Государственная регистрация недвижимого имущества

- договор дарения  недвижимого имущества (п.3 ст.574 ГК);

- договор ренты (ст.584 ГК) и пожизненного содержания с  иждивением (ст.601 ГК);

- договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом, например договор аренды здания или сооружения, подлежит регистрации, если он заключен на срок более одного года (п.2 ст.609, п.2 ст.651 ГК).

В п. 2 статьи 4 Закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество» указывается, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Закона.  

Под правоустанавливающим документом в смысле этой нормы следует, очевидно, понимать договор, послуживший основанием возникновения соответствующих прав на объект недвижимого имущества, а под оформлением правоустанавливающего документа - придание такому договору предусмотренной законом или соглашением сторон формы (простой письменной или нотариальной), а в определенных случаях выполнение требования о государственной регистрации. 

Отсюда можно  сделать вывод, что, если соответствующий  договор был надлежащим образом оформлен до введения Закона в действие, вытекающие из такого договора права на имущество возникают, переходят или прекращаются независимо от наличия или отсутствия предусмотренной Законом регистрации этих прав.

Органы, осуществляющие государственную регистрацию

При государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  складываются основанные на властном подчинении отношения. Носителем властных функций выступает государственный  орган, осуществляющий государственную  регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

До вступления в силу 31 января 1998 г. Закона о государственной  регистрации прав в отечественной  практике сложился порядок регистрации  недвижимого имущества и сделок с ним в зависимости от вида имущества в различных государственных органах. Подобная практика привела к ведомственному, а оттого зачастую противоречивому нормотворчеству. Из-за отсутствия единого органа по регистрации прав на недвижимое имущество не было единой государственной политики в данной области и надлежащего контроля. Имевшая место до введения Закона о госрегистрации прав система учета и регистрации недвижимости в субъектах Федерации вкратце (через полномочия по учету и регистрации) выглядела следующим образом:

Бюро технической инвентаризации - технический учет (в соответствии с инструкцией 1968 г.) объектов недвижимости (преимущественно в отношении жилого фонда) и выдача регистрационных удостоверений.

Комитеты по управлению имуществом и фонды имущества  различного уровня - передача имущества  государственных и муниципальных предприятий при приватизации частным предприятиям и выдача им документов, подтверждающих право собственности на имущество, перешедшее в процессе приватизации или иным образом; выдача свидетельств о собственности, которые документально дополняли возникновение права вследствие купли-продажи, плана приватизации, постановлений органов местной власти или субъектов Федерации, федеральных органов.

Комитеты по земельным  ресурсам и землеустройству различного уровня - выдача (в соответствии с Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. №1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России"¹ собственнику земельного участка свидетельства на право собственности на землю, подлежащее регистрации в поземельной книге; ведение (в соответствии с

Указом Президента РФ от 11 декабря 1993 г. №2130 "О государственном  земельном кадастре и регистрации  документов о правах на недвижимость") государственного земельного кадастра, регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость.

Постановлением Правительства  РФ от 18 февраля 1998 г. №219 установлено (п.4), что Правила ведения Единого  государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые  утверждены этим постановлением, применяются на территории Российской Федерации всеми органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, начиная с даты введения Закона о госрегистрации прав.

В настоящее время, в  соответствии со ст.131 ГК РФ государственная регистрация права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения осуществляется учреждениями юстиции.

Такие учреждения создавались  субъектами Федерации поэтапно. Последний  установленный для этого срок был установлен - 1 января 2000 г. Впредь до образования таких учреждений субъекты Федерации могли использовать для государственной регистрации орган (организацию), которые пока еще осуществляют регистрацию тех или иных прав и учет объектов недвижимого имущества.

Учреждения юстиции, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, должны действовать на основе Положения, разработанного в соответствии с Примерным положением об учреждениях  юстиции, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 6 марта 1998г.

[1] Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. №1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации, 1 ноября 1993 г., №44, ст. 4191.

В соответствии с Примерным  положением об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, учреждение юстиции является государственным органом, обеспечивающим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа, созданного субъектом Российской Федерации. При этом Правительство Российской Федерации рекомендует органам государственной власти субъектов Российской Федерации создавать одно учреждение юстиции по регистрации прав, действующее на территории субъекта Российской Федерации, с филиалами, действующими в границах административно-территориальных единиц.

Система государственной  регистрации прав построена таким  образом, чтобы обеспечить установление единообразной практики ведения  Единого государственного реестра  прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также реализацию единой методики проведения государственной регистрации прав как на территории конкретного субъекта Российской Федерации, так и на всей территории Российской Федерации.

Территория, на которой  филиалом учреждения юстиции осуществляется государственная регистрация прав, определяется учреждением юстиции по согласованию с органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Основными задачами учреждения юстиции являются: во-первых, государственная  регистрация прав собственников  недвижимого имущества и обладателей иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждан Российской Федерации, иностранных граждан и лиц без гражданства, российских и иностранных юридических лиц, международных организаций, иностранных государств, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований; во-вторых, создание и ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также организация его бессрочного хранения.

Учреждение юстиции в целях реализации возложенных на него задач осуществляет: прием документов, необходимых для государственной регистрации прав; проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверку наличия ранее зарегистрированных и заявленных прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее именуются, соответственно, зарегистрированные права, заявленные права); правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию прав, в целях выявления их соответствия законодательству Российской Федерации, а также проверку законности сделки; выявление оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав; направление юридическим лицам, гражданам, государственным органам и организациям запросов с целью получения сведений и документов, необходимых для государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав; выдачу свидетельства о государственной регистрации прав; совершение специальной регистрационной надписи на документах, выражающих содержание сделки; выдачу информации о зарегистрированных правах; принятие на учет бесхозяйных недвижимых вещей в установленном порядке; ведение делопроизводства при осуществлении государственной регистрации прав; обеспечение бессрочного хранения Единого государственного реестра прав, в том числе дел правоустанавливающих документов на недвижимое имущество, а также книг учета документов.

Вышеназванные полномочия возлагаются на государственную регистрационную палату при Министерстве юстиции субъекта РФ. Это некоммерческая организация в форме государственного учреждения, является учреждением юстиции, созданным для обеспечения государственной регистрации юридических лиц и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории субъекта, и входит в систему органов Министерства юстиции Российской Федерации.

Регистрационная палата является юридическим лицом, имеет  круглую печать с изображением Государственного герба Российской Федерации, со своим наименованием, а также другие необходимые для осуществления своей деятельности печати, штампы и бланки, расчетные и иные счета в банках и иных кредитных организациях. Как юридическое лицо регистрационная палата имеет в оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам находящимися в ее распоряжении денежными средствами, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, быть истцом и ответчиком в суде. Регистрационная палата имеет самостоятельный баланс. Регистрационная палата имеет свои территориальные структурные подразделения (филиалы, представительства) в городах и районах субъекта РФ.

Практика показывает, что зачастую действующие органы не справляются с объемами по государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Дело в том, что рынок недвижимости переживает необычайный подъем, ежедневно совершаются тысячи сделок направленных на отчуждение, аренду недвижимости, что естественно перегружает работу регистрирующих органов.

Единственным выходом  из сложившейся ситуации, на наш  взгляд, является увеличение работающего  персонала. Разгрузить работу государственных  регистрирующих органов можно путем  увеличение филиалов регистрационных  палат, возможно, упрощением процедуры государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Учреждения юстиции  по регистрации прав создают субъекты Федерации, назначение и освобождение от должности самого регистратора входит в функции уполномоченного федерального органа исполнительной власти — Министерства юстиции России. Отношения по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируются только актами федерального законодательства.

Например: В Санкт-Петербурге государственную регистрацию прав на объекты недвижимости и сделок с ними осуществляет ГУ ГБР — государственное учреждение юстиции - городское бюро по регистрации прав на недвижимость.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В настоящее время  в РФ действует Закон о регистрации  прав на недвижимость. 
         Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130-132 и 164 ГК, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, регистрация которых осуществляется в специальных государственных реестрах, ведущихся по каждому виду объектов.

Наряду с государственной  регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной  регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. 

Государственная регистрация  прав проводится на всей территории РФ по установленной указанным Законом  системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в  Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Статьей 31 Закона установлена ответственность учреждения юстиции за своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделках с ним в Едином государственном реестре прав, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимость и сделках с ним.  

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ)// СЗ РФ 26.01.2009, N 4, ст. 4454.
2. Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) от 25.10.2001 N 136-ФЗ// "Российская газета", N 211-212, 30.10.2001
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, коментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.л. Маковского, С.А. Хохлова. М., 2009
4. Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) от 29.12.2004 N 188-ФЗ// "Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14
5. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 17.07.2009) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997) // СЗ РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 3594
6. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219)
7. Абрамов В.А. Сделки. Договоры. Обязательства. М., 2008
8. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 2008
9. Гражданское право: учебник/ под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого., ч. II / М., 2008
10. Гражданское право России. часть II: Курс лекций/ Отв. Ред. О.Н. Садиков. 2007
11. Гражданское право. Том II/ под ред. Е.А. Суханова. М., 2009
12. Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом: Автореф. дис. : канд. юрид. наук. М., 2008. С. 16
13. Кирсанов А.Р. Новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации. М., 2007. С. 18-19
14. Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: Правовое регулирование и судебно-арбитражная практика. М., 2008. С. 51