Сравнительный подход к оценке

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении  объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется  информация о ценах сделок с ними.  
Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен  быть уникальным.  
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.  
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.  
Сравнительный подход базируется на принципах:  
- замещения;  
- сбалансированности;  
- спроса и предложения.  
Этапы сравнительного подхода:

1 этап 

Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций  рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый  объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап 

Сбор и проверка достоверности  информации о предлагаемых на продажу  или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап 

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап 

Установление стоимости  объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов. Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

-сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;

-независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:

- находятся в родственных отношениях;

-являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

-имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;  
         -сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

         -занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;  
         - инвестиционной мотивации, которая определяется:

         -аналогичными мотивами инвесторов;

         -аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;  
         - степенью износа здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов:

1. Права собственности на недвижимость.

Корректировка на права собственности  представляет собой разницу между  рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности  определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем  финансированием.

2. Условия финансирования  сделки. При нетипичных условиях  финансирования сделки необходим  тщательный анализ, в результате  которого вносится поправка.

3. Условия продажи и  время продажи.

4. Местоположение.

5. Физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок  производится на основе логического  анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение  поправочных коэффициентов.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи  объекта-аналога или его единицы  сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках  объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше  сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.  
Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается  различие в характеристиках объекта-аналога  и оцениваемого объекта. Положительная  поправка вносится, если оцениваемый  объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога  в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются  различия в характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.  
Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.  
Последовательность внесения поправок:

1. Поправка на условия  финансирования.

2. Поправка на особые  условия продаж.

3. Поправка на время  продажи.

4. Поправка на местоположение.

5. Поправка на физические  характеристики.

Преимущества сравнительного подхода:

1.В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.  
         2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.  
         3. Статически обоснован.

         4.Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.  
         5.Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.  
Недостатки сравнительного подхода:

         1. Различия продаж.

2.Сложность сбора информации о практических ценах продаж.  
         3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.  
         4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности  рынка.

6. Сложность согласования  данных о существенно различающихся  продажах.

 

 

1. Общие положения и  сфера применения сравнительного  подхода

Сравнительный подход предусматривает  анализ цен продаж и предложений  подобного имущества с соответствующим  корректированием отличий между  объектами сравнения и объектом оценки (НСО № 1).

Сравнительный подход основывается на учете принципов замещения и  спроса и предложения.

Достоинства и преимущества сравнительного подхода:

- Наиболее простой и статистически  обоснованный, так как ориентирован  на фактические цены купли-продажи  аналогичных объектов;

- базой является ретроинформация, которая отражает фактически достигнутые результаты производственно-финансовой деятельности предприятия;

Недостатки сравнительного подхода, ограничивающие его использование  в оценочной практике:

- требует активного рынка подобной  недвижимости;

- основан на прошлых событиях  и поэтому не принимает в  расчет будущие ожидания;

- возможен только при наличии разносторонней информации о проданных объектах-аналогах;

- основан на использовании сложных корректировок, требующих серьезного обоснования. Сравнительный подход наиболее часто используется в следующих случаях:

для целей приватизации;

при кредитовании (оценка залогового имущества);

для определения ставки арендной платы  за пользование объектами недвижимости;

для целей купли-продажи.

2. Последовательность оценочных  процедур сравнительным подходом

В соответствии с НСО № 2 сравнительный  подход предусматривает следующую  последовательность оценочных процедур.

Этап 1. Сбор и проведение анализа  информации о продажах и предложений  подобного недвижимого имущества  и выбор объектов сравнения.

В соответствии с НСО №1 информация о подобном имуществе должна отвечать следующим критериям:

- условия сделок купли-продажи  или условия предложений к  составлению таких сделок не  отличаются от условий, которые  соответствуют требованиям, предъявляемым  к определению рыночной стоимости;

- продажи подобного имущества  произошли с соблюдением типовых  условий оплаты;

- условия на рынке подобного  имущества, которые определяли  формирование цен продаж или  предложения, на дату оценки  существенного не изменились  или изменения, которые произошли,  могут быть учтены.

Источниками информации о недавних продажах могут быть:

- собственный архив (банк данных) оценщика;

- данные риэлтерских фирм и  брокеров по недвижимости;

- данные нотариальных контор;

- данные страховых компаний;

- банк данных Фонда Государственного  Имущества Украины;

- публикации в периодической  печати о состоявшихся сделках  купли-продажи и предложениях  на рынке недвижимости.

На данном этапе, большое значение имеет проверка информации о сделках.

Данные, подлежащие проверке:

- мотивация сделки;

- были ли стороны сделки независимыми  друг от друга;

- имели ли покупатель или  продавец исчерпывающую информацию  недвижимости и рынке, на котором  состоялась сделка;

- имел ли продавец достаточно  времени для продажи, а покупатель  для покупки;

- имелись ли какие-либо специальные  условия продажи.

Этап 2. Выбор метода расчета стоимости объекта оценки с учетом объема и достоверности имеющейся информации.

В зависимости от целей, объекта  оценки и конкретных условий сравнительный  подход предполагает использование  трех основных методов:

- Метод сделок, или метод продаж;

- Метод отраслевых коэффициентов,  или метод отраслевых соотношений.

- Метод компании аналога, или  метод рынка капитала;

Этап 3. Сопоставление объекта оценки с объектами сравнения с последующим  корректированием цены продажи или  цены предложения объектов сравнения.

Процесс сравнения оцениваемого имущества  с подобными объектами включает два компонента:

- Элементы сравнения

- Единицы сравнения

Элементы сравнения (классификация  Харрисона).

1. Условия финансирования.

2. Условия продажи.

3. Рыночные условия (временной  фактор).

Различают сезонную и цикличную активность рынка.

Сезонная активность обычно связана с временами года, в которые рыночная активность затухает.

Цикличная активность связана  с циклами жизни самих объектов недвижимости, а также районов (городов) отраслей и т.д.

- Зарождение (проектирование, строительство объекта, формирование  отрасли района города и т.д.);

- Рост (рост доходов от  функционирования объекта, быстрое  развитие района города, рост  доходов населения и т.д.);

- Стабильность или период  равновесия (стабильные доходы, сформировавшиеся  вкусы покупателей, сформировавшаяся  инфраструктура района и т.д.);

- Упадок (период уменьшения  спроса на недвижимость, спад  производства, снижение доходов  и т.д.).

4. Местонахождение.

Различают следующие виды различий по местоположению:

- Экологическая привлекательность;

- Развитость инфраструктуры;

- Наличие коммуникаций;

- Престижность и др.

5. Физические характеристики.

- Физические параметры;

- Качество строительства  и эксплуатации;

- Удобства;

- Функциональная пригодность.

Единицы сравнения - это единицы  измерения сопоставимого и оцениваемого объектов недвижимости.

- Объемно-планировочные  единицы - 1 м², 1 м³, 1 квартира, 1 сотка и т.д.

- Рыночные единицы - рыночный  мультипликатор, курсы валют и .д.

Этап 4. Определение стоимости  объекта оценки путем учета величины корректирующих поправок к стоимости  объекта сравнения.

Определение стоимости может  производится следующими путями:

- По величинам стоимостей  наиболее встречаемых объектов  сравнения.

- На основе определения  средневзвешенной стоимости.

- По стоимости объекта  сравнения, которая подверглась  наименьшей корректировке.

- На основе стоимостей  объектов сравнения, информация  о ценах продаж или предложения  и характеристики которых наиболее  достоверны.

- С применением других  оценочных процедур оговоренных  в отчете об оценке имущества.

Этап 5. Согласование полученных результатов расчета.

Согласование производится с учетом цели и принципов оценки и других соображений оценщика.