Государственная регистрация недвижимого имущества

Министерство образования  и науки Российской Федерации

Филиал федерального государственного бюджетного образовательного учреждения

высшего профессионального образования 

«Южно-Уральский  государственный университет»

(национальный исследовательский  университет)

в г. Нижневартовске

 

Кафедра	Общепрофессиональные  и специальные
дисциплины по экономике

 

 

 

 

 

 

Государственная регистрация, орган, осуществляющий гос. регистрацию

 

наименование темы

 

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

 

по дисциплине	Основы оценки стоимости  имущества

 

 

 

 

Проверил, (должность)

К.э.н.________________________

А.А. Хорошавин__________________И.О.Ф.

________________________________2013г.

 

Автор работы 

студент группы _НвФл-408________

И.В. Панина_____________________И.О.Ф.

________________________________2013г.

 

Работа защищена

с оценкой (прописью, цифрой)

______________________________________

________________________________20__г.

Нижневартовск 2013 
ВВЕДЕНИЕ

 

Недвижимое имущество  представляет собой одну из основ  функционирования любой экономической  системы. Поэтому оптимальная организация оборота недвижимости является одной из главных задач в области экономической политики. Ведущую роль в организации такого оборота играет правовое регулирование отношений, связанных с недвижимым имуществом.

Можно с уверенностью сказать, что от правильного выбора правовой модели отношений в сфере недвижимости во многом зависит динамика экономических процессов, инвестиционный климат и благосостояние населения. В то же время недостатки правового регулирования в данной области, пробелы в законодательстве и ошибочные решения не могут не сказываться негативно на многих факторах экономического и социально-политического развития.

Сделки с недвижимостью  составляют значительную часть гражданского оборота и в наибольшей степени  нуждаются в государственном признании и подтверждении прав их участников, что обусловлено особым характером предмета таких сделок - недвижимости.  С введением в действие Закона утратили силу правила об обязательности нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом, предусмотренные ст.550, 560, 574 ГК РФ.

Государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории РФ по установленной Федеральным  Законом от 21 июля 1997 г. «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним учреждениями юстиции на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

 

Понятие государственной регистрации  прав на недвижимое имущество

 

К недвижимому имуществу  относятся земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с  землей, т.е. объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. 
Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним устанавливается в ст.2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Определяя государственную  регистрацию прав как юридический  акт признания и подтверждения  государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения  прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК, в стать 2 Закона подчеркивается неразрывная связь Закона и ГК. Эта связь основывается на предписаниях ст.131 ГК, которая предусматривает необходимость государственной регистрации прав на недвижимость и ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения (п.1 ст.131 ГК), а также установление порядка государственной регистрации и оснований отказа в регистрации Законом в соответствии с ГК (п.6 ст.131 ГК). 
Указанная статья устанавливает принцип презумпции существования зарегистрированного права: акт государственной регистрации является единственным доказательством существования этого права. Никакие иные доказательства противоположного не должны приниматься во внимание, и лишь решение суда о признании акта государственной регистрации недействительным может опровергнуть эту презумпцию.

С точки зрения гражданского и арбитражного процесса презумпция существования зарегистрированного  права означает, что спор о праве  на недвижимое имущество может быть рассмотрен по существу лишь после  или одновременно с требованием о признании недействительным акта государственной регистрации права на такое имущество.¹ 
Закон предусматривает специальный способ регистрации прав путем внесения записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Единый государственный реестр прав.

Правительством РФ принято  Постановление от 1 ноября 1997 г. N 1378 "О мерах по реализации Федерального Закона "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Согласно п.2 этого Постановления  Правила ведения Реестра должны быть разработаны совместно Госкомземом, Минюстом, Госстроем и Мингосимуществом РФ и утверждены Правительством РФ.

Поскольку гражданское  законодательство связывает с моментом регистрации значимые правовые последствия (заключение договора, переход права на имущество), в п.3 ст.2 Закона конкретизируется, что датой (моментом) государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. 
Государственная регистрация прав осуществляется органами юстиции по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. 
Закон, воспроизводя содержание п.5 ст.131 ГК, предусматривает возможность судебного обжалования отказа в государственной регистрации прав либо уклонения соответствующего органа от государственной регистрации в соответствии с установленной процессуальным законодательством подведомственностью.

          В Федеральном Законе определены особенности регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним: 
- регистрация прав на предприятие и сделок с ним; 
- регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах; 
- регистрация права общей собственности на недвижимое имущество; 
- регистрация права на вновь создаваемый объект; 
- регистрация права аренды; 
- регистрация сервитутов; 
- регистрация прав на имущество, установленных судебным решением. 

 

Законодательство РФ о  государственной регистрации прав на недвижимое имущество

 

Законодательство  РФ о государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним включает ГК, Федеральный Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» другие федеральные законы и иные нормативные правовые акты РФ.  
К числу других федеральных законов относится, например, Федеральный закон от 15 июня 1996 г. «О товариществах собственников жилья». 
          До принятия нормативных актов, предусмотренных Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», отношения в области государственной регистрации прав на недвижимость регулируются следующими нормативными правовыми актами РФ, которые применяются в части, не противоречащей Закону:

- Указ Президента  РФ от 11 декабря 1993 г. N 2130 "О  государственном земельном кадастре  и регистрации документов о  правах на недвижимость" (САПП  РФ. 1993. N 50. Ст.4868);

- Указ Президента  РФ от 16 мая 1997 г. N 485 "О гарантиях  собственникам объектов недвижимости  в приобретении в собственность  земельных участков под этими  объектами" (CЗ РФ. 1997. N 20. Ст.2240);

- Положение  об определении размеров и  установлении границ земельных участков в кондоминиумах, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. N 1223 (СЗ РФ. 1997. N 40. Ст.4592);

- Правила ведения  Единого государственного реестра  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. N 219;

- Постановление  Правительства РФ от 26 февраля  1998 г. N 248 "Об установлении максимального  размера платы за государственную  регистрацию прав на недвижимое  имущество и сделок с ним  и за предоставление информации о зарегистрированных правах";

- Постановление  Правительства РФ от 21 февраля  1998 г. N 237 "Об установлении централизованной  доли средств, получаемых в  виде платы за регистрацию  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах";

К компетенции  субъектов РФ отнесено принятие нормативных  правовых актов о поэтапном создании органов, осуществляющих государственную  регистрацию прав.

 

Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним

 

Пункт 1 ст.4 Закона предусматривает обязательность государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним в соответствии со ст.130 - 132 и 164 ГК. Обратим внимание, что применительно к недвижимости термин "регистрация", в соответствии с ГК, может иметь три значения:

- регистрация самого объекта недвижимости;

- регистрация прав на недвижимость;

- регистрация сделок с недвижимостью.

Правильное  разграничение правового содержания этих понятий имеет важное значение при совершении сделок с недвижимостью. Государственной регистрацией в смысле настоящего Закона и ГК является регистрация прав на недвижимость и сделок с ней. 

Регистрация (или  учет) объекта недвижимости в соответствии с п.2 ст.131 ГК - это специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества, которые осуществляются в случаях, предусмотренных законом.

Отличие регистрации  прав на недвижимость от регистрации  сделок с ней заключается в  том, что в первом случае сделка уже  действует и регистрация необходима для того, чтобы во исполнение этой сделки произошел переход прав на недвижимое имущество (п.2 ст.223 ГК), а во втором случае регистрация необходима для вступления в силу самой сделки (договора), поскольку договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п.3 ст.433 ГК). 

Следует заметить, что вопрос о разграничении этих двух видов регистрации не получил  последовательного решения ни в  ГК, ни в комментируемом Законе, что может привести к возникновению затруднений в правоприменительной практике. Дело в том, что ст.164 ГК предусматривает государственную регистрацию сделок с недвижимостью в случаях и порядке, предусмотренных ст.131 ГК и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Но ст.131 ГК предусматривает лишь виды подлежащих государственной регистрации прав на недвижимость, но не виды сделок, подлежащих такой регистрации. Можно было ожидать, что новый Закон внесет некоторую ясность, но этого не произошло. В п.1 ст.4 Закона указывается, что государственной регистрации подлежат права собственности на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст.130-132 и 164 ГК.

Таким образом, ст.164 ГК отсылает к Закону, который, в свою очередь, содержит обратную отсылку к ст.164 ГК.

Изложенное  может иметь значение в основном для договоров об отчуждении недвижимости или передаче ее в доверительное  управление. Так, в соответствии со ст.550 ГК договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этого требования влечет недействительность договора. В п.1 ст.551 ГК устанавливается, что переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Обязательной регистрации сделки купли-продажи недвижимости как общего правила в ст.551 ГК не устанавливается в отличие от отдельных видов купли-продажи и других видов сделок, на которых мы остановимся ниже. 

Отсюда можно  сделать вывод, что договор купли-продажи вступает в силу с момента подписания сторонами единого документа и не требует специальной регистрации. Но возможность иных толкований все же нельзя полностью исключить, а в вопросах, связанных с недвижимостью, необходима максимальная определенность. 

До достижения в нормативных актах или в  судебном толковании полной определенности в этом вопросе было бы целесообразно  рекомендовать при регистрации  перехода права по договору купли-продажи  недвижимости регистрировать и сам  договор в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимостью.

В некоторых  случаях ГК прямо указывает на необходимость регистрации сделок с недвижимостью:

- договор об  ипотеке (залоге недвижимого имущества) (ст.339 ГК);

- договор продажи  жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п.2 ст.558 ГК);

- договор продажи  предприятия (п.3 ст.560 ГК);