чтобы определить общий коэффициент капитализации по рыночным данным, оценщик должен отобрать аналогичные недавно проданные объекты, характеризующиеся потоками доходов, сходными по риску и продолжительности с потоками доходов от объекта оценки. Это позволяет оценщику использовать прямую капитализацию с тем, чтобы конвертировать прогнозируемый чистый операционный доход в оценку рыночной стоимости. Прямая капитализация определяется как пересчет ожидаемого чистого операционного дохода в единую сумму текущей стоимости путем деления дохода на соответствующий коэффициент, отражающий преобладающее соотношение между чистым операционным доходом и продажной ценой сопоставимых объектов, продаваемых на рынке [12, с 300]. 

При использовании  общего коэффициента капитализации  процесс определения вероятной  цены продажи оцениваемого объекта  может быть представлен в виде следующих этапов:

рассчитывается  чистый операционный доход от оцениваемого объекта недвижимости;

подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине чистого операционного дохода;

вносятся  необходимые корректировки, увеличивающие  сопоставимость аналогов с оцениваемым  объектом;

по каждому  налогу рассчитывается общий коэффициент  капитализации;

определяется  итоговый ОКК как средняя арифметическая расчетных ОКК по всем аналогам;

рассчитывается  рыночная стоимость оцениваемого объекта  как отношение чистого операционного  дохода оцениваемого объекта к среднему ОКК по отобранным аналогам. 

Подбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом, проводится в соответствующем по назначению сегменте рынка недвижимости; идентификация объектов включает такие  параметры, как степень риска, уровень  дохода и т.д. 

Вероятная цена продажи объекта оценки будет  определяться формулой: 

Сн = ЧОДоц/ОККср                                                   (3) 

где Сн – расчетная рыночная цена объекта оценки;

ЧОДоц - чистый операционный доход аналога;

ОККср – общий коэффициент капитализации средний 

или рассчитывается по формуле: 

Сн = ЧОДоц/(ЧОД1/Ц1 +…+ ЧОДn/Цn):n                          (4) 

где ЧОД1 – чистый операционный доход от первого аналога;

Ц1 – цена первого аналога;

ЧОДn – чистый операционный доход от n-ного аналога;

Цn – цена n-ного аналога;

n – количество аналогов. [4, с. 275-277] 

Преимущество  данной процедуры расчета заключается  в том, что она основана на использовании  рыночной информации и легко реализуема. Подобно методу GRM действенность  данного подхода зависит от качества рыночных данных, которые могут быть собраны и подтверждены [12, с. 300]. 

Таким образом, сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами  на рынке и сравнении оцениваемой  недвижимости с аналогами. 

Этот подход часто употребляется и дает хорошие  результаты при оценке объектов, по которым есть достоверная информация о ценах совершенных сделок купли-продажи  или о ценах предложений таких  объектов на продажу. 

Например, оценка квартир производится, в основном, методами сравнительного подхода, поскольку  и количество совершаемых сделок, и количество предложений по купле-продаже  очень велико, а сами объекты достаточно однотипны, то есть поиск аналогов не представляет большого труда. 

Для осуществления  всех рассмотренных методов сравнительного подхода необходимо:

наличие развитого  рынка недвижимости;

открытость  рынка;

доступность информации о предыдущих сделках;

наличие специальных  служб, накапливающих информацию. 

Таким образом, можно выделить преимущества и недостатки сравнительного метода: 

Преимуществами  сравнительного подхода являются: 

наиболее  простой подход;

статистически обоснованный;

предлагает  методы корректировки;

обеспечивает  данные для других подходов в оценке. 

Недостатками  сравнительного подхода являются:

требует активного  рынка;

сравнительные данные не всегда имеются;

требует внесения поправок, большое количество которых  оказывает влияние на достоверность  результатов;

основан на прошлых событиях, не принимает в  расчет будущие ожидания.