Рынок земли. проблемы его формирования в современной России

 

 

 

 

 

 

  

 

 

 

Содержание:

1. Введение

 

2. Собственность на землю

 

А) Частная собственность  на землю

 

Б) Государственная собственность  на землю

 

В) Цена земли

  4. Рынок земли России  в новых экономических условиях

  5. Проблемы формирования  рынка земли в современной  России.

  6. Заключение

  7. Список литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение 

Россия – страна, богато наделенная самыми разнообразными природными ресурсами. По запасам многих из них  России принадлежит первое место  в мире. Зарубежные путешественники, ученые и дипломаты издавна восхищались  сказочными богатствами российских недр. Главное богатство России –  это щедрая природа: бескрайние леса, поля, моря. Это ее регионы, каждый из которых играет свою незаменимую роль в жизни страны, давая ей кто нефть и газ, кто машины и научные открытия. Земля, ее недра, леса, животный мир и другие ресурсы составляют основу жизни и деятельности людей.В настоящее время практически во всём мире с каждым годом наблюдается постепенное глобальное ухудшение состояния окружающей природной среды. Особенно ярко это проявляется в нашей стране так как, и уровень технического развития оставляет желать лучшего, и степень защищённости предприятий никуда не годится. Это происходит под воздействием различных факторов, в основном это обусловленная жизненной необходимостью, всевозрастающая активная деятельность человека по приспосабливанию окружающей среды для себя и своих нужд. И всё это приводит к необходимости принятия мер по сохранению как самих земель, так и их ценных качеств.На рынке земли объектом купли продажи является не сама земля, а право принадлежности земельного участка кому-либо или право пользования им, или то и другое вместе. В России юридически право частной собственности на землю признано еще с декабря 1990 года, когда была принята Конституция РСФСР, однако в ней был определен 10-летний мораторий на куплю-продажу земли. Принятые вслед за этим Конституция РФ, Указы Президента РФ порождали ситуацию довольно противоречивую: с одной стороны, право частной собственности и возможность рыночного оборота земель юридически не возбранялись, с другой – во многих регионах вводился запрет на сделки с земельными участками, являвшимися средством и условием производства. Принятие Земельного Кодекса снимает некоторые противоречия, разрешая куплю-продажу 2% земельного фонда страны, которые включают земли городов и населенных пунктов, предприятий промышленности, транспорта, связи, радиовещания и т.п., однако эффективного механизма его реализации пока нет. Тем не менее, многими аналитиками констатируется существование рыночного оборота земель в России.

Собственность на землю 
В настоящее время в России существует две формы собственности на землю:

·  государственная;

·  частная.

В государственной (федеральной) собственности находятся:

·  все земли лесного фонда;

·  часть земель водного фонда;

·  земли особо охраняемых природных территорий федерального значения; часть земель областей, переданных в процессе разграничения государственной собственности на землю.

К собственности областей относятся :

·  земли фонда перераспределения;

·  земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости, находящиеся в собственности областей, а также ранее приватизированные предприятия, находящиеся в собственности областей;

·  земельные участки, на которых расположены государственные унитарные предприятия, государственные учреждения, созданные органами власти областей.

К муниципальной собственности  относятся: все земли на территории муниципальных образований, кроме  земель частной собственности и  земель, отнесённых к федеральной  собственности и к собственности  областей.

Перечень земельных участков, которые отнесли к тому или  иному уровню территориальной государственной  собственности готовился территориальными органами исполнительной власти РФ, департаментами имущества и земельных отношений областных и районных администраций, областными и районными Советами (Законодательными собраниями) депутатов, главами администраций областей и муниципальных образований.

В частной собственности  находятся:

·  земельные участки граждан, оформленные в установленном порядке, на которых расположены индивидуальные жилые дома;

·  земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства;

·  садовые участки;

·  участки для ведения личного подсобного хозяйства за пределами поселений, выделенные за счёт земельных долей;

·  земельные доли из земель сельскохозяйственного назначения физических лиц в общей долевой собственности;

·  земельные участки крестьянских (фермерских) хозяйств;

·  земельные участки, приобретённые в собственность под приватизированными предприятиями.

В соответствии с действующим  законодательством все юридические  лица независимо от их организационно-правовой формы, формы собственности, все  граждане, имеющие фактически в пользовании  земельные участки, должны иметь  соответствующие правоустанавливающие документы, а если нет таковых  – оформить их.

Это сегодня актуально, так  как много лиц изъявляют желание  приобрести земельные участки в  собственность в лесных и водоохраняемых зонах, в лечебно-оздоровительных местностях, из земель сельскохозяйственного назначения и иных особо охраняемых природных территориях.

В современных условиях минимальный  ценностный уровень, соответствующий  абсолютной ренте, устанавливается  и закрепляется законодательно для  каждого региона и вида отраслевого  использования земли. Ценностные разности по критериям выгоды местоположения и качества оцениваемого земельного участка выражаются показателями дифференциальной ренты.

Наиболее важные факторы, влияющие на величину земельной, дифференциальной ренты, а, следовательно, и на рыночную стоимость сельскохозяйственных угодий:

·  природно-климатические условия, определяющие тип и основные направления ведения сельскохозяйственного производства и выбор наилучших или наиболее доходных для данной местности культур;

·  структура посевных площадей и преобладающие системы севооборотов;

·  плодородие, технологические свойства и другие качества почв и рельефа, влияющие на уровень урожайности сельскохозяйственных культур и продуктивность сельскохозяйственных земель;

·  урожайность основных сельскохозяйственных культур, сложившаяся при ведении сельского хозяйства в регионе расположения объекта оценки;

·  местоположение относительно рынков сбыта сельскохозяйственной продукции, первичной переработки продукции и центров технического обслуживания;

·  конъюнктура цен на горюче-смазочные материалы и сельскохозяйственную технику, а также на сельскохозяйственную продукцию на внутреннем и международном рынках;

·  иные факторы, определяемые местной спецификой, особенностями и условиями ведения сельского хозяйства.

В свою очередь, на наш взгляд, объективным условиям образования  и распределения земельной ренты  должен соответствовать экономический механизм рентных отношений, как условие создания для товаропроизводителей равных возможностей воспроизводства, стимулов эффективного хозяйствования и рационального использования земли. Из инструментов этого механизма определяющую роль играют ценообразование и налоговая система.

Рынок земли России в новых экономических условиях

Анализ формирования рынка  земли позволил выявить следующие  особенности его становления.

Во-первых, образование первичного рынка земли в современной  России связано с тем, что государство  постепенно уступает право пользования  землей и право собственности  на землю субъектам хозяйственной  деятельности. На первых этапах этим правом наделяли в административном порядке, такая земля используется для  нужд государства и безвозмездно распределяется между производственными  и административными единицами. На современном этапе государство  стремится воплотить в жизнь  свое право собственности на землю  и прибегает к платным формам его уступки. Во-вторых, отождествление сущности рыночного оборота земли  с ее свободной куплей-продажей, трактовка частной собственности  на землю как права полного  безграничного распоряжения землей сформировали негативное отношение  многих законодателей к рынку  земли, что не могло способствовать его эффективному становлению, развитию, а, тем более – совершенствованию. В-третьих, борьба в законодательных  органах власти между сторонниками крайних позиций в отношении  частной собственности на землю  и ее купли-продажи не позволила  разработать механизм контроля и  регулирования не только рынка земли, но и ее использования как на общегосударственном, так и муниципальном уровнях, в целях предотвращения различных злоупотреблений и негативных процессов, связанных с земельными отношениями: спекуляции земельными участками, их монопольной концентрации, а также дробления при передаче по наследству и др. В четвертых, правовой вакуум создает беспрецедентные условия для вмешательства чиновников в процессы распределения и перераспределения земли, исходя из их личных, корыстных интересов, далеких от интересов как хозяйствующих субъектов, так и государства, что, в свою очередь, способствует росту трансакционных издержек. В-пятых, введение моратория на куплю-продажу земли в период, когда происходило распределение земельных участков бывших колхозов и совхозов между работниками этих предприятий, породило никем не контролируемый процесс стихийного перераспределения этих земель. А так как на рынке земли объектом торговли может быть право пользования земельным участком, многие владельцы долей переуступали это право за символическую плату и часто субъектам, не имевшим отношения к данному хозяйству или даже району. Результат этого процесса – появление теневого рынка земли.

Скрытые формы рынка земли  или теневые рынки земли –  порождение переходного периода  от плановой экономической системы  социалистического типа к рыночной экономике, – явление, характерное  не только для российской экономики. С ней сталкиваются многие постсоциалистические страны. Основные формы теневых сделок реализуются следующими способами:

во-первых, путем продажи  недвижимости (зданий, сооружений и  др.), которая сопровождается передачей  сопутствующей земли. По форме –  это сделка по поводу недвижимости, а на самом деле в стоимость  помещения включена стоимость земли. Например, департамент по управлению муниципальным имуществом получает право пользования землей безвозмездно путем административного выделения, а затем продает помещение  торговой организации. Причем в стоимость  помещения включается и стоимость  земли, хотя при оформлении документов она не учитывается;

во-вторых, сдача в аренду помещений вместе с землей. В ходе таких сделок аренда земли реализуется  в скрытой форме.

Все вышесказанное позволяет  выделить несколько типов классификации  рынка земли. По степени вовлечения в рыночный оборот можно выделить первичный и вторичный рынки  земли. По уровню открытости – легальные, поддающиеся учету и контролю за сделками, и нелегальные (теневые) рынки земли. По степени развитости – формирующиеся, развивающиеся и развитые. Экономике России, на наш взгляд, присущи в полном объеме первые две классификации, а целью совершенствования земельных отношений должно быть стремление к созданию развитого, то есть цивилизованного земельного рынка.

Проблемы формирования рынка земли в современной России

В социально-экономическом  развитии общества земельным ресурсам, землепользованию и земельным отношениям всегда принадлежит ведущая роль. Поэтому характер и масштабы земельных  преобразований следует рассматривать  как один из решающих факторов, которые  определяют темпы и эффективность  развития национальной экономики, становления  рыночных отношений.

Со времени проведения земельной реформы (1990 г.) в России создан новый земельный строй. В  частности, ликвидирована государственная  монополия на землю, осуществлен  переход к многоукладному землепользованию и многообразию форм собственности  на землю, внедрено платное землепользование. Созданы объективные условия  для разграничения государственной  земельной собственности и развития рыночного оборота земельных  участков. Земля, кроме ее традиционных особенностей (территориальный базис, средство производства, природная среда  и т.п.), стала объектом недвижимости и правовых гражданских отношений.

Однако реформирование земельных  отношений и системы землепользования до настоящего времени, с одной стороны, не дало положительных (особенно в аграрной сфере) результатов и не решило главной  задачи - обеспечение рационального  экологически безопасного и эффективного использования и охраны земельно-ресурсного потенциала, а с другой, - создание отвечающей интересам страны и новым условиям системы государственного управления и регулирования земельных отношений. Означенные проблемы следует считать весьма актуальными и требующими уже сегодня неотложного решения, так как особенности новых земельных отношений и системы землепользования страны требуют адекватного управления земельно-ресурсным потенциалом.

Управление земельно-ресурсным  потенциалом страны охватывает весь спектр общественных отношений. Вместе с тем, земельные ресурсы как  основное национальное богатство имеют  ряд особенностей консервативного  характера, которые не зависят от системы общественных отношений и которые не присущи другим средствам производства. В частности, земля является продуктом природы и возникла независимо от деятельности людей, земля, в отличие от всех других средств производства, в процессе использования не амортизируется и не уменьшает свои полезные свойства, использование земли связано с постоянством местоположения и ограниченностью пространства, в то время как иные средства производства в меру развития производительных сил количественно увеличиваются и качественно видоизменяются.

Земля - главный национальный ресурс, который относится к длинным  активам. Нигде в мире земли (особенно сельскохозяйственные) не обращаются свободно на рынке, обязательно во всех странах введены определенные ограничения, чем ценнее земля по местоположению, тем больше ограничений. Практика землепользования России показала, что отсутствие таких  ограничений, особенно в пригородных  и курортных зонах, а также  в населенных пунктах, привело к  возникновению феномена огромного  теневого рынка земли. Цивилизованный земельный рынок в стране не уложился в нормальное, контролируемое государством русло в итоге таких обстоятельств, как отсутствие системы соответствующих законодательных актов, длительная проволочка с их принятием, а также ликвидация в стране в 2000 году соответствующей земельной службы (для справки: Россия почти единственная в мире страна, располагающая уникальным по размеру земельным пространством, не имеющая на сегодняшний день специализированной земельной службы). Практика показывает, что везде и всегда вопросы функционирования и использования земли находятся в сфере приоритетных государственных интересов.

Проблема организации  системы управления земельно-ресурсным  потенциалом страны заключается  в обеспечении рациональных масштабов  государственного вмешательства в  процессы распределения, использования  и охраны земли, в формировании эффективных  механизмов объединения административных и рыночных способов регулирования этих процессов, в поиске оптимальных организационных структур и форм управления данными процессами. Эти действия одновременно должны быть направлены на стимулирование деловой, инвестиционной активности и повышение эффективности использования земельной собственности, которая как объект предпринимательской деятельности служит определенной гарантией стабильности бизнеса и воспроизводства капитала с соответствующим доходом, что в условиях рынка является определяющим для каждого землевладельца и землепользователя.