Особенности формирования рынка недвижимости в России

Содержание

 

1. Особенности формирования

рынка недвижимости в России………………………………………….3

2. Основные принципы оценки объектов недвижимости…………………..9
3. Расчетно-аналитическое задание………………………………………19

Список использованной литературы

 

1. Особенности формирования рынка недвижимости в России.

Основными факторами, определившими начало развития рынка недвижимости в Российской Федерации, стали экономические реформы, направленные на развитие свободного рынка - это введение частной собственности на недвижимость; приватизация жилья, предприятий сферы обслуживания и промышленности; признание земли недвижимым имуществом и включение ее в гражданский оборот; право вое обеспечение регулирования рынка недвижимости и осуществления профессиональной деятельности по секторам рынка.

В 90-х гг. ХХ в., когда с началом приватизации в Москве, Санкт-Петербурге и других городах России появились первые легальные сделки по купле-продаже жилья. Становление рынка недвижимости¹ происходило в условиях неурегулированности прав на недвижимость и недостаточного развития нормативно-правовой базы. Темпы приватизации жилья были достаточно низкими, а покупатели уже имелись, спрос опережал предложение.² Поведение продавцов и покупателей было нерыночным, активность рынка низкой, а форма расчетов не устоялась.

Формирование рынка  недвижимости – качественно новая для российской экономики структура – началось в условиях либерализации экономики.

К 1997 г. на рынке недвижимости была достигнута относительная стабилизация, ³ система рынка жилой недвижимости самоорганизовалась в довольно устойчивую функциональную структуру.

С августа 1998 г. во всех городах  России цены на жилье и другие объекты  недвижимости стали снижаться (35…65 %). Высокая степень долларизации экономики России привела к тому, что в разных городах поведение рынка недвижимости в условиях кризиса и характер изменения цен различались в зависимости от валюты, в которой выставлялись на продажу объекты недвижимости. В середине 1999 г. была достигнута нижняя ценовая планка. Несмотря на сильное макроэкономическое потрясение рынок недвижимости сохранился. После недолгого обвала его активность начала возрастать.

С июня-июля 2000г. в большинстве  городов России четко обозначилась тенденция к повышению уровня цен. Главной причиной активизации рынка были общий экономический рост в стране, политическая, финансовая и социально-экономическая стабилизация. В этот период можно говорить о поиске качественно новых путей ведения бизнеса.

В 2002 г. по тенденциям развития рынка жилья ценовая ситуация в городах России разделилась на три группы. Первую представлял Санкт-Петербург, где рост цен, начавшийся в 2000 г., продолжался; вторую – Москва и область, где наметившийся в первой половине года переход к стабилизации сменился новым ростом цен. В третью группу вошли все остальные города (из имевшейся выборки): Екатеринбург, Новосибирск, Ярославль, Иркутск, Пермь, Ульяновск, Нижний Новгород и др., в которых цены на жилье после стремительного роста стабилизировались.

Важную роль на рынке жилой недвижимости начинает играть инвестиционная составляющая. У частных лиц возрастает интерес к покупке жилья, а у корпоративных структур – к вложению свободных денежных средств. ⁴ Цены на жилье в 2003 г. росли так быстро, что ни один банковский вклад и прочие финансовые инструменты не могли дать такого прироста капитала, как рынок жилой недвижимости. В этот период наблюдался количественный рост рынка недвижимости, росли не только цены, но и предложение, спрос, активность субъектов рынка. Значительное влияние оказывали внешние факторы, которые благодаря синергетическому эффекту повлияли не только на рост цен, но и на рост системы в целом.

С августа 2004 г. параллельно  с замедлением роста цен на объекты жилой недвижимости снизился покупательский спрос. Наступила относительная стабилизация. Под стабилизацией понимается годовой рост цен на объекты недвижимости не более чем на 25 %.

С апреля по октябрь 2006 г. наблюдался стремительный рост стоимости  жилья на фоне дефицита предложения. Ежемесячный рост цен в Санкт-Петербурге достиг невиданных темпов: в июле и августе прирост в сегменте типового жилья составлял 17…18 % в месяц. ⁵ Средний прирост цен по типовым объектам за 3-й квартал 2006 г. составил 45 %, жилье повышенной комфортности подорожало на 42 %, элитное  – на 22,5 %. Себестоимость строительства возросла до уровня 2 тыс. дол./ м².

В конце 2006–начале 2007 г. произошли корректировки по некоторым  типам жилья и выравнивание предложения  и спроса. Наметилась стабилизация цен на жилье. Доходность жилищного строительства составила 15…20 %.

На протяжении всей истории  существования рынка недвижимости количество сделок на вторичном рынке  значительно превышает уровень  сделок на первичном (например, в Москве – в 34 раза). Соотношение чистых и альтернативных продаж (разнообразные варианты обмена) – примерно 20 : 80 (в 2006 г. в Москве – 18 : 82), т. е. основной объем спроса формируется за счет обменных операций. Структура сделок на вторичном рынке по этим показателям достаточно стабильна и не подвержена существующим изменениям во времени.

Исследования рынка  недвижимости показывают, что целью  большинства сделок на вторичном  рынке жилья является увеличение жилой площади.

Зная пропорции между  «чистыми» продажами и «альтернативными», а также значениями коэффициента альтернативы⁶ (соотношение между количеством квартир, выставляемых на продажу, и количеством возникающих вследствие этого заявок на покупку жилья), можно рассчитать среднерыночное соотношение между спросом и предложением на вторичном рынке жилья любого региона.

Расчеты по Москве и Санкт-Петербургу свидетельствуют, что на рынках давно  наблюдается перманентный дисбаланс  спроса и предложения (в пользу первого). Это главная причина роста  цен на жилье в последние шесть  лет.

Объемы продаж на первичном  рынке не способны в массовом порядке удовлетворять избыточный спрос рынка недвижимости. Таким образом, сложившаяся конъюнктура вторичного рынка и состояние первичного объективно предопределяют тенденцию к дальнейшему росту цен на жилье.

Необходимо подчеркнуть, что ипотека не способна обеспечить массовый «выброс» предложения и вызвать хотя бы среднесрочную стабилизацию рынка. Не может существенно повлиять на реальный объем жилищного строительства и валютная выручки от продажи нефти. Соответственно радикально изменить сложившееся положение на рынке недвижимости и создать эффективные инструменты удовлетворения избыточного спроса в ближайшие годы вряд ли удастся.

Рынок недвижимости развивается  циклично, и циклы в его развитии не совпадают по времени с экономическими циклами (рис. 1.3): спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом, подъем также наступает раньше. Следовательно, по состоянию рынка недвижимости можно судить о характере и тенденциях в экономике. Если ситуация на рынке недвижимости ухудшается, то вскоре ухудшится ситуация в национальной экономике и, наоборот, за подъемом рынка недвижимости, как правило, следует подъем в национальной экономике.

После возрастания спроса на построенные объекты наблюдается  поглощение созданных объектов недвижимости 1 (см. рис. 1.3). Это рынок продавца. Практически отсутствуют предложения новых объектов. Происходит перестройка на рынке недвижимости, наступает стабилизация после кризиса 2. В результате повышения спроса на вновь созданные объекты рост цен на объекты недвижимости достигает апогея. Далее происходит перенасыщение рынка объектами недвижимости и наблюдается спад. Количество незанятых объектов стремительно увеличивается, собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это – рынок покупателя 3. Возникают излишек строительных мощностей и перепроизводство объектов недвижимости. Строительная деятельность сокращается. Наступает стабилизация 4: спрос и предложение находятся в состоянии равновесия.

Рис. 1.3. Взаимосвязь экономического  цикла и цикла рынков недвижимости

Таким образом, рынок  недвижимости, являясь сложной системой, через инфраструктуру вовлекает  в процессы функционирования всех своих  субъектов. Более того, эти взаимодействия не статичны, они постоянно изменяются. Именно наличие этих взаимодействий обуславливают процессы самоорганизации, что приводит к изменению структуры и процессов функционирования на рынке недвижимости.

Рынок недвижимости - это совокупность сделок с недвижимостью, потоков информации по таким сделкам, необходимой инфраструктуры (банки, ипотека, риелторские организации и пр.), а также операции по управлению и финансированию сделок. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости, включая природные ресурсы, в том числе и землю.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность механизмов, с помощью которых передают права  собственности на объекты недвижимости; устанавливают цены на недвижимость; распределяют (или перераспределяют) территорию между различными конкурируюшими видами использования земель и ее улучшений (зданий, сооружений, многолетних насаждений и т. д.).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Основные принципы оценки объектов недвижимости.

Принципы оценки объектов недвижимости – это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается  взаимодействие трех элементов –  субъекта, объекта и рыночной среды  – то специалистами, занимающимися  оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя;
2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением;
3. Принципы, связанные с рыночной средой;

Особое место занимает обобщающий принцип - принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

К конкретно оцениваемому объекту недвижимости могут быть применены сразу несколько принципов. В то же время, не в каждой ситуации, возникающей в процессе оценки можно применить эти принципы в полном объеме. Субъекты рынка недвижимости часто поступают, не руководствуясь разумными доводами. Один принцип может отодвинуть в сторону другой в зависимости от конкретной ситуации или действующего лица. Поэтому, вышеназванные группы принципов лишь отражают тенденцию экономического поведения субъектов недвижимости, а не гарантируют реальность такого поведения.

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя – полезности; замещения; ожидания – позволяют, с точки зрения пользователя, определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.

Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезна  потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции. Полезность объекта недвижимости – это его способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Этот принцип получил название «принцип полезности» и профессиональные оценщики широко пользуются им в своей практической работе.

Как правило, покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цену, запрашиваемую за другой соответствующий или вновь построенный  объект с такой же полезностью. Этот подход заложен в так называемый «принцип замещения» и, как правило, он предполагает наличие вариантов для покупателя.«Принцип замещения» говорит о том, что стоимость оцениваемой недвижимости не должна превышать затрат на приобретение аналогичного объекта.Максимальная стоимость, оцениваемого объекта недвижимости определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта.

Полезность объекта  недвижимости связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод (ожидание доходов). Оценочный «принцип ожидания» говорит о том, что стоимость объекта недвижимости должна включать в себя текущую стоимость всех будущих доходов и учитывать постоянный рост этой стоимости под влиянием увеличения спроса и ограничения предложения.

2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением:

• остаточной продуктивности земли;

• предельной продуктивности (принцип вклада);
• возрастающего и уменьшающего дохода;
• сбалансированности;
• экономического размера;
• экономического разделения.

В нормальных условиях экономическая  деятельность требует наличия четырех факторов производства, каждый из которых должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Схематично это можно представить следующим образом: