Использование методов оценки недвижимости при определении рыночной стоимости квартиры

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО НАУКИ И ОБРАЗОВАНИЮ РФ

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ  РФ 

         УРАЛЬСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  ЭКОНОМИЧЕСКИЙ  УНИВЕРСИТЕТ

 

                                                                                       
Кафедра Экономики сферы услуг

 

 

 

                                        

 

  Отчет

 

по курсу: Оценка недвижимости

 

на тему: Использование  методов оценки недвижимости при  определении рыночной стоимости квартиры по адресу

Россия, г. Екатеринбург, ул. Опалихинская, д. 21, кв. 17

 

 

 

 

                               

                                                Выполнила: 

          студентка гр. ЭСС-02                Кощеева Т.Е.

 

Руководитель:                                             

 к.э.н, доцент

Огурцова Ю.Н.

 

 

                          

                            

                                                                                      

                                                            

 

 

Екатеринбург

2006 

СОДЕРЖАНИЕ

 

ХАРАКТЕРИСТИКА   ОБЪЕКТА    ОЦЕНКИ

 

1. Адрес  - г. Екатеринбург, микрорайон Заречный, улица Опалихинская, дом 21, квартира 17;

2. Тип объекта, его текущее использование - жилая квартира в многоквартирном  доме;

3. Год постройки – 1987;

4. Площадь - общая 47,6 кв.м.; жилая 29,2 кв.м.; кухни 7,5 кв.м.;

5. Высота помещений – 2,50 м;

6. Количество комнат – 2;

7. Этажность -  9-этажный дом (с лифтом);

8. Этаж – 5;

9. Состояние здания – хорошее;

10. Строительный материал – панель;

11. Географическая ориентация  квартиры – северо-запад – юго-восток;

12. Нежилые помещения  - раздельный санузел, застекленная лоджия;

13. Состояние квартиры - косметический ремонт проводился в 2003 г;

14. Оцениваемые права  собственности – полное право собственности;

15. Вид оцениваемой  стоимости недвижимости – рыночная стоимость;

16. Транспортная  доступность – хорошая: автобус (маршруты: 61, 43); маршрутные такси (маршруты: 61, 43, 014, 057, 083). Остановочные пункты расположены в 2 минутах ходьбы.

Трамвай (маршруты: 6, 7, 10, 13, 19, 23) – остановочный пункт в 700 м. (6 минут ходьбы).

17. Социально-бытовая  инфраструктура - развита хорошо:

Близко расположены супермаркеты («Звездный», «Монетка», «Континент», «Ранет») и другие промышленные магазины (3), аптеки (2); магазины автомобильных запчастей (2);

В непосредственной близости расположена детская больница № 11 и женская консультация № 3; в  пристрое к дому достраивается частная детская больница;

В микрорайоне расположены  детские сады («Аистнеок», «Родничок», «Метроша») и школы №№ 6,12,162; также  близки расположены здания Уральской  государственной юридической академии и Уральского государственного университета путей сообщения;

В ближайшее время  на ул. Бебеля (10 минут ходьбы) откроется  торгово-развлекательный центр «Урал», который будет включать в себя кинотеатры, ледовый дворец, магазины, рестораны, кафе.

Двор обустроен, имеется  детская площадка. В непосредственной близости (2 и 4 минуты ходьбы соответственно имеются школьные стадионы свободного доступа)

18. Экология - объект  расположен  в экологически  относительно  неблагоприятном  районе   (рядом   расположено  промышленное   предприятие – ВИЗ и проходят магистральные улицы Бебеля и Халтурина с большим потоком автомобилей).

Выкопировка из плана  района представлена в прил.1. План квартиры представлен в прил.2.

 

Таблица 1

Описание квартиры

МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ
1) Почтовый индекс	620000
2) Название области	Свердловская
3) Название города (населенного  пункта)	Екатеринбург
4) Название микрорайона	Верх-Исетский
5) Название улицы	Опалихинская
6) Номер дома	21
7) Номер корпуса	-
8) Номер квартиры	17
9) Ближайшая станция  метро	«Уральская»
10) Расстояние до метро пешком/на трансп., мин.	40 / 15
РАЗМЕРЫ КВАРТИРЫ
11) Количество комнат	2
12) Общая площадь, кв. м	47,6
13) Жилая площадь, кв. м	29,2
14) Площадь кухни, кв. м	7,5
15) Площадь комнат, кв. м	14,0; 15,2;
16) Площадь коридора, кв. м	6,5
17) Высота потолков, м	2,50

 

Таким образом, можно  сделать вывод, что объект оценки находится в относительно молодом, динамично развивающемся районе в 10-15 минутах езды от центральной части города; имеет хорошо развитую транспортную инфраструктуру и сеть объектов социально-культурного обслуживания. Объект недвижимости представляет собой жилую двухкомнатную квартиру в 9-этажном панельном доме.  

 

 

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

Метод прямого  сравнения продаж

 

Подход к оценке с  точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости,  которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. 

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное  количество информации о недавних сделках  купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод  сравнения продаж не применим.  Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.  Поэтому при  применении метода сравнения продаж необходимы достоверность  и полнота информации.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении  следующих действий:

1. Подробное исследование  рынка с целью получения достоверной  информации о всех    факторах, имеющих отношение к объектам  сравнимой полезности.

2. Подбор сопоставимых  объектов, использование которых соответствует наилучшему   использованию объекта. При выборе объектов сравнения основным принципом является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование объекта.

3. Определение подходящих  единиц сравнения и проведение  сравнительного  анализа по каждой единице.

4.  Сопоставление исследуемого  объекта с выбранными объектами  сравнения с целью   корректировки  их продажных цен или исключения  из списка сравнимых.

5. Приведение ряда  показателей стоимости сравнимых  объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке продажных  цен объектов сравнения все поправки делаются от  объекта сравнения к объекту оценки.

Стоимость объекта недвижимости по этому методу равна средневзвешенной цене по проданным аналогам с учетом поправок, учитывающих их отличие от оцениваемого объекта:

К = Рк ± ∑ D,       (1)

 

где Рк – продажная цена аналогичного объекта (совокупности однородных аналогов);

∑ D – сумма поправочных корректировок.

 

Таблица 2

 

Сравнительные параметры объекта оценки и объектов-аналогов¹

 

Параметры   корректировки	Объекты  сравнения
	Опалихин-ская 21-17   (объект оценки)	Объект 1	Объект 2	Объект  3	Объект 4
		Опалихин-ская, 21	Бебеля, 118	Бебеля, 118	Бебеля, 132
Цена предложения,    рублей		3000000	2800000	2600000	2500000
Передаваемое  право	Полное право  собственности
Площадь квартиры   (общая/жилая/ кухня),   кв. м2	47,6/29,2/7,5	48/29/8	49/30/83	48/29/7	48/28/8
Корректировка руб.	0	0	0	0	0
Этажное   расположение	5/9	4/9	13/16	12/16	15/16
Материал стен	Панель
Корректировка руб.	0	0	0	0	0
Балкон, полулоджия, лоджия	Лоджия	Лоджия	Лоджия	Лоджия	Лоджия
Корректировка руб.	0	0	0	0	0
Планировка	-	Улучшенная	Улучшенная	Улучшенная	-
Корректировка руб.	0	0	0	0	0
Наличие телефона	Есть	Есть	Есть	Есть	Есть
Корректировка руб.	0	0	0	0	0
Санузел	Раздельный	Раздельный	Раздельный	Раздельный	Раздельный
Корректировка руб.	0	0	0	0	0
Общая сумма    корректировок, руб.		0	0	0	0
Скорректиро-ванная стоимость, руб.		3000000	2800000	2600000	2500000

 

Рассмотренные аналоги объекта оценки схожи с ним по всем признакам, кроме этажа расположения квартиры в доме.

 

Стоимость = (3000000+2800000+2600000+2500000)/4 = 2725000 (руб.)

  

  Таким  образом,   цена предложения  оцениваемого   объекта составляет  2 725 000 рублей.

(Два миллиона семьсот двадцать пять рублей).

 

 

Доходный подход

 

Доходный подход оценивает  стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость  будущих денежных потоков, т.е. отражает:

• качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы
• риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

В рамках доходного подхода  возможно применение следующих методов:

- прямой капитализации  доходов;

- дисконтированных денежных  потоков.

Метод   прямой капитализации   доходов

 

Суть данного метода заключается в расчете текущей  стоимости будущих доходов, полученных от использования объектов с помощью коэффициента капитализации (R).

 (2)

где:

V – стоимость объекта недвижимости;

I – чистый эксплуатационный доход;

R – коэффициент (ставка) капитализации.

Чистый доход – действительный валовой доход за вычетом эксплуатационных расходов и расходов по управлению, но до обслуживания долга по кредитам, налогообложения и амортизационных отчислений.

Коэффициент (ставка) капитализации определяется на основе анализа рыночных данных о стоимости объекта недвижимости и чистых доходах, полученных от его эксплуатации.

Для расчета коэффициента капитализации используем способ рыночной экстракции.

 (3)

где – коэффициент капитализации i-го объекта;

n – количество объектов.

 (4)

 

Метод прямой капитализации  включает 5 этапов:

1. определение размера потенциального валового дохода;
2. оценка возможных потерь от простоя (незагруженности) помещения;
3. определение чистого эксплуатационного дохода (ЧЭД) арендодателя;
4. определение ставки капитализации;
5. расчет рыночной стоимости квартиры с учетом ставки капитализации.

Определение размера потенциального валового дохода

 

На данный момент объект оценки сдается, однако стоимость арендной платы практически в 2 раза ниже рыночной. Однако экспертом-оценщиком был  проведен анализ, в результате которого установлено, что стоимость сдачи в аренду подобных квартир в близлежащих домах составляет 14000 рублей.