Сущность, классификация, признаки и характеристика объектов недвижимости

Но следует отметить, что имея в активах такой товар как недвижимость, предполагается периодическое вливание средств. Например, в случае с квартирой или домом, это расходы на ремонт. Ведь если ремонт не делать, то жилое помещение будет ветшать и в конечном счете может вообще разрушиться. А в случае с землей, необходимо ежегодно платить налог на землю.

 

 

 8.Роль и место недвижимости в рыночной системе

 

Рынок недвижимости – это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие:

• в ходе создания объектов недвижимости – между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;

• в процессе оборота прав на недвижимость – между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т. д.;

• в процессе эксплуатации объектов недвижимости – между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр[7 c.42].

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Недвижимость – важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства.

Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования (Дж. Фридман, 1993).

С учетом отечественного опыта по реализации недвижимости можно считать, что рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользования, но и движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход.

Рынок выполняет экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов. В силу специфических свойств недвижимости рынок недвижимости существенно отличается от рынка других секторов рыночной экономики.

Рынок недвижимости – это рынок товаров, обладающих индивидуальными характеристиками. Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и т.д. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т.д. Для жилой недвижимости важен вид из окна (во двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, месту работы и т.д[10 c.45].

Рынок недвижимости – это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем. Ограничено и число покупателей такой недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену. Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам: виду финансового актива, географическому фактору, функциональному значению и другим показателям (табл. 3).

Таблица 3

Классификация рынка недвижимости

Признак   классификации	Виды рынков недвижимости
Вид объекта (товара)	1) земельный, 2) зданий, 3) сооружений, 4) предприятий, 5) помещений, 6) многолетних насаждений, 7) вещных прав, 8) иных объектов
Географический (территориальный) фактор	1) местный, 2) городской, 3) региональный, 4) национальный, 5) мировой
Функциональное назначение	1) производственных зданий, 2) жилищный, 3) непроизводственных зданий и помещений (офисы, склады и др.)
Степень готовности к эксплуатации	1) существующих  объектов (старый фонд), 2) незавершенного строительства, 3) нового строительства
Тип участников	1) индивидуальных продавцов и покупателей, 2) промежуточных продавцов, 3) муниципальных образований, 4) коммерческих организаций
Вид сделок	1) купли-продажи, 2) аренды, 3) ипотеки, 4) вещных прав (аренды, залога и др.)
Отраслевая принадлежность	1) промышленных объектов, 2) сельскохозяйственных объектов, 3) общественных зданий, 4) другие
Форма собственности	1) государственных и муниципальных объектов, 2) частных
Способ совершения сделок	1) первичный и вторичный, 2) организованный и неорганизованный, 3) биржевой и внебиржевой, 4) традиционный и компьютеризированный

Первичный рынок в России формируется за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и вещных прав. Он обеспечивает передачу недвижимого имущества в экономический оборот. Все последующие сделки носят вторичный характер, так как связаны с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Организованный рынок – это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.

Биржевой рынок – это купля-продажа объектов на бирже недвижимости, на конкурсах и аукционах, проводимых фондами государственного и муниципального имущества, земельными органами, комитетами муниципального жилья или специально уполномоченными организациями.

Внебиржевой рынок – это совершение сделок за пределами биржи. Он может быть организованным и неорганизованным. Организованный внебиржевой рынок основывается преимущественно на компьютерных системах связи лицензированных риэлторских агентств[5 c.34].

В отличие от других видов рынок недвижимости имеет, кроме специфики обращающихся на нем товаров, еще ряд общих особенностей, которые необходимо учитывать при совершении операций на нем:

• локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, уникальны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;

• открытая информация о состоянии рынка бывает неполной и не всегда достоверной, так как сделки с недвижимостью часто носят эксклюзивный (исключительный) и конфиденциальный характер;

• владение недвижимым имуществом, сделки с которым обычно предполагают четыре вида затрат:

а) единовременные сравнительно крупные инвестиции,

б) на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы);

в) налог на недвижимое имущество;

г) государственная пошлина и другие сборы на сделки;

• спрос определяется не только и не столько потребительскими качествами самих объектов, сколько их местоположением;

• низкая эластичность предложения, так как по ряду причин невозможно сразу построить много новых квартир, сами здания и сооружения долговечны, а земля – вечна;

• товары – объекты недвижимости могут быть обременены правами третьих лиц (сервитуты и др.) в различных комбинациях;

• сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий;

• товары рынка недвижимости служат не только средством удовлетворения собственных потребностей покупателей, но и объектом их инвестиционной деятельности;

• относительно меньшее число участников рынка и количество совершаемых сделок на нем;

• большая изменяемость спроса по регионам, районам и микрорайонам.

Заключение

 

В России в условиях становления рыночной экономики все большую роль играет рынок. Одним из его видов является рынок недвижимости, в котором главную роль играет недвижимое имущество, его стоимость и участники рынка.

Как известно цена и рынок неразделимо связаны между собой, они дополняют и характеризуют друг друга. Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода. Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволит более обоснованно скорректировать данные ретроспективного периода для оценки недвижимости методами рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.

В данной работе мы постарались отразить сущность и особенности функционирования рынка недвижимости. Недвижимое имущество обладает существенными признаками как экономический актив, выступающий в хозяйственных и социальных процессов в самых разнообразных качествах: и как часть активов предприятия, и как самостоятельный объект инвестиций, и как потребительский товар длительного пользования. Это разнообразие ролей недвижимости в экономической и социальной деятельности определяет и разнообразный характер связей рынка недвижимости с рыночной экономикой в целом, и сложную внутреннюю структуру рынка недвижимости.

В настоящее время рынок недвижимости развивается не по всем направления одинаково быстро. Наибольшее значение и удельный вес на рынке имеют сделки, связанные с жильем, как на первичном, так и на вторичном его видах; сделки, связанные с недвижимостью, не предназначенной под какие бы то ни было производства или сделки с землей, где законодательная еще не совсем развита. Однако на фоне возросшей инвестиционной активности в 2002-2003 гг. рынок недвижимости также активизировался. В настоящий же момент наблюдается стагнация, что так же обусловлено стремлением к стагнации экономики в целом.

Список использованной литературы

 

1. Игнатов Л. Л. Экономика недвижимости. Учебно-методическое пособие. - М.: Издательство МГТУ им. Н. Э. Баумана, 2008
2. Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. Спб: Издетельство «МКС», 2006
3. Мазур, В. Д. Шапиро, Н. Г. Ольдерогге 2004 , "Экономика" , Москва , 528с.
4. Марченко А.В. «Экономика и управление недвижимостью» , «Феникс», 2010
5. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости.- СПб: Питер, 2010. с.33.
6. Оценка недвижимости/ Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: Финансы и статистика, 2014. с. 31.
7. Оценка недвижимости/ Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: Финансы и статистика, 2012. с. 33
8. «Экономика недвижимости.» Учебник. Горемыкин В. А., Москва, 2008
9. «Экономика недвижимости.» Учебное пособие. Асаул А. Н. Карасев А.В , Москва, 2009.
10. Тэпман Л. Н. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004. - 303 с. - ISBN 5-901-810-04-Х 
    Щербакова Н.А. Оценка недвижимости. - М.: «Феникс», 2008 - 320 с. - ISBN 5-222-02420-2
11. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. www.aup.ru/books/m76