Теория земельной ренты

Сходство ренты и квазиренты выражается в том, что все средства производства невозможно производить  быстро, поэтому в коротком периоде  они тоже имеют фиксированное  количество. Для этих периодов извлекаемые  доходы находятся в таком же отношении  к стоимости созданной с их помощью продукции, как и настоящая  рента.

Следовательно, в отличие  от ренты квазирента — это доход, который обусловлен более или  менее продолжительной ограниченностью  предложения какого-либо фактора  производства (не только земли). Он определяется разницей между доходом на вложенный  капитал и расходами на поддержание  и возмещение инвестиций в основной капитал, незаменимый в коротком периоде. Доходы, приносимые факторами  производства, могут принимать форму  ренты, квазиренты и процента на текущие  инвестиции.

Процент на свободный капитал (текущие инвестиции) и квазирента на старое вложение капитала постепенно могут перейти одно в другое.

Теоретические предпосылки  анализа чистой экономической ренты  базируются на признании равноценности  любых земельных угодий одинаковой площади. На практике различные участки  земли обнаруживают разную степень  продуктивности на вариации их использования. Это сказывается на ренте.

При этом дифференциальная рента — это понятие, фигурирующее не только на рынках земельных угодий и производства сельскохозяйственной продукции; она возникает как  экономическая категория в случае использования любого рода ресурсов, не являющихся полностью однородными.

Неоклассики рассматривают  принцип установления ренты как  фактор уравновешивающей цены. Например, заработная плата выступает как  цена, выравнивающая спрос и предложение  капитала. Неоклассиков не интересует вопрос конечного источника доходов  землевладельцев. Этот вопрос решается путем использования концепции  трех факторов производства. Авторы исследуют  лишь уровень, на котором устанавливается  земельная рента, факторы, которые  определяют ее, и причины ее снижения или повышения.

В завершение своего исследования ренты и квазиренты А. Маршалл  выводит следующие заключения:

• размер выращенного продукта, а следовательно, и предельный уровень обработки земли (т. е. предел прибыльного приложения капитала и труда к лучшим и худшим землям в равной мере) предопределяются общими условиями спроса и предложения. Они, с одной стороны, регулируются спросом на продукт земли, интенсивностью потребности в нем населения и, с другой стороны — наличием у последнего средств для оплаты продукта. Таким образом, издержки производства, интенсивность спроса, предел производства и цена продукта взаимно регулируют друг друга;
• та часть продукта, которая образует ренту, «выбрасывается» на рынок и воздействует на цены в равной мере, как и любая его часть. Но общие условия спроса и предложения или их отношения друг с другом не подвержены влиянию разделения продукта на долю, составляющую ренту, и долю, необходимую для обеспечения прибыльности затрат фермера. Размер этой ренты не является регулирующим фактором, а сам предопределяется плодородием земли, ценой продукта, предельным уровнем производства; он представляет собой превышение стоимости фактической общей отдачи от приложения капитала и труда к земле над той отдачей, которая могла бы быть получена при таких же неблагоприятных условиях, какие характеризуют предельную обработку земли.

Современной экономической  наукой рента определяется как доход  сверх того минимального уровня, который  необходим для привлечения какого-либо производственного фактора в  данную сферу деятельности. Это и  есть экономическая рента. Квазирента определяется как доход сверх  того минимального уровня, который  необходим для удержания производственного  фактора в данной сфере деятельности. Квазирента больше ренты на величину невозвратных издержек. (Это издержки, которые понесла фирма при  вступлении в отрасль, но которые  она не сможет окупить в случае выхода из нее).

В любой экономике обнаруживается бессчетное множество рент и квазирент. Некоторые из них существуют недолго  и быстро сходят на нет под действием  конкурентных сил, другие носят долговременный и устойчивый характер. В динамичной экономике ренты выполняют важную функцию. От них зависит эффективность  конкурентного процесса. Положительная  рента дает сигнал к вступлению в  данную сферу деятельности, отрицательная  — к уходу из нее. Конкуренция  постоянно приводит к появлению  новых источников ренты и исчезновению старых.

          2.3 Монопольная и другие виды  ренты

 

 

Всеми экономическими школами  выделяется категория монопольной  ренты. Она основывается на монопольной  цене, по которой продается продукт  редкого качества. Свойство, каким, например, является качество твердых  пшениц, позволяющих получать муку высших сортов с особыми хлебопекарными качествами или особые сорта винограда  для изготовления всемирно известных  вин, создает этим сельскохозяйственным продуктам монопольное положение  на рынке и позволяет продавать  их по монопольно высоким ценам. Монопольно высокая цена редких сельскохозяйственных продуктов не зависит от их общественной цены производства. Она определяется способностью покупателя платить за такой продукт высокую цену. Монопольная  рента, таким образом, есть избыток  не только над общественной ценой  производства, но и над ценой всех сельскохозяйственных продуктов.

Разновидностью монопольной  ренты является рента редкости, против которой конкуренция бессильна. Она составляет значительную часть  дохода спортивной звезды и топ-модели, выдающегося музыканта и великого хирурга, собственника уникального  виноградника и владельца единственного  в мире целебного источника и  т. д. С теоретической точки зрения выплачивание ренты не является необходимым  условием оптимального размещения ресурсов. С одной стороны, музыкант или  хирург все равно не оставили бы своего дела даже при низком вознаграждении. С другой стороны, сверхвысокий доход  все равно не способен стимулировать  увеличения производства благ и услуг  с такими же уникальными свойствами, поскольку их предложение абсолютно  ограничено.

Ренту получают и владельцы  тех земельных участков, из недр которых добываются полезные ископаемые или на которых возводятся постройки.

Рента в добывающей промышленности («горная рента») образуется так  же, как и земельная рента. Индивидуальная цена производства продукции, добываемой из недр, различна, но на рынке она  продается по цене производства, определяемой худшими условиями производства. Добавочная прибыль, получаемая вследствие этого на лучших и средних рудниках, шахтах и пр., образует дифференциальную ренту, которую получает собственник  земли.

Это лишь один подход к сущности ренты. На рынке ресурсов земля выступает  как фактор, отличающийся возобновляемыми  свойствами: плодородием, климатическими особенностями и пр. При условии  правильной обработки и выполнении всех агротехнических правил земля  может давать хорошие урожаи каждый год. В сравнении с ней месторождения  нефти, руды и др. при всех улучшениях и использованиях новейших технологий в добыче рано или поздно исчерпываются, а темпы добычи нефти неизбежно  падают. Следовательно, владелец невозобновляемых природных ресурсов, имея такие ресурсы, должен предвидеть, что израсходованные  сегодня средства и запасы уже  не могут принести пользу завтра. По мере истощения запаса невозобновляемых ресурсов стоимость их единицы для  будущих пользователей будет  расти. Только абстрагируясь от исчерпаемости  ресурсов, можно рассматривать превышение дохода от рудников и шахт над затратами  как цену, получаемую от продажи  накопленных благ — накопленных  природой, но теперь считающихся частной  собственностью. Поэтому предельная цена предложения полезных ископаемых включает кроме предельных издержек на разработку рудника также и  плату за право его разработки. Эта плата за право разработки недр не рента, хотя ее так называют. Она представляет ту часть сокращения стоимости шахты, считающейся источником богатства в будущем, которая  обусловлена изъятием тонн угля из природной кладовой.

 

Если шахта или рудник не являются неистощимыми, извлекаемый  из них доход представляет собой  частично плату за право разработки недр и частично ренту. В отличие  от ренты эта минимальная плата  непосредственно входит в состав затрат, производимых на каждую часть  продукта независимо от того, предельна  она или нет.

Плата за право разработки недр исчисляется по отношению к  тем угольным пластам в шахте, которые не являются ни исключительно  богатыми и легко поддающимися разработке, ни исключительно бедными и трудными, а средними. Рента же связана с  ценами на уголь, нефть, добываемыми  на худших шахтах, скважинах и т. п. Ренту получает собственник земли.

Земельные собственники получают арендную плату и за участки земли, предназначенные для строительства  зданий и сооружений. Особенность  ренты от строительных участков состоит  в том, что на ее величину наибольшее влияние оказывает дифференциальная рента по местоположению. При этом совокупную стоимость участка под  застройку образует такая стоимость, какой бы обладал этот участок, если бы его освободили от строений и  продавали на свободном рынке. Годовая  стоимость строительного участка  — это доход, который обеспечит  его рыночная цена по текущей процентной ставке. Она превышает рентный  доход по местоположению.

Особое место занимает экологическая рента. Экологическим  условиям жизнедеятельности свойственна  дифференциация, часто весьма существенная. Качество естественной природной среды, уровень загрязнения среды обитания, ее благоустройство выступают естественной предпосылкой экологической ренты. Следствием их дифференциации являются различия в затратах на воспроизводство  жизнедеятельности людей. При равенстве  последних в регионах с относительно лучшими условиями обеспечивается более высокий уровень жизни.

По мере ухудшения качества естественной природной среды существенно  растет стоимость жизни и стоимость  «потребительской корзины».

Экологическая рента фиксируется  в более высокой арендной плате  за землю, расположенную в лучших природных и экономических (с  хорошо развитой инфраструктурой, дорожной сетью) условиях. Она имеет много  общих черт с сельскохозяйственной рентой.

Условием образования  дифференциальной экологической ренты 1 служат различия качества среды обитания, сложившиеся вследствие природно-климатических  факторов и географического расположения (удобство сообщения, близость к курортным, рекреационным центрам и т. д.). Владение лучшими земельными участками  дает возможность извлечения дополнительных натуральных или денежных доходов, не связанных с участием в производстве. Такую ренту называют незаработанным доходом.

Другой вид доходов  связан с последовательными вложениями средств в природоохранные мероприятия, восстановление, благоустройство и  озеленение территории, улучшение ее целительных свойств, создание рекреационных  зон (парков, пляжей, игровых площадок) и т. д. для того, чтобы поднять  на более высокий уровень качество среды обитания. Экологическая рента  реализуется через соответствующие  рынки: земельных участков, жилья, трудовых ресурсов. Средняя плата, взимаемая  с арендатора, включает в себя всю  совокупность указанных особенностей участков земли. Решение об использовании  земельного участка под жилищное строительство или для рекреационных  нужд принимается, как правило, в  зависимости от того, какой вариант  обеспечивает более высокий уровень  доходности и комфортности. Арендная плата, включающая ренту, переносится  на цену товара или услуги, производимой на данной территории, поэтому и  собственники, и арендаторы после  заключения договора заинтересованы в  улучшении экологических характеристик  участка, так как загрязнение  окружающей среды приводит к обесцениванию  недвижимости.

Таким образом, рента является ценой, уплачиваемой собственнику земли  за право пользования лучшими  экологическими условиями.

 

 

3. Определение цены земли  и особенности земельных отношений  в РФ 

 

 

3.1 Цена земли как дисконтированная  стоимость

 

 

В условиях рыночной экономики  земля покупается и продается  как капитальный актив. На землю  предъявляется спрос, так же, как  и на другие факторы производства – труд и капитал. В связи с  этим важно выяснить, чем же определяется цена земли.

Еще У. Петти, предшественник английских классиков, утверждал, что  поскольку земля не является продуктом  труда, то она есть особый товар, цена которого зависит от дохода с земли . Современные ученые ценят подход У. Петти к определению цены земли, заложенный в его идее о взаимосвязи  ссудного процента и ренты с земли  за год.

Если земельный участок  рассматривать как капитальное  благо, приносящее поток доходов, то становится понятно, что цена земли  зависит от двух величин :

• размеров земельной ренты, которую можно получать, став собственником  данного участка;

• ставки ссудного процента.

Покупатель земельного участка  стремится приобрести его не ради почвы как таковой, а ради той  ренты, того постоянного ежегодного дохода, который приносит земля. Покупается право на получение регулярного  дохода в течение неопределенно  долгого периода времени.

 

Вот почему необходимо использование  ставки ссудного процента для определения  цены земли. Ведь в экономической  теории все активы, которые приносят поток доходов, рассматриваются  как капитал. Владелец определенной суммы денег может положить ее в банк и получить доход в виде процента. Но он может потратить  эти деньги и на покупку земельного участка. Следовательно, цена земли  – это дисконтированная стоимость. Она рассчитывается по аналогии с  приобретением любого капитального блага, приносящего регулярный доход. Цена земли как дисконтированной стоимости (PVN) определяется по формуле:

PVN = R/r,

где R – ежегодный размер земельной ренты, а r – рыночная ставка процента.

Например, если ежегодный  доход в виде ренты составляет 1000 $, ставка ссудного процента – 5%, то цена земли составит – 1000/0,05 = 20000 $.

Из этой формулы видно, что цена земли будет расти, если увеличивается размер ренты, и падать, если повышается ставка процента.

Рассмотренное определение  цены земли является теоретическим. На практике цена земли зависит от множества факторов, влияющих на спрос  и предложение земельных участков. Так, например, рост цен на землю  может объясняться растущим спросом  на нее для несельскохозяйственных целей. Резко возрастает спрос на землю (и вообще на недвижимость) в  условиях инфляции и особенно гиперинфляции, а это ведет соответственно к  росту цены земли. В целом, динамика цен на землю в странах рыночной экономики Запада за весь период с  начала XX века имела устойчивую тенденцию  к росту, хотя наблюдались и отдельные  периоды снижения (например, в США  в середине 1980-х гг., в связи  с падением фермерских доходов упала  и цена земли; в этом же направлении  действовал и рост ставок ссудного процента в начале 80-х гг. XX века, доходивший до 18-21%).