Сущность, классификация, признаки и характеристика объектов недвижимости

Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое из них представляет собой самостоятельное конструктивное целое, их считают отдельными объектами. Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки (склады, гаражи, ограждения, сараи, заборы, колодцы и пр.) являются самостоятельными объектами. Встроенные помещения, назначение которых иное, чем назначение здания, входят в состав этого здания.

Встроенные помещения могут предназначаться для магазинов, столовых, парикмахерских, ателье, пунктов проката, детских садов, яслей, отделений связи, банков или иных организаций.

В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации: система отопления с оборудованием, включая котельную установку (если последняя находится внутри здания); внутренняя сеть водопровода, газопровода, канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты. Водо-, газо-, теплопроводные устройства, а также устройства канализации включают в состав зданий, начиная от вводного вентиля или тройника или от ближайшего смотрового колодца в зависимости от места присоединения подводящего трубопровода. Проводку электрического освещения и внутренние телефонные и сигнализационные сети включают в состав здания, начиная от вводного ящика, или кабельных концевых муфт, или от проходных втулок.

Фундаменты под котлами, генераторами, станками, машинами, аппаратами и пр., расположенными внутри зданий, не входят в их состав (кроме фундаментов крупногабаритного оборудования), а входят в состав тех объектов, в которых они используются. Фундаменты крупногабаритного оборудования, сооруженные одновременно со зданием, входят в состав здания. Для такого типа объектов используется термин «специализированные здания».

Жилье. К нему относятся здания, предназначенные для постоянного проживания, а также передвижные щитовые домики, плавучие дома, прочие здания (помещения), используемые для жилья, а также исторические памятники, идентифицированные в основном как жилые дома.

Передвижные домики производственного (мастерские, котельные, кухни, АТС и др.) и непроизводственного (жилые, бытовые, административные и пр.) назначения относятся к зданиям. Автомобили, автомобильные    и    тракторные    прицепы,    железнодорожные специализированные   и   переоборудованные   вагоны,   основным назначением которых является выполнение производственных функций (лаборатории, клубы, конторы и пр.), считаются передвижными объектами соответствующего назначения и учитываются как здания.

Сооружения. К ним относятся инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций (шахты, тоннели, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т. д.) или для обслуживания населения (стадионы, бассейны, сооружения городского благоустройства и т.д.).

В состав сооружений входят все устройства, составляющие с ним единое целое. Например, при определении восстановительной стоимости очистных сооружений в состав объекта включаются, кроме самого здания, насосное оборудование, бункера-отстойники, грязеотстойники, фильтры, нестандартное и электротехническое оборудование и пр.

Сооружения, как объекты недвижимости, могут быть классифицированы на градостроительные (наземные и подземные сооружения), энергообеспечивающие (нефтяные базы, теплоэлектростанции), инфраструктурные (транспортные и терминальные сооружения), промышленные (доменные и мартеновские печи, стапели, эллинги), экологические (заводы по утилизации отходов и очистные сооружения) и специальные сооружения военно-промышленного комплекса. Передаточные устройства (нефте- и газопроводы, линии электропередач) широко используются как технологические сооружения топливно-энергетических комплексов гражданского и промышленного назначения[8 c.34].

Общественные и производственные здания, градостроительные и технологические сооружения значительно отличаются по видам, типам и проектным решениям. Многие из них являются уникальными.

Наиболее высокой степенью организационной и технической сложности отличаются промышленные комплексы, в которых использование объектов недвижимости жестко подчинено требованиям производственного цикла и технологического процесса. Этим объектам присуща высокая энергонапряженность и значительная материалоемкость. Капиталоемкостью отличаются подземные и наземные градостроительные сооружения, производственные здания, цеха топливно-энергетического и машиностроительного комплексов. Энергоемкость характерна для технологических сооружений, производства цветных и черных металлов; городских сооружений, обеспечивающих водоснабжение, подачу тепла и электроэнергии (ТЭЦ).

Многолетние насаждения. К ним относятся все виды искусственных многолетних насаждений независимо от возраста: плодово-ягодные, технические, защитные, декоративные и озеленительные насаждения всех видов; искусственные насаждения ботанических садов, других научно-исследовательских учреждений и учебных заведений для научно-исследовательских целей. Объектом классификации данного подраздела являются зеленые насаждения каждого парка, сквера, сада, улицы, бульвара, двора, территории предприятия и т.п.

5. Недвижимость как физическая, экономико – правовая и социальная категория

Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат. Плодородие почв, улучшения, окружающую среду и др. параметры.

Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и др. процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества – стоимость и цена – первично возникают из его полезности; способности удовлетворить различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы[3 c,32].

В юридическом смысле недвижимость – совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все то, что находится под ним с проекцией к центру земли, и все, что находится над ним, продленное в бесконечность, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также права на эти объекты.

Понятие недвижимого имущества в международной практике можно представить в виде 5 составляющих, 4 из которых отражают физический состав, а 5 – юридическое содержание:

1. земельный участок
2. объекты над поверхностью участка
3. имущество под поверхностью участка, в том числе полезные ископаемые
4. воздушное пространство
5. комплекс прав на объекты недвижимости

6.Свойства недвижимости

Первейшим свойством, предопределившим название, я вляется привязанность конкретного объекта недвижимости к земной поверхностиее неподвижность в геоцентрической системе координат. 
Второй важной группой свойств недвижимости является специфичность потребления. Недвижимость нельзя "скушать", ее используют. Для того чтобы определенным объектом недвижимости можно было бы пользоваться, нужно владеть им. Он должен быть отчужден, а его владелец обладать правом владения этим объектом. Таким образом, недвижимость не является Общественным благом, общедоступным для всех. Поскольку объект едвижимости нельзя "сложить в рюкзак", носить с собой, то ее владелец обладает не самой недвижимостью, а правом на нее.

Такое право, с одной стороны, нуждается в охране от посягательств других, как и сам объект, а с другой — может "расщепляться". Так, владелец объекта может "поделиться", уступить (возмездно или безвозмездно) часть своего "полного" права другим. Например, право реального использования. При этом он будет оставаться владельцем объекта, который может в определенный момент вернуть себе всю полноту своего права. Полное право владения включает в себя право распоряжения и право пользования (потребления) объектом недвижимости. Названные виды прав "вложены" друг в друга, как матрешки. Владелец прав пользования может уступить свое право другим. Владелец прав распоряжения не может продать или подарить 
объект недвижимости, но может уступить право пользования им. Владелец (обладатель права владения) может уступить другим и право распоряжен ия, и право пользования.

Недвижимость потребляется (используется) не одноакт-но, а в течение весьма продолжительного времени. В течение этого времени она не остается неизменной, ее свойства меняются, и их надлежит поддерживать на определенном уровне или улучшать. Так, строения старятся. Они нуждаются в техническом обслуживании и ремонте, которые позволяют сохранять первоначальные свойства. Земельные участки могут истощаться, деградировать, снижать свое плодородие. При помощи рациональных агротехнических мероприятий можно, увеличить пло-дородие почвы на земельном участке.

Следующим свойством, относимым к недвижимости, но не являющимся внутренне ей присущим, выступает относительность права владения. Это право регулируется законодательно государством, и его "объем" может изменяться от страны к стране и во времени. Так, в настоящее время в России право владения земельным участком распространяется на его поверхность. Права на недра в пределах участка и на воздушное пространство над ним принадлежит государству. Между тем из истории, вклю- 
ч а я российскую, известно пожалование государями отдельным собственникам-предпринимателям прав на разработку недр на принадлежащих им земельных участках.

Право владения может быть с течением времени и ограничено. Такие ограничения именуют сервитутами. Так, например, ограничение может сводиться к обязанности безвозмездного пропуска через участок на реку или озеро желающих отдыхать там, если участок преграждает доступ к ним как к общественным благам[6 c.44].

Еще одним свойством (особенностью) недвижимости выступает практическая неиссякаемость ее полезности. Так, проживание в квартире сегодня не лишает ее способности предоставить нам кров завтра.

7.Особенности недвижимости как товара

Недвижимость можно рассматривать как товар, и как у любого товара, у недвижимости есть свои преимущества и недостатки.

Каковы особенности недвижимости как товара и его характеристика?

Охарактеризовать недвижимость можно несколькими пунктами, а именно:

- Высокая стоимость.

Стоит ли говорить, что недвижимость как товар имеет самую высокую стоимость среди любых других товаров. Из-за своей стоимости покупать и продавать такой товар большими партиями не представляется возможным.

- Жилой фонд.

Если речь идет о квартире в многоквартирном доме, то за квартиру необходимо ежемесячно платить, а также оплачивать коммунальные платежи за свет, подачу воды, отопление и уборку. Поэтому, когда такой товар как недвижимость простаивает, он теряет в цене за счет тех затрат, которые ежемесячно несет владелец. Однако, вместе с этими затратами, в последнее время недвижимость опять стала дорожать. Но в любом случае, если недвижимость пустует и не приносит доход, то это совсем не правильно, мы же рассматриваем квартиру как товар. Товар должен приносить доход, соответственно, если нет планов продать квартиру, то можно ее сдавать, тем самым покрыв расходы и еще получив прибыль[7 c.23].

- Долговечность.

Недвижимость это явно не скоропортящийся товар, квартира или дом простоит от пятидесяти до ста лет. Тем самым этот товар можно рассматривать как выгодную покупку с целью сохранения капитала.

- Монолитность.

Квартиру, которая находится в вашей собственности очень сложно украсть, поэтому вложение денег в такой товар это безопасное вложение. Есть конечно нюанс, заключается он в том, что дом может сгореть или его разрушит стихийное бедствие, но на этот случай свой товар можно застраховать.

В целом особенности недвижимости как товара предполагают наличие достаточно больших средств, для покупки такого товара. Но при этом, это достаточно разумные инвестиции за счет безопасности вложений. Однозначно можно сказать, что иметь в собственности несколько квартир намного безопаснее, чем положить ту же сумму в банк.