Использование методов оценки недвижимости при определении рыночной стоимости квартиры

Таким образом, потенциальный  валовой доход (ПВД) составляет:

ПВД = 14000*12=168000 тысяч рублей.

 

Оценка возможных  потерь от простоя (незагруженности) помещения

 

Поскольку большим спросом  в Екатеринбурге на данный момент пользуется аренда комнат и однокомнатных квартир, то, по мнению оценщика, возможные потери от простоя помещения составят 10% (16800 рублей).

Δ=ПВД*(1-УЗ)=168000*(1-0,9)=16800 рублей

где:

Δ – потери ПВД от простоя помещения;

УЗ – уровень загрузки помещения.

 

Определение чистого эксплуатационного дохода (ЧЭД) арендодателя

 

ЧЭД=ПВД – Δ= 168000-16800=151200 рублей

 

 

Определение ставки капитализации

Таблица 3

Расчет ставок капитализации аналогичных квартир

Показатели	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4
Характеристика  объекта	Опалихинская, 21	Бебеля, 118	Бебеля, 118	Бебеля, 132
Стоимость аренды,   руб. в месяц	16000	12000	12000	12000
ПВД, руб.	192000	144000	144000	144000
Возможные потери от простоя (Δ), руб.	19200	14400	14400	14400
ЧЭД, руб.	172800	129600	129600	129600
Рыночная стоимость квартиры, рублей	3000000	2800000	2600000	2500000
Ставка капитализации, ( ), %	5,76	4,63	4,98	5,18

 

Таким образом, R = (5,76+4,63+4,98+5,18)/4 = 5,1%

Расчет рыночной стоимости  квартиры с учетом ставки капитализации

Стоимость объекта оценки с учетом ставки капитализации составляет:

2 964 706  
(Два миллиона девятьсот шестьдесят четыре тысячи семьсот шесть) рублей.

 

 

 

 

Метод дисконтирования  денежных потоков

 

Метод дисконтирования денежных потоков используется для конверсии будущих доходов в текущую стоимость путем дисконтирования каждого из будущих поступлений дохода или по заранее определенной общей норме, которая точно отражает динамику дохода.

На основании величины коэффициента капитализации (R), полученной в предыдущем разделе, анализа рынка жилья и нижеприведённой формулы рассчитаем величину дисконта (D):

Коэффициент капитализации  =  ставка дисконта – коэффициент роста цен на квартиры

На основе анализа, проведенного экспертом-оценщиком, было установлено, что цена квадратного метра вторичного жилья по микрорайону Заречный составила (в октябре месяце): в 2004 г. – 815$, в 2005 г. – 1015$, в 2006 -  1950$, то есть рост на 24,3% в октябре 2005 года по сравнению с октябрем 2004 г. и 94,9% в 2006 г. по отношению к 2005.

Очевидно, что в дальнейшем периоде столь бурный рост цен  наблюдаться не будет, поэтому среднегодовой коэффициент роста на жилую недвижимость примем равным 30%.

Тогда имеем:

D = 5,1+ 30,0 = 35,1 %.

Динамика арендных ставок выражается в ежегодном увеличении их величины примерно на 25%. Исходя из этого, проведем дисконтирование годовых доходов арендодателя с помощью полученной ставки дисконтирования. Для проведения процесса дисконтирования спрогнозируем величину потенциального валового дохода на 6 лет и произведем соответствующие вычисления.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 4

 Прогноз величины потенциального валового дохода на 6 лет

	2006	2007	2008	2009	2010	2011
ЧОД, руб.	151200,0	189000	236250	295312,5	369140,6	461425,8
КТС	0,740	0,548	0,406	0,300	0,222	-
ЧОДдисконт., руб	111917,1	103550,2	95808,88	88646,26	82019,12	-

 

Коэффициент текущей  стоимости (КТС) рассчитывается по формуле:

,      (5)

где n - число лет

     (6)

Реверсия (остаточная стоимость) – это стоимость объекта по истечении прогнозного периода денежных поступлений (в данном случае прогнозный период составляет 6 лет).

    (7)

 

Реверсия = 461425,8/ 0,051 = 9 047 564 руб.

Текущая стоимость реверсии =    (8)

Текущая стоимость реверсии = Реверсия * КТС₂₀₁₀  = 9047564* 0,222 = 2 010 273 руб.

Сумма дисконтированных потоков наличности = = 481 942 руб.

Стоимость объекта недвижимости методом дисконтированных денежных потоков = Сумма дисконтированных потоков наличности + Текущая стоимость реверсии

Стоимость объекта недвижимости методом дисконтированных денежных потоков =       2 010 273  + 481 942 = 2 492 215

(Два миллиона  четыреста девяносто две тысячи двести пятнадцать) рублей. 

СОГЛАСОВАНИЕ  РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ, ПОЛУЧЕННЫХ С  ПОМОЩЬЮ РАЗЛИЧНЫХ ПОДХОДОВ

 

Использованные в отчете подходы к расчету рыночной стоимости  дали следующие результаты:

сравнительный подход –  2 452 500 руб.

доходный подход:

метод прямой капитализации – 2 964 706 руб.

метод дисконтирования  денежных потоков – 2 492 215 руб.

 

Для определения итоговой величины рыночной стоимости объекта  используем способ субъективного взвешивания результатов оценки, который заключается в интуитивном взвешивании использованных методов оценки путем анализа их преимуществ и недостатков.

Метод прямого сравнительного анализа продаж наиболее точный, так  как в нем используется достаточная база данных  о сделках купли-продажи (в данном случае 4 квартиры-аналога), поэтому удельный вес данного метода примем равным 60%.

Метод прямой капитализации  опирается на информацию о рыночных сделках и при применении данного метода ожидается, что текущие доходы приблизительно будут равны будущим или темпы их роста будут умеренны, однако в современной ситуации наблюдается резко различающиеся темпы роста возможных текущих доходов, поэтому вес данного фактора примем равным 20%

Метод дисконтирования  денежных потоков в отличие от предыдущего метода учитывает рост текущих доходов арендодателя. Данный метод предполагает тот факт, что имеется возможность обоснованно оценить будущие денежные потоки, тогда как в работе использовались предположительные варианты будущего развития. Вес этого метода составит 20 %.

Тогда имеем:

2 452 500 · 0,60 + 2 964 706 · 0,20 + 2 492 215 · 0,20= 2 562 884

(Два миллиона пятьсот шестьдесят пять тысяч восемьсот

восемьдесят четыре рубля.)

 

 

 

ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

 

Реальная рыночная стоимость  права собственности на объект оценки по состоянию на дату оценки (23.12.2006 г.) составляет с учетом округления:

2 563 000

(Два миллиона пятьсот шестьдесят три тысячи рублей)

 

 

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННЫХ  ИСТОЧНИКОВ

 

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в российской Федерации» от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ (в редакции федерального закона от 27.07.2006 № 157-ФЗ);
2. ГОСТ Р 51195.0.01-98 «Единая система оценки имущества. Основные положения»;
3. ГОСТ Р 51195.0.02-98 «Единая система оценки имущества. Термины и определения»;
4. Стандарты Российского общества оценщиков: СТО РОО 27-01-95 «Кодекс профессиональной этики членов РОО», СТО РОО 20-01-96, СТО РОО 20-02-96, СТО РОО 20-03-96, СТО РОО 20-05-96, СТО РОО 21-01-95, СТО РОО 22-01-96;
5. Сборник № 28 укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий изданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов (Утвержден Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства, 1970 год);
6. Правила оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53-86) Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990;
7. Сайт Российского общества оценщиков www.mrsa.ru
8. Сайт Уральской палаты недвижимости www.upn.ru
9. Сайт www.dolevka.ru
10. Сайт www.nedv.info
11. Cайт www.nd.blizko.ru
12. Сайт www.ocenchik.ru

¹ Источники: сайт «Недвижимость.BLiZKO.ru» www.nd.blizko.ru

² Площадь объектов-аналогов в объявлениях округлена в соответствии с информацией в предложениях о продаже

³ Корректировка не проводится ввиду того, что отклонение общей площади в 1 кв. метр не является принципиальным, поскольку представлены типовые 2-комнатные квартиры