Рынок земли и его особенности

В-третьих, борьба в законодательных органах власти между сторонниками крайних позиций в отношении частной собственности на землю и ее купли-продажи не позволила разработать механизм контроля и регулирования не только рынка земли, но и ее использования, как на общегосударственном, так и муниципальном уровнях, в целях предотвращения различных злоупотреблений и негативных процессов, связанных с земельными отношениями: спекуляции земельными участками, их монопольной концентрации, а также дробления при передаче по наследству и др.

В четвертых, правовой вакуум создает беспрецедентные  условия для вмешательства чиновников в процессы распределения и перераспределения  земли, исходя из их личных, корыстных  интересов, далеких от интересов, как хозяйствующих субъектов, так и государства, что, в свою очередь, способствует росту транзакционных издержек. В-пятых, введение моратория на куплю-продажу земли в период, когда происходило распределение земельных участков бывших колхозов и совхозов между работниками этих предприятий, породило никем не контролируемый процесс стихийного перераспределения этих земель. А так как на рынке земли объектом торговли может быть право пользования земельным участком, многие владельцы долей переуступали это право за символическую плату и часто субъектам, не имевшим отношения к данному хозяйству или даже району.

Результат этого  процесса - появление теневого рынка земли. 
Скрытые формы рынка земли или теневые рынки земли - порождение переходного периода от плановой экономической системы социалистического типа к рыночной экономике, - явление, характерное не только для российской экономики. С ней сталкиваются многие постсоциалистические страны. 

Все вышесказанное  позволяет выделить несколько типов  классификации рынка земли. По степени  вовлечения в рыночный оборот можно выделить первичный и вторичный рынки земли. По уровню открытости - легальные, поддающиеся учету и контролю над сделками, и нелегальные (теневые) рынки земли. По степени развитости - формирующиеся, развивающиеся и развитые. Экономике России, на наш взгляд, присущи в полном объеме первые две классификации, а целью совершенствования земельных отношений должно быть стремление к созданию развитого, то есть цивилизованного земельного рынка.

По мнению экспертов, развитие земельного рынка может  привести к ряду последствий негативного и позитивного характера. Большинство экспертов обеспокоено процессами деградации земель и усилением социальной напряженности в результате перераспределения собственности на землю. К тому же велика вероятность того, что в результате развития рыночных отношений увеличатся объем земельных платежей и число собственников земельных участков. Не вызывает опасений выкуп больших площадей российских земель иностранными гражданами. В отношении того, сможет ли рынок распределить земельные участки в руках наиболее эффективных собственников, эксперты высказались, далеко не однозначно.

Для создания благоприятных  условий более эффективного использования  земельных ресурсов эксперты считают  необходимым продолжить приватизацию земель поселений, упростив процедуру предоставления земельных участков и существенно увеличить долю частной собственности (50—70 %) на эту категорию земель. Причем оборот земель поселений должен в большей степени регулироваться рыночными механизмами. В отношении приватизации земель сельскохозяйственного назначения эксперты высказывались более сдержанно, считая, что доля частной собственности на землю сельскохозяйственного назначения не должна быть более 25 %. При этом государство должно четко контролировать оборот земель сельскохозяйственного назначения [7].

Цена, по которой  на данный момент продаются земельные  участки сельскохозяйственного  назначения, является ниже объективной (т. е. земля недооценена), и в ближайшие 5 лет она, скорее всего, останется  на том же уровне либо немного увеличится. Цена на землю поселений в большинстве случаев соответствует ее реальной стоимости (что свидетельствует о достаточно развитом рынке земельных участков) и в ближайшие 5 лет, вследствие объективных причин, стоимость земельных участков в городах и поселениях будет увеличиваться. Полноценному вовлечению земли в хозяйственный оборот препятствует ряд факторов, одним из важнейших является наличие административных барьеров на пути предпринимателей к покупке земельных участков для осуществления хозяйственной деятельности.

Ценовая ситуация на частном рынке земельных участков характеризуется сильным завышением стоимости участков, при этом рынок  частных компаний, предоставляющих  посреднические услуги в области  земельных отношений, в значительной мере ограничен в свободе, что подразумевает существование барьеров для создания новых компаний. Существование подобных барьеров неизбежно ведет к его монополизации, что создает предпосылки для подрыва конкурентной среды и постепенного размывания стимулов к повышению конкурентоспособности предприятий. К числу причин, обусловливающих существование ограничений свободы рынка, в первую очередь следует отнести деятельность бюрократического аппарата, которая характеризуется невысоким уровнем компетенции, а в ряде случаев – умышленным поведением служащих, направленным на извлечение ренты из административного ресурса.

Процедура предоставления земельных участков значительно  менее удобна и доступна для предприятий  малого и среднего бизнеса (по сравнению  с приобретением на частном рынке). Сложность успешного прохождения процедуры предоставления земельных участков органами государственной власти или местного самоуправления отмечается как один из наиболее важных факторов, ограничивающих возможности малых предприятий приобрести земельные участки в собственность. Помимо значительных издержек на получение необходимых разрешений, проведение землеустроительных работ и согласований с инженерными службами зачастую превращается в широкое поле для коррупционных действий работников и руководителей соответствующих служб. Имеется значительное количество свидетельств о непоследовательных действиях органов местного самоуправления: после постановления о предоставлении земельного участка нередко выходит постановление об отмене предыдущего. При этом оспаривание отмены постановления в суде редко приводит к положительному для предпринимателей результату. Отмечаются отдельные случаи, когда чиновники удерживают компании от подачи заявлений на приобретение земли в собственность, так как для них более удобными являются отношения аренды.

 В связи  с этим множество компаний  даже не пытаются подавать  заявления о предоставлении и  продолжают арендовать земельные участки. Часто при принятии решений властями муниципальных образований существенно нарушается антимонопольное законодательство. Проверки Федеральной антимонопольной службы РФ систематически выявляют различные нарушения. 

3. ЗЕМЕЛЬНАЯ  ИПОТЕКА 

Развитие рынка  земли в России невозможно без  развития земельной ипотеки. Если до недавнего времени экономическая ситуация в аграрном секторе экономики не способствовала заключению долгосрочных кредитных договоров, обязательства по которым обеспечиваются залогом земли, то в настоящее время в сельском хозяйстве начинают складываться благоприятные условия для развития и этого направления кредитования.

Соответственно  увеличивается потребность в  долгосрочных финансовых ресурсах на модернизацию производства и его  техническое перевооружение. Из всех же источников наиболее доступным финансовым ресурсом для этого является ипотечный кредит под залог земельных участков. Этот кредит является целевым, долгосрочным, капиталоемким, реально обеспеченным, и вследствие этого он выгоден как для заемщика, так и для кредитора.

Однако земельная  ипотека в России начнет полноценно работать, по оптимистическому прогнозу, через пару лет, по пессимистическому – лет через десять. Сейчас ее механизм обкатывается на государственных банках, в задачу которых входит создание единой системы формирования активов и накопление земельной базы.

Развитие системы земельно-ипотечного кредитования в России началось с принятием национального проекта по развитию АПК. Одно из направлений федеральной программы – «Стимулирование развития малых форм хозяйствования» – предусматривает развитие (создание) кредитования под залог земельных участков. Новый механизм призван расширить ресурсную базу сельхозпроизводителей и таким образом облегчить им доступ к долгосрочному финансированию.

По словам председателя Агропромышленного союза товаропроизводителей Кировской области Владимира Домрачева [12], этот банковский продукт может дать хозяйствам возможность развиваться: «Сельхозпроизводителям требуются большие суммы, а залоговой базы у них не хватает. Земля — это дополнительный актив, а для некоторых и единственный».

С принятием национального проекта был урегулирован ряд правовых вопросов. В частности, после внесения поправок в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» сельскохозяйственные земли были исключены из перечня земель, не подлежащих ипотеке. Таким образом, давно блуждавшая в головах чиновников идея получила реальные предпосылки для развития. Но для ее воплощения одной правовой базы недостаточно, нужен еще механизм осуществления.

Сегодня в мире существует две модели земельной  ипотеки: одноуровневая и двухуровневая.

Одноуровневая система предполагает такую систему работы с земельными активами, когда специализированные банки осуществляют весь комплекс ипотечных коопераций – кредитование, выпуск земельных ипотечных ценных бумаг, привлечение с финансовых рынков необходимых ресурсов и рефинансирование новых кредитов. Именно такая система распространена в Европе.

В двухуровневой  модели земельной ипотеки, которая работает в США, выдавать кредиты под залог земли могут любые банки. Для обеспечения системы рефинансирования кредитов создают структуры второго уровня, в которых аккумулируются земельные залоги.

В качестве такой  структуры может выступать земельно-ипотечное  агентство, которое после накопления определенного объема активов выпускает  ценные бумаги и реализует их на финансовых рынках. Полученные средства направляются на рефинансирование кредитов в те банки, которые принимают участие в земельно-ипотечной программе.

В настоящее  время рассматривается концепция  развития земельно-ипотечного кредитования по второму пути. Есть различные варианты формирования земельно-ипотечных агентств.

Первый  вариант – государственная структура, которая может быть создана по принципу Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

Второй  вариант – государственно-коммерческая структура, в создании и работе которой совместно участвуют банки и государство.

Третий  вариант – коммерческая структура, в которой участвуют только банки на межкорпоративной основе.

Переход ко второму  варианту может растянуться на несколько  лет. Не исключено, что в течение  этого времени необходимость в нем отпадет. И вместо американской модели в России будет построена европейская модель развития земельной ипотеки. Для развития ситуации по такому сценарию уже есть определенные предпосылки. 

В большинстве  коммерческих банков нет программ, которые бы разрабатывались специально для сельского хозяйства. Необходимо учесть, что условия кредитования АПК имеют ряд особенностей, например, по структуре залога, срокам, отсрочкам по платежам и прочее. Возможно, поэтому подобные сделки носят единичный характер. 
Коммерческие банки неохотно кредитуют предприятия сельского хозяйства из-за высокого уровня риска не возврата кредитов.

Это объясняется следующими причинами: 
-   неразвитостью сельскохозяйственного рынка; 
-   сложностью в подготовке анализа и мониторинга данного рынка; 
-   законодательными ограничениями; 
-   отсутствием налаженного правового механизма кредитования сельского хозяйства; 
-   сложностями при реализации залога.

Основные риски  для банков при работе с земельной  ипотекой связаны со спецификой рынка земли. Характерна низкая ликвидность некоторых объектов, часто непрозрачность и недостаточность пакета документов, нецелевое использование участка. Залог земельного участка чаще всего используется при кредитовании инвестпроектов, расширении производственной базы, постройки перерабатывающих комплексов. Данная форма залога неудобна как для банков, так и для самих залогодателей. Стадии оформления земли в залог занимают около двух–четырех месяцев. При этом высока вероятность отказа в получении кредита. В результате, во многом из-за бюрократизации и несовершенной законодательной базы, клиент теряет время и деньги. В сельском хозяйстве, как ни в одной другой отрасли, важна именно оперативность.

Осваивать невозделанную  целину – земельную ипотеку пришлось государственным банкам. Специальные программы кредитования под залог земли предлагают два банка – Сбербанк и Россельхозбанк, с крупными заемщиками также работает Внешторгбанк. Однако львиная доля выданных земельных займов приходится на первые два банка. 
Россельхозбанк предлагает программы кредитования для различных категорий клиентов: личных подсобных хозяйств, крестьянских (фермерских) хозяйств и иных объектов малого и среднего предпринимательства в АПК, корпоративных сельхозпредприятий, объектов инфраструктуры и др. Во всех этих программах в качестве залога принимается ликвидное имущество, в том числе земля, если на нее оформлено право собственности.

В Сбербанке  в программах по кредитованию сельхозпроизводителей  и владельцев личных подсобных хозяйств также указано, что в качестве залога может приниматься земельный участок. И сроки кредитования могут быть от года до пяти лет. Основным препятствием в развитии земельной ипотеки является неоформленное право собственности. По некоторым оценкам, только 13% земель сельскохозяйственного назначения поставлены на кадастровый учет и прошли юридическую регистрацию [11].

То есть только 13% земель сельскохозяйственного назначения могут использоваться в качестве залога. Для того чтобы участок мог использоваться в качестве залога, он должен иметь фиксированные границы, которые описаны и удостоверены в установленном порядке, местоположение, правовой статус и уникальный кадастровый номер.

Ипотека части  земельного участка возможна только после ее полного выделения в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности, и прохождения процедуры государственного кадастрового учета. Но сегодня для практической реализации всех этих требований существует множество препятствий. Существующая система оформления участков в собственность имеет длительные сроки рассмотрения заявок и высокую стоимость работ. Поэтому процесс оформления идет крайне медленно. Таким образом, значительные площади земли оказались не вовлечены в рыночной оборот. А потому вопрос развития земельной ипотеки упирается не только в нежелание банков кредитовать сельхозпредприятия под залог земли, но и в то, что объемы данного актива на рынке чрезмерно малы. Для того чтобы механизм земельной ипотеки начал работать в полном объеме, необходимо создать земельный банк. По оценкам Россельхозбанка, для эмиссии ипотечных ценных бумаг необходимо иметь в портфеле порядка 750 тыс. гектаров земель среднего качества [12].