Роль и место недвижимости в экономике страны

Неинституциональные участники  рынка недвижимости – субъекты, работающим на коммерческой основе. Относят организации следующего профиля:

• брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок;
• оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов;
• финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;
• девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);
• редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий;
• управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта;
• проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе; юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;
• страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;
• участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании);
• аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;
• финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвест. проектов;
• маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;
• информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;
• специалисты по информационным технологиям;
• специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;
• любые специалисты – сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных  рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

 

Глава 2. Практический анализ оказания услуг на рынке недвижимости

2.1. Общая характеристика процесса  оказания услуг на рынке недвижимости

Риэлторской деятельностью называется деятельность по оказанию услуг при совершении операций с объектами недвижимого имущества за определенное вознаграждение, которая осуществляется на постоянной основе. Риэлтерской деятельностью также признается другая коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимого имущества.

Риэлтерские услуги - это услуги, которые оказываются при осуществлении риэлтерской деятельности.

Профессиональный участник рынка недвижимости - это юридическое лицо либо индивидуальный предприниматель, которые осуществляют риэлтерскую деятельность на рынке услуг в сфере оборота объектов недвижимого имущества и управления недвижимым имуществом.

Квалифицированный профессиональный участник рынка - это профессиональный участник рынка недвижимости, который в установленном законодательством РФ порядке прошел процедуру аккредитации и получил документ, подтверждающий соответствие его деятельности законодательству РФ, а также высокое качество оказываемых услуг и профессионализм в осуществлении деятельности.

Существует несколько основных видов деятельности риэлтора. Например, деятельность риэлтора в качестве:

1) агента или поверенного;

2) брокера;

3) дилера;

4) посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;

5) по организации торговли недвижимым имуществом;

6) по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;

7) по доверительному управлению недвижимым имуществом;

8) по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.

Риэлтерские фирмы могут оказывать услуги, которые связаны с недвижимым имуществом, но не связаны с оказанием посреднических услуг по заключению договоров купли-продажи недвижимости.

Например, риэлтерские фирмы могут оказывать услуги по произведению переустройства или перепланировки жилых помещений. Рассматриваемый вид услуг не относится непосредственно к риэлтерским фирмам, но это необходимо риэлтерским фирмам для нормального существования.

Вообще-то клиент имеет право и возможность поручить, риэлтору совершать, любые действия с его недвижимостью.

Для выполнения любых действий от имени клиента риэлтору необходимо иметь нотариально заверенную доверенность от клиента. Доверенность может быть выдана сроком до трех лет. При заверении доверенности, клиент уплачивает нотариусу соответствующую государственную пошлину.

В связи с ростом благосостояния населения и повышения его инвестиционного потенциала возросли потребности и спрос в информационных, консалтинговых, посреднических областях реального сектора экономики.

Основной целью оказания услуг  на рынке недвижимости является осуществление  комплекса мероприятий по наиболее эффективному использованию недвижимости в интересах собственников. Это совпадает с целями «контрактного государства», которое сочетает рыночный механизм управления с административно-иерархическими принципами и рыночной направленностью интересов участников контрактных отношений.

Изучение потребительского поведения участников (клиентуры) на рынке услуг показало зависимость  эффективности институционального взаимодействия внутри структуры от значительного числа факторов, главными из которых необходимо назвать личностные, социально-экономические и технико-организационные (табл.2).

Таблица 2

Факторы, определяющие поведение потребителей на рынке  недвижимости

Личностная группа	Социально-экономическая группа	Технико-организационная группа
Возраст	Общеэкономические факторы государства и влияние мировой экономики	Сроки оказания услуги и зависимость  сроков от сроков оказания услуг третьих  лиц
Пол	Уровень доходов	Технико-технический уровень оказания услуги
Образование и квалификация	Инфляционные процессы в экономике, рост цен на товары и услуги, диспропорции роста цен	Использование современных технических  и технологических приемов оказания услуги
Образ жизни, род занятий	Динамика  цен на недвижимость	Соответствие качества оказанной  услуги потребительским ожиданиям
Психологический тип личности	Рост цен на коммунальные услуги и содержание недвижимости	Соответствие качества оказанной  услуги стандартам качества или обычаям  делового оборота
Степень влияния других личностей	Влияние других рынков, в частности  рынка инвестиций, ценных бумаг, валюты, иных фондовых ценностей	Несовершенство системы оказания услуг

 

 

Платность услуг на рынке  недвижимости способствует ограниченной рациональности функционирования институциональных  субъектов, значительное число и объем транзакционных издержек порождают оппортунистическую направленность деятельности институциональных структур в связи с наличием личных интересов работников субъектов сферы услуг. Таким образом, налицо необходимость разработки методов борьбы с оппортунистическим поведением субъектов или, по меньшей мере, ограничения возможностей оппортунистического поведения.

Серьезными проблемами развития отечественного рынка услуг  на рынке недвижимости является недостаточная  правовая регламентация механизма  обеспечения сделок, слабое информационное обеспечение функционирования рынка. Сложившаяся система обращения и регистрации недвижимости фактически тормозит сделки на рынке недвижимости и препятствует нормальному хозяйственному обороту этого актива, что приводит к низкой эффективности использования этого важного инвестиционного ресурса.

Таблица. 3

Стоимость транзакционных издержек в  сфере оказания услуг  на рынке недвижимости, (в % от стоимости  недвижимости)

Тип транзакционных издержек	Стоимость транзакционной издержки	Вид услуги, связанной с издержками
1. Издержки поиска информации	2-5% стоимости недвижимости или  фиксированная сумма 10-20 тыс. рублей	Информационные услуги по поиску варианта
2. Издержки ведения переговоров	2-5% стоимости недвижимости или  фиксированная сумма 10-20 тыс. рублей	Переговоры с участниками сделки от имени и за  счет клиента. Подготовка и обсуждения условий сделок
3. Издержки измерения	7-30 тыс. рублей по тарифам  оценщиков, 1-2 тыс. рублей – экспресс  оценка риэлторов	Заключение соглашения о цене и порядке расчетов
4. Издержки по установлению права  собственности	2-4% от стоимости недвижимости, или  фиксированная сумма 10-20 тыс. рублей	Совершение сделки (подготовка документов и регистрационные сборы)
5. Издержки оппортунистического  поведения	5-10 тыс. рублей – услуги юриста, 10-15 тыс. рублей при расторжении договора.	Потеря прав. Противодействие –  правильное заключение предварительных  и иных договоров, пакета документов по расчетам и совместным действиям  участников сделки

 

 

Налицо абсолютная неадаптированность системы регистрации прав на недвижимость и сделок к рыночным отношениям, поскольку в реализации данной системы отсутствует принцип рыночной конкуренции.

Классификация услуг осуществляется по различным признакам и уровням  значимости. Так, услуги на рынке недвижимости по признаку законченности цикла делятся на услуги полноцикловые – приводящие к регистрации права на объект недвижимости, и услуги неполного цикла, выполнение которых не приводит к регистрации права, но может приводить к установлению права.

Одним из главных видов  услуг на рынке недвижимости является сопровождение сделки. Этот термин применяют многие риэлторские фирмы, причем вкладывают в него различное содержание (табл.4.)

Таблица 4

Динамика долей  услуг по сопровождение сделок в риэлторских фирмах в общем количестве договоров по оказанию услуг в РФ, 2010-2012 гг.

 

Виды сопровождения	Доля (%)
	2010	2011	2012
1. Сопровождение сделок с жилой  недвижимостью	39	35	42
2. Сопровождение сделок с нежилой  недвижимостью	9	11	10
3. Сопровождение сделок с земельными  участками	20	18	22
4. Сопровождение сделок при наследовании  имущества	16	15	14
5. Сопровождение сделок при залоге  недвижимости и получении кредита  (ипотека)	11	15	10
6. Сопровождение сделок при расчетах  денежными суррогатами.	5	6	2

 

Под сопровождением сделки следует понимать комплекс услуг по обеспечению документального обеспечения, консультационного обслуживания, регистрации сделки (права) в органах, осуществляющих государственную регистрацию.

В процессе сопровождения необходимо максимально учитывать особенности правового регулирования сделок с недвижимостью в Российской Федерации для выработки оптимального варианта проведения соответствующей сделки. Медовым А.Е. разработана примерная структура правового заключения на объект недвижимости (правового паспорта) (рис.1).