Собственность на землю

Оглавление

 

Введение

Глава 1. Рынок земли

1.1 Рынок земли России в новых экономических условиях

1.2 Специфика рентных отношений на рынке земли

1.3 Цена земли и различия в ренте

Глава 2. Собственность на землю

2.1 Частная и государственная собственность на землю

2.2 Социально-экономические аспекты проблемы

Заключение

Задание к теме 18

Список использованной литературы

 

Введение

 

Россия – страна, богато наделенная самыми разнообразными природными ресурсами. По запасам многих из них России принадлежит первое место в мире. Зарубежные путешественники, ученые и дипломаты издавна восхищались сказочными богатствами российских недр. Главное богатство России – это щедрая природа: бескрайние леса, поля, моря. Это ее регионы, каждый из которых играет свою незаменимую роль в жизни страны, давая ей кто нефть и газ, кто машины и научные открытия. Земля, ее недра, леса, животный мир и другие ресурсы составляют основу жизни и деятельности людей.

В настоящее время  практически во всём мире с каждым годом наблюдается постепенное глобальное ухудшение состояния окружающей природной среды. Особенно ярко это проявляется в нашей стране так как, и уровень технического развития оставляет желать лучшего, и степень защищённости предприятий никуда не годится. Это происходит под воздействием различных факторов, в основном это обусловленная жизненной необходимостью, всевозрастающая активная деятельность человека по приспосабливанию окружающей среды для себя и своих нужд. И всё это приводит к необходимости принятия мер по сохранению как самих земель, так и их ценных качеств.

На рынке  земли объектом купли продажи  является не сама земля, а право принадлежности земельного участка кому-либо или  право пользования им, или то и другое вместе. В России юридически право частной собственности на землю признано еще с декабря 1990 года, когда была принята Конституция РСФСР, однако в ней был определен 10-летний мораторий на куплю-продажу земли. Принятые вслед за этим Конституция РФ, Указы Президента РФ порождали ситуацию довольно противоречивую: с одной стороны, право частной собственности и возможность рыночного оборота земель юридически не возбранялись, с другой – во многих регионах вводился запрет на сделки с земельными участками, являвшимися средством и условием производства. Принятие Земельного Кодекса снимает некоторые противоречия, разрешая куплю-продажу 2% земельного фонда страны, которые включают земли городов и населенных пунктов, предприятий промышленности, транспорта, связи, радиовещания и т.п., однако эффективного механизма его реализации пока нет. Тем не менее, многими аналитиками констатируется существование рыночного оборота земель в России.

 

Глава 1. Рынок  земли

1.1 Рынок земли России  в новых экономических условиях

 

Анализ формирования рынка земли позволил выявить  следующие особенности его становления.

Во-первых, образование  первичного рынка земли в современной  России связано с тем, что государство постепенно уступает право пользования землей и право собственности на землю субъектам хозяйственной деятельности¹. На первых этапах этим правом наделяли в административном порядке, такая земля используется для нужд государства и безвозмездно распределяется между производственными и административными единицами. На современном этапе государство стремится воплотить в жизнь свое право собственности на землю и прибегает к платным формам его уступки. Во-вторых, отождествление сущности рыночного оборота земли с ее свободной куплей-продажей, трактовка частной собственности на землю как права полного безграничного распоряжения землей сформировали негативное отношение многих законодателей к рынку земли, что не могло способствовать его эффективному становлению, развитию, а, тем более – совершенствованию. В-третьих, борьба в законодательных органах власти между сторонниками крайних позиций в отношении частной собственности на землю и ее купли-продажи не позволила разработать механизм контроля и регулирования не только рынка земли, но и ее использования как на общегосударственном, так и муниципальном уровнях, в целях предотвращения различных злоупотреблений и негативных процессов, связанных с земельными отношениями: спекуляции земельными участками, их монопольной концентрации, а также дробления при передаче по наследству и др. В четвертых, правовой вакуум создает беспрецедентные условия для вмешательства чиновников в процессы распределения и перераспределения земли, исходя из их личных, корыстных интересов, далеких от интересов как хозяйствующих субъектов, так и государства, что, в свою очередь, способствует росту трансакционных издержек. В-пятых, введение моратория на куплю-продажу земли в период, когда происходило распределение земельных участков бывших колхозов и совхозов между работниками этих предприятий, породило никем не контролируемый процесс стихийного перераспределения этих земель. А так как на рынке земли объектом торговли может быть право пользования земельным участком, многие владельцы долей переуступали это право за символическую плату и часто субъектам, не имевшим отношения к данному хозяйству или даже району. Результат этого процесса – появление теневого рынка земли².

Скрытые формы  рынка земли или теневые рынки  земли – порождение переходного  периода от плановой экономической  системы социалистического типа к рыночной экономике, – явление, характерное не только для российской экономики. С ней сталкиваются многие постсоциалистические страны. Основные формы теневых сделок реализуются следующими способами:

во-первых, путем  продажи недвижимости (зданий, сооружений и др.), которая сопровождается передачей  сопутствующей земли. По форме –  это сделка по поводу недвижимости, а на самом деле в стоимость помещения включена стоимость земли. Например, департамент по управлению муниципальным имуществом получает право пользования землей безвозмездно путем административного выделения, а затем продает помещение торговой организации. Причем в стоимость помещения включается и стоимость земли, хотя при оформлении документов она не учитывается;

во-вторых, сдача  в аренду помещений вместе с землей. В ходе таких сделок аренда земли  реализуется в скрытой форме.

Все вышесказанное  позволяет выделить несколько типов классификации рынка земли. По степени вовлечения в рыночный оборот можно выделить первичный и вторичный рынки земли. По уровню открытости – легальные, поддающиеся учету и контролю за сделками, и нелегальные (теневые) рынки земли. По степени развитости – формирующиеся, развивающиеся и развитые. Экономике России, на наш взгляд, присущи в полном объеме первые две классификации, а целью совершенствования земельных отношений должно быть стремление к созданию развитого, то есть цивилизованного земельного рынка.

1.2 Специфика рентных  отношений на рынке земли

 

Переход к принципиально  новым формам землевладения и  землепользования, основанным на частной и коллективной собственности на землю, обязательной платности за использование сельскохозяйственных угодий, привел к возникновению в России специфического земельного рынка и к экономической категории – цены земли, свойственной рыночной экономике. Рынок земли с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса населения и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизма земельных отношений.

Стратегическая  цель государственной политики в сфере земельных отношений – обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан³.

Земля в Российской Федерации как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке. Оценка – это расчетная или экспертная стоимость объекта недвижимости, либо какого-либо вещного интереса в ней, проводимая уполномоченным лицом, специалистом по анализу и оценке недвижимости⁴.

Помимо кадастровой оценки, проводимой в целях налогообложения и определения нормативной цены земли, которая «вводится для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству», на практике наблюдается расширение вовлечения независимых оценщиков в земельный оборот, что обусловлено новыми требованиями законов, созданием новой системы земельных отношений.

Так, оценка стоимости  сельскохозяйственных угодий требуется при совершении сделок с землей, земельными паями; при получении кредитов; изъятии земельных участков у землепользователей; выделении земельных участков в натуре из земель сельскохозяйственного назначения; приватизации земли; установлении величины арендной платы; наследовании или дарении земли; проведении процедуры банкротства и в других случаях. Таким образом, данный процесс занимает важное место в формировании рыночной экономики страны. Оценка земельных ресурсов выступает в качестве экономической основы для развития земельных отношений.

Однако, несмотря на кажущуюся простоту вопроса и  наличие значительного количества методических пособий и литературы по данной теме, задача остается достаточно сложной для практикующих оценщиков.

В настоящее время, как объект частной собственности, земля является предметом купли-продажи. И хотя она не создана трудом человека и поэтому не имеет стоимости, она имеет цену.

В отличие от цены обычного товара, являющейся денежным выражением его стоимости, цена земли представляет собой иррациональное (не соответствующее содержанию) выражение. Фактически цена земли становится превращенной формой существования земельной ренты. Цена земли зависит от величины ренты, которую приносит земельный участок, и уровня ссудного процента.

Поэтому цена земли  равна денежной сумме, которая, будучи вложена в банк, приносит в виде процента доход, равный величине ренты, получаемой с данного участка  земли. Таким образом, цена земли  ставит частную собственность на землю в один ряд с капиталом, приносящим проценты, или затраченным на приобретение акций. Цена земли повышается с увеличением ренты с данного земельного участка или со снижением банковского процента.

1.3 Цена земли и различия в  ренте

 

Абсолютная рента представляет собой единственный рентный компонент, допускающий возможность его нормирования и прейскурантного выражения в границах территории, используемой данной отраслью, в отличие от непрерывно изменяющихся значений дифференциальной и монопольной ренты при переходе от одного участка к другому.

В современных условиях минимальный ценностный уровень, соответствующий абсолютной ренте, устанавливается и закрепляется законодательно для каждого региона и вида отраслевого использования земли. Ценностные разности по критериям выгоды местоположения и качества оцениваемого земельного участка выражаются показателями дифференциальной ренты.

Влияние ажиотажного спроса на особо ценные участки учитывает монопольная рента. Она может выступать как особая разновидность абсолютной ренты (наибольшая степень приспособленности территории для данного вида ее отраслевого использования при дефиците территории и увеличивающемся спросе на нее) и как модификация дифференциальной ренты, обусловленной наивысшими ее факторными показателями («ренты по расстоянию» и «ренты по качеству» участков в пределах ценностной зоны), порождающими ажиотаж спроса⁵.

Основное значение, как  было отмечено выше, имеет дифференциальная рента, образование которой связано с различием хозяйств по качеству земли и их местоположению, удаленности от рынка сбыта (дифференциальная рента I). В условиях интенсификации и широкого внедрения в практику достижений научно-технического прогресса возникает и дифференциальная рента II, как дополнительная прибыль от применения добавочных вложений на единицу земельной площади. Дифференциальная рента II не исчисляется в практике оценки земель, так как не существует практически применимых способов определения эффективности дополнительных затрат на землях различного качества. Дифференциальная рента II образуется на основе дифференциальной ренты I. Естественное плодородие со временем переходит в экономическое. Между ними и организационно-хозяйственным доходом нет четких границ. Это создает трудности в их разграничении. Поэтому основное внимание в работе уделяется методике определения дифференциальной ренты I как ведущей базе земельных отношений. (В последующем дифференциальная рента).

В современной литературе существует множество определений земельной ренты. Наиболее точное определение, на наш взгляд, дано в Методических рекомендациях по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденных Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 4 июля 2005 г. № 145 «Об утверждении Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения». В них дифференциальная рента, или дифференциальный рентный доход, трактуется как дополнительный (сверхнормативный) доход, образующийся на землях относительно лучшего качества и местоположения⁶.

Основные определения ренты могут формулироваться следующим образом:

• абсолютная рента – доход, получаемый собственником наихудшей части (наихудшего земельного участка) ресурса, предложение которого строго ограниченно; цена, уплаченная собственнику наихудшей части (наихудшего земельного участка) ресурса, предложение которого строго ограничено;
• дифференциальная рента – доход, дополнительно получаемый собственником более производительного ресурса по сравнению с наихудшим ресурсом (более производительной части данного ресурса с его наихудшей частью); разница в величине платы за данную и наихудшую части (участки) данного ресурса.

На практике дифференциальная земельная рента сельхозугодий рассчитывается как разность между базовыми оценочными показателями продуктивности (валовой доход) и затрат на ведение сельскохозяйственного производства, скорректированная на коэффициенты ценности оцениваемого участка. Данные коэффициенты должны учитывать оценочные факторы, которые могут повлиять на потребительские ценности земельных угодий. Так, согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р, в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка, а также влияние экологических факторов, к основным из которых относятся: качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание питательных веществ, влагообеспеченность, аэрация, механический состав, кислотность и др.), рельеф, микроклимат⁷.