Оценка стоимости земельного участка

      Метод выделения используется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода - наличие информации о ценах сделок или предложения (спроса) с объектами недвижимости, включающими в себя аналогичные земельные участки.

Данный  метод применяется, как правило, при определении стоимости земельного участка, имеющего типовую застройку (дачные домики, коттеджные поселки). Земельные  участки должны иметь одинаковый размер.

     Метод распределения используется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

·  наличие информации о ценах сделок или предложения (спроса) с объектами недвижимости, включающими в себя аналогичные земельные участки;

·  наличие информации о наиболее вероятной доле стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

·  соответствие улучшений земельного участка наиболее эффективному использованию.

2.2  Доходный подход

        Подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки.

Подход  основывается на принципе ожидания, — разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.

Подход  применяется при оценке стоимости  земельных участков, для которых  возможно установить на основе анализа  индивидуальных ставок арендной платы за земли аналогичного качества уровень этой категории доходов.

        Арендная плата отражает величину земельной ренты, т.к. устанавливается с учетом основных рентообразующих факторов и учитывает реальный уровень доходов арендаторов по направлениям их функциональной деятельности. Т.е., стоимость земельного участка представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты.

При оценке земель сельскохозяйственного назначения доходный подход может быть реализован, когда рента исчисляется, исходя из рыночных цен продажи возделываемых  сельскохозяйственных, наиболее эффективных с точки зрения рынка, культур и затрат на их возделывание, технологически нормализованных и оцениваемых по рыночным ценам применяемых материалов и используемых услуг.

Применение  доходного подхода требует тщательного  анализа финансового и физического состояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использования таких расчетных показателей как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и аннуитеты и др.

         В рамках доходного подхода для оценки используются: метод капитализации земельной ренты, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования. Рассмотрим подробнее каждый из методов.

       Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

        Метод остатка для земли применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.

      Метод предполагаемого использования применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.     Метод может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития (обустройства).  

2.3  Затратный подход

      Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка. Подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерным коммуникациями. Затратный подход в оценке стоимости земельного участка предполагает, что разумный инвестор, не заплатит за объект большую цену, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания в некоторый период времени.

      Затратный подход показывает рыночную стоимость собственного земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа. При этом модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка.

Затратный подход основан на учете затрат, связанных с улучшением земельных  участков.

       Затратным подходом оценивают сельскохозяйственные угодья с учетом капитальных вложений в мелиорацию, противоэрозионные, гидротехнические и прочие мероприятия по повышению продуктивности земель.

        При отводе земель под застройку наряду с оценкой плодородного слоя существенное значение имеют такие факторы как капитальные и эксплуатационные затраты:

·  местоположение участка по отношению к источникам водоснабжения и энергоснабжения, другим населенным пунктам, объектам социальной и транспортной инфраструктуры;

·  инженерно-строительные условия: характеристика грунтов, уровень грунтовых вод, рельеф и др. При оценке плодородного слоя, местоположения и его инженерно-строительных факторов учитывают естественные условия территории;

·  внесенные удобрения, многолетние насаждения, постройки;

·  социальные факторы ценности земли (социально-экономические условия проживания, особенности почв и растительности, прочие);

·  санитарно-гигиенические параметры территорий (загрязнение воздушного бассейна и почв, уровень шума и др.).

        Затратный подход приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

        Затратный подход является единственным методом определения рыночной стоимости земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными участками без улучшений.

       Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка для земли, методе выделения, описанных выше. [5] 

Глава 3. Практические основы оценки

3.1 Описание  объекта

        Объект оценки состоит из садовых участков, с расположенным на нем отдельно стоящим садовым домом и бытовыми строениями. Садовый участок № 33 расположен по адресу Россия, Московская область, Дмитровский район, Завьяловский с/о ст. «Липники» уч. 33. Площадь участка 550кв.м. Доступ и подъезд к зданию свободен и осуществляется по дороге с твердым покрытием. Вблизи объекта оценки расположены основные объекты социальной инфраструктуры (почта, аптеки, поликлиника, школа, торговые центры), рядом расположена ж/д ст. Столбовая, имеется автобусное сообщение из г. Москвы (авт. №123). Текущее использование – садово-дачный участок с жилыми и бытовыми строениями.

       Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

      Потенциал местоположения – характеризуется транспортной доступностью, наличием подъездных путей.

       Допустимость с точки зрения законодательства – характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и положений зонирования.

Физическая  возможность – физическая возможность  возведения сооружения с целью наилучшего и оптимального использования на рассматриваемом участке.

Финансовая  целесообразность – допустимый с  точки зрения закона порядок использования  объекта должен обеспечить чистый доход  собственнику объекта.

        Максимальная эффективность – кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

По данным факторам проведем анализ вариантов  использования данного объекта (см. Приложение 1).

Проведенный анализ показал, что наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования данного объекта является его использование в качестве садово-дачного хозяйства.

       Основываясь на результатах анализа и принимая во внимание расположение объекта, физические условия и экономическую жизненность объекта, условия минимизации затрат и получение максимальной прибыли в кратчайшие сроки, мы полагаем, что наилучшее и оптимальное использование объекта, является его текущее использование как садово-дачного хозяйства. 

3.2 Определение стоимости объекта

      Определение стоимости объекта сравнительным подходом.

Для проведения оценки нами было выбрано три сопоставимых объекта для оцениваемого участка. Признак сопоставимости основан  прежде всего на наиболее эффективном  использовании сравниваемых объектов земельных участков под производство или склад. При этом учитывалось схожесть месторасположения, площадьучасткаиназначение. 
      Процесс расчета приведен в таблице ниже (см. Приложение 2).

Таким образом, стоимость объекта оценки, рассчитанная затратным подходом, составляет (округленно), с учетом НДС: 296 000 (двести девяносто шесть тысяч) рублей.

       Определение стоимости объекта затратным подходом.

Данный  подход неприменим к оценке рыночной стоимости земельного участка, поскольку  земля – объект недвижимости природного характера и не имеет затрат на ее создание.

Определение стоимости объекта доходным подходом.

Доходный  подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель, приобретает  недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.      В рамках доходного подхода рыночная стоимость объекта недвижимости определяется путем капитализации или дисконтирования дохода, приносимого данным объектом собственнику. Объект производственной недвижимости может приносить доход собственнику двумя способами – либо опосредованно в процессе использования в производстве, либо при сдаче данного объекта в аренду. В настоящее время собственник не использует и не предполагает использовать оцениваемый нами объект недвижимости в каком-либо производственном процессе.  
         В связи с неразвитостью рынка аренды садово-дачной недвижимости в районе расположения оцениваемого объекта мы не располагаем какими-либо сведениями о сделках по аренде производственных зданий или потенциальном спросе и предложении на такую недвижимость. Так же мы не располагаем сведениями, с помощью, которых мы могли бы обосновать рыночную арендную ставку для подобных объектов оценки. В связи с этим мы вынуждены отказаться от применения доходного подхода. 

3.3 Заключительное решение  о стоимости объекта

     В настоящих материалах были рассмотрены три стоимостные оценки недвижимости. Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка стоимостной оценки. Пpеимуществa каждого подхода в оценке рассматриваемых объектов недвижимости определяются по следующим критериям:

·  возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.

·  тип, качество и обширность информации, на основе которых проводился анализ.

·  способность параметров, используемых подходов, учитывать коньюнктуpные колебания и стоимость денежных средств.

·  способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.