Управление земельно-имущественным комплексом

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Производственная  практика по

профессиональному модулю

 

ПМ.1 Управление земельно-имущественным  комплексом.

МДК1.1 Управление территориями и недвижимым комплексом.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Тема 1. Недвижимость

Общие положения

    Административный регламент по предоставлению муниципальной услуги «Предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и государственной собственности до ее разграничения, для целей, не связанных со строительством» (далее – Административный регламент), разработан в целях повышения качества предоставления и доступности муниципальной услуги, создания комфортных условий для получателей муниципальной услуги «Предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и государственной собственности до ее разграничения, для целей, не связанных со строительством» (далее – Муниципальная услуга) и определяет сроки и последовательность действий (административные процедуры) при предоставлении Муниципальной услуги.

Виды форм собственности  предприятий

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу (недвижимость) относятся объекты и все, что  прочно связано с землей. Объект недвижимости включает три неразрывно связанных понятия:

• субъект права (граждане, юридические лица, государственные органы),
• объект права (земельные участки, здания, квартиры и проч.)
• и вид права (собственность, хозяйственное ведение, аренда и т.д.).

   В настоящее время  российское законодательство содержит значительное количество норм и правил, регулирующих правоотношения, связанные с недвижимостью. Руководствуясь "Общеправовым классификатором отраслей законодательства", основные нормативные акты, регулирующие сферу недвижимости, расположены в следующих отраслях законодательства:

• Основы государственного строя.
• Гражданское законодательство.
• Законодательство о земле.
• Законодательство о предприятиях и предпринимательской деятельности.
• Законодательство о финансах и кредите.
• Законодательство о градостроительстве и архитектуре.
• Законодательство о жилищно-коммунальном хозяйстве и бытовом обслуживании населения.
• Законодательство о капитальном строительстве и капитальном ремонте.
• Законодательство об охране и использовании лесов.
• Законодательство по общим вопросам народного хозяйства.
• Законодательство о промышленности.
• Законодательство по общим вопросам охраны окружающей природной среды и рационального использования природных ресурсов.
• Уголовное законодательство

Характеристики  и классификации объектов недвижимости

       Классификация объектов недвижимости не только способствует более успешному их изучению, но и дает профессионалам и потребителям единые ориентиры. Признаки классификации объектов недвижимости, являющиеся основой для группировки, различны, как различны мотивация и условия платежеспособности. Единого типологического критерия, интегрирующего влияние всех факторов, нет. На практике применяют несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте недвижимости. Но всегда надо помнить, что рынок недвижимости развивается не по классификации, а в соответствии с потребностями его участников. Поэтому всегда появляются объекты смешанных форматов, а некоторые лишь отчасти совпадают с классическими определениями.

    Система классификаций объектов недвижимости

Определение объектов недвижимости предполагает наличие в их структуре двух элементов:

     1.  Естественных (природных) объектов – земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Их еще называют «недвижимостью по природе».

     2.  Искусственных объектов (построек): многоквартирные дома, коммерческие, общественные (специальные) здания и сооружения, инженерные сооружения.

Тема 2. Управление объекта недвижимости

  В широком смысле под управлением недвижимостью понимается предпринимательская деятельность [7, с. 163] по выполнению всей совокупности работ, связанных с исполнением любых допускаемых гражданским законодательством Российской Федерации правомочий собственника недвижимого имущества, в том числе в соответствии с жизненным циклом недвижимости:

• замысел;
• проектирование;
• изготовление (возведение, строительство);
• обращение;
• употребление (сервис);
• обслуживание, эксплуатация, ремонт;
• капитальный ремонт, модернизация, реконструкция и реставрация;
• перепрофилирование;
• утилизация.

   При этом деятельность по управлению недвижимостью осуществляется в трех аспектах – правовом, экономическом и техническом.

1. Правовой аспект управления недвижимостью состоит в наиболее рациональном использовании, распределении и комбинировании прав на недвижимость [6, с. 156].
2. Экономический аспект управления недвижимостью реализуется через управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости.
3. Технический аспект управления состоит в поддержании объекта управления в работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением.

Наименование  органа, предоставляющего Муниципальную  услугу

      1. Муниципальная услуга предоставляется непосредственно Отделом природопользования администрации Спировского района (далее – Отдел).

      2. При предоставлении Муниципальной услуги также могут принимать участие в качестве источников получения документов, необходимых для предоставления Муниципальной услуги, или источников предоставления информации для проверки сведений, предоставляемых заявителями, следующие органы и учреждения:

    - Отдел архитектуры, строительства и инвестиций администрации Спировского района - подготовка заключения о возможности и целесообразности  предоставления земельного участка под строительство; содействие в подготовке акта выбора земельного участка и обеспечении получения заключений и согласований от служб и ведомств, осуществляющих согласование места размещения объекта, подготовка схемы расположения земельного участка на топографическом или кадастровом плане соответствующей территории;

    - Отдел по управлению имуществом администрации Спировского района – подписание Договора аренды (купли-продажи) земельного участка;

    - организация или кадастровый инженер, имеющие лицензию на проведение кадастровых работ (межевание) - проведение кадастровых работ (межевания) земельного участка;

    - ФБУ «Кадастровая палата» по Тверской области – обеспечение кадастрового учета земельного участка;

    - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области – выписки из единого государственного реестра прав на объекты недвижимого имущества, регистрация Договора аренды, купли-продажи.

    3. Предоставление Муниципальной услуги Отделом осуществляется в соответствии с Положением об отделе природопользования  администрации Спировского района, утвержденном распоряжением Главы администрации Спировского района от 03 октября 2005 года № 136-р.

 

Управление определенными  объектами недвижимости:

• Операционной недвижимостью — недвижимость, которую собственник использует для ведения конкретной предпринимательской деятельности;
• Инвестиционной недвижимостью — недвижимость, которую собственник использует для получения максимальной прибыли.

 

Управление системами  объектов недвижимости субъектов Федерации:

• Муниципальной недвижимостью;
• Земельными ресурсами;
• Лесным фондом;
• Недвижимостью в жилищной сфере;
• Нежилой недвижимостью.

Тема 3. Операции с объектами недвижимости

Процедура государственной  регистрации сделок с недвижимостью.

  Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен в течение пяти рабочих дней предоставить запрошенную информацию заявителю или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ. Такой отказ может быть обжалован обратившимся за информацией лицом в суд.

   В течение десяти рабочих дней, если иное не предусмотрено федеральным законом, только указанным в ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" лицам предоставляются следующие сведения:

• сведения о содержании правоустанавливающих документов, за исключением сведений об ограничениях (обременениях);
• обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости;
• выписки, содержащие сведения о переходе прав на объект недвижимости.

Формирование объекта  недвижимого имущества происходит в процессе его описание и индивидуализации. В результате чего объект недвижимого  имущества получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого  имущества. …Формирование объекта  недвижимого имущества завершается  присвоением ему кадастрового номера

В состав недвижимого муниципального имущества входят:

• здания и сооружения,
• объекты жилого и нежилого фонда,
• земельные участки, занятые строениями и сооружениями,
• участки, необходимые для их содержания, за исключением земельных участков суммарной площадью не более 0,25 гектара, предоставленных гражданам для ведения садоводства или огородничества и находящихся в их собственности.

Приватизация  объектов недвижимости.

   Приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества" РФ 1996 г. Приватизация муниципального недвижимого имущества осуществляется в соответствии с прогнозным планом приватизации. В случае необходимости привлечения дополнительных финансовых средств в местный бюджет в прогнозный план могут вноситься соответствующие изменения в установленном порядке. Прогнозный план приватизации муниципального имущества подготавливается Комитетом по управлению имуществом (КУИ) в срок, установленный его главой и направляется ему для утверждения. Он содержит перечень муниципальных унитарных предприятий, акций открытых акционерных обществ и объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности, и иного муниципального имущества, подлежащего приватизации в соответствующем году, согласно действующему законодательству.

    В прогнозном плане приватизации указываются характеристика муниципального имущества, которое планируется приватизировать, и предполагаемые период приватизации. Утвержденный главой муниципального района, прогнозный план направляется для рассмотрения в Совет депутатов муниципального района одновременно с проектом бюджета района на очередной финансовый год.

   Комитет по управлению имуществом муниципального образования ежегодно не позднее 1 марта представляет главе района и в Совет депутатов отчет о выполнении прогнозного плана приватизации муниципального имущества за прошедший год.

   Другой распространенной формой реализации муниципальной недвижимостью на рынке является аренда. Наиболее распространена аренда зданий, помещений и земельных участков.

 

Аренда недвижимости.

Аренда (лат. arrendare — отдавать в наём) — форма имущественного договора, при которой собственность передаётся во временное владение и пользование (или только во временное пользование) арендатору за арендную плату.

      Передача муниципального имущества различным организациям для использования на условиях контракта аренды является одним из важнейших видов непосредственной хозяйственной деятельности муниципалитетов - надежным источником пополнения местного бюджета и действенным инструментом экономического развития местности. Не являясь монополистом на рынке недвижимости, но обладая существенно большим, чем у любого другого собственника на данной местности объемом ликвидного имущества, муниципалитет способен диктовать свои условия рынку: сдерживать рост и разброс цен, задавать уровень корректности и стабильности контрактов, снижать уровень произвола в отношении арендаторов со стороны частных владельцев недвижимости.

Форма договора

   Договор аренды в РФ должен быть заключён в письменной форме, если он заключён на срок более одного года и если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока договора. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (регистрация договора осуществляется в соответствующем территориальном органе Федеральной регистрационной службы).

Стороны договора

    Арендодатель — физическое или юридическое лицо, которое предоставляет имущество арендатору за плату во временное пользование и владение. Сдавать в аренду имущество может только его собственник или лицо, уполномоченное на это собственником либо законом.

    Арендатор— физическое или юридическое лицо, заключившее договор аренды и оплачивающее пользование и владение или пользование предоставленным имуществом арендодателю. К арендатору гражданское законодательство не предусматривает каких-либо требований и ограничений (за исключением гражданской дееспособности, как и к иным субъектам гражданско-правовых отношений).