Залог.
Залог в гражданском праве
— имущество или другие ценности, находящиеся
в собственности залогодателя и служащие
частичным или полным обеспечением, гарантирующим
погашение займа или кредита.
Залог может быть передан
залогодержателю в физической форме или
в форме документально зафиксированного
права на его получение в виде залогового
обязательства.
Залог недвижимого имущества
и заклад движимости, как способы обеспечения
обязательства, заключаются в том, что
в случае неисполнения кредитор получает
удовлетворение из заложенного имущества.
Рентные договоры.
Договор ренты — соглашение,
в соответствие с которым одна сторона
(получатель ренты) передает другой стороне
(плательщику ренты) в собственность имущество,
а плательщик ренты обязуется в обмен
на полученное имущество периодически
выплачивать получателю ренты определённую
денежную сумму либо предоставлять средства
на его содержание в иной форме.
Различают следующие виды
договора ренты:
- Договор постоянной ренты
- Договор пожизненной ренты
- Договор пожизненного содержания с иждивением.
Требования, предъявляемые
к договору доверительного управления
имуществом
Статья 1016 ГК РФ содержит
ряд требований, без соблюдения которых
договор доверительного управления имуществом
считается незаключенным. Так, согласно
п.1 ст. 1016 ГК РФ, в договоре должны быть
определены следующие существенные условия
о:
- Состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
- Наименование юридического лица или имени гражданина, в интересах которых осуществляется доверительное управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
- Размер и форма вознаграждения доверительному управляющему, если его выплата предусмотрена договором доверительного управления имуществом.
- Срок действия договора.
Субъектами договора доверительного
управления имуществом являются:
- Собственник имущества
- Орган опеки или попечительства
- Душеприказчик – исполнитель завещания
- Другие лица.
Доверительным управляющим
может быть:
- Коммерческая организация
- Индивидуальный предприниматель
- Гражданин – физическое лицо
- Некоммерческая организация.
Доверительным управляющим
не может быть:
- Унитарное предприятие
- Учреждение
- Государственный орган
- Орган местного самоуправления
- Выгодоприобретатель по договору доверительного управления имуществом.
К объектам договора доверительного
управления имуществом относятся:
- Предприятия и другие имущественные комплексы
- Отдельные объекты недвижимого имущества
- Ценные бумаги
- Права, удостоверенные бездокументарной ценной бумагой
- Исключительные права
- Иное имущество.
По общему правилу, самостоятельным
объектом договора доверительного управления
имуществом не может быть:
- Деньги – за исключением случаев, указанных в законе.
- Имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении.
Передача такого имущества
в доверительное управление возможно
в следующих случаях:
- Ликвидация юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого находится данное имущество.
- Прекращение права хозяйственного ведения или оперативного управления и поступление соответствующего имущества во владение собственника по иным основаниям, предусмотренным в договоре.
Прекращение договора доверительного
управления имуществом
Договор доверительного
управления имуществом прекращается в
следующих случаях:
- Смерть физического лица или ликвидация юридического лица, являющимися выгодоприобретателями, если иное не предусмотрено договором доверительного управления имуществом.
- Отказ выгодоприобретателя от получения выгод по договору доверительного управления имуществом, если иное не предусмотрено в договоре доверительного управления имуществом.
- Смерть гражданина, являющегося доверительным управляющим, а также признание его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.
- Признание индивидуального предпринимателя несостоятельным (банкротом).
- Отказ доверительного управляющего или учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом.
- Отказ учредителя управления от договора доверительного управления имуществом по иным причинам при условии выплаты доверительному управляющему предусмотренного в договоре вознаграждения.
- Признание несостоятельным (банкротом) индивидуального предпринимателя, являющегося учредителем управления.
Тема 4. Страхование
и налогообложение объектов недвижимости
Общие принципы страхования недвижимости.
Для управляющего страхования
– это способ поддержания стоимости вверенного
ему недвижимого имущества.
Договор страхования
должен отвечать общим условием деятельности
сделки, предусмотренным гражданским
законодательством РФ.
Существенными
условиями договорам имущественного страхования,
по которым стороны обязаны достигнуть
договоренности, является:
- об определенном имуществе, являющимся объектом страхования;
- о характере события на случай наступления, которого осуществляется страхования;
- о размере страховой суммы;
- о сроке действия договора;
Страховое свидетельство
должно содержать следующие данные:
- Наименование документа;
- Наименование, юридический адрес и банковский реквизит страховщика;
- Ф.И.О или наименование страхователя и его адрес;
- указанные объекта страхования;
- Размер страховой суммы;
- Указание страхового риска;
- Размер страхового взноса сроки порядок внесения страховых премий;
- Срок действия договора;
- Порядок изменения и прекращения договора;
- Другие условия, согласованными сторонами, в том числе дополнения к правилам страхования либо исключение из них;
- Подписи сторон;
Договор страхования
вступает в силу уплаты страхователем
страховой премии или первого ее взноса,
или договорам не непредусмотренное иное.
Налоги - это единые экономические нормативы,
действующие независимо от желаний и воли
юридических или физических лиц.
Прежде всего следует
выделить две большие категории налогов:
- налоги на недвижимость как имущество, то есть налоги которые уплачиваются периодически в течение длительного времени и включая в стратегическое планирования хозяйственной деятельности управляющего.
- налог на операции с недвижимостью, которые уплачиваются одноразово по каждой отдельной операции и включаются в тактическое планирование хозяйственной деятельности управляющего.
К налогам на недвижимость
как на имущество относятся:
- Налог на имущество физического лица;
- Налог на имущество предприятий ;
- Земельный налог;
К налогам на операции
с недвижимостью относятся:
- Налог на прибыль предприятий и организаций;
- Подоходный налог с физического лица ;
- Налог с имущества, переходящего в порядке наследования и дарения;
- Налог на добавочную стоимость;
Операции с объектами
недвижимости, находящимися в муниципальной
собственности
Основные сделки с муниципальной
недвижимостью на рынке - продажа, приватизация,
сдача в аренду (земельные участки,
объекты муниципального жилого и
нежилого фонда). Порядок предоставления
гражданам земельных участков, находящихся
в государственной или муниципальной
собственности, для целей, не связанных
со строительством регулирует ст. 34 Земельного
Кодекса РФ (ЗК РФ). Объектом купли-продажи
могут быть только земельные участки,
прошедшие государственный кадастровый
учет. Продавец заключает контракт
купли-продажи и предоставляет
покупателю имеющуюся у него информацию
об обременениях земельного участка и
ограничениях его использования (ст. 37
ЗК РФ). Следующая форма реализации муниципальной
недвижимостью на рынке - приватизация.
Приватизация означает передачу государственной
или муниципальной собственности (земельных
участков, промышленных предприятий, зданий,
жилых строений) за плату или безвозмездно
в частную собственность. Согласно ст.
36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие
в собственности здания, строения, сооружения,
расположенные на земельных участках,
находящихся в государственной или муниципальной
собственности, приобретают исключительное
право на приватизацию таких земельных
участков или приобретают права аренды
на них.
Тема 5. Правовые основы
управления недвижимостью.
Процедура государственной
регистрации прав на недвижимость и
сделок с недвижимостью.
В соответствии с Федеральным
законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним» государственная регистрация
прав на недвижимое имущество и сделок
с ним (далее также – государственная
регистрация прав) – юридический акт признания
и подтверждения государством возникновения,
ограничения (обременения), перехода или
прекращения прав на недвижимое имущество
в соответствии с Гражданским кодексом
Российской Федерации.
Государственная
регистрация является единственным доказательством
существования зарегистрированного права.
Зарегистрированное право на недвижимое
имущество может быть оспорено только
в судебном порядке.
Государственная
регистрация прав проводится на всей территории
Российской Федерации по установленной
настоящим Федеральным законом системе
записей о правах на каждый объект недвижимого
имущества в Едином государственном реестре
прав на недвижимое имущество и сделок
с ним (далее также – Единый государственный
реестр прав).
Датой государственной
регистрации прав является день внесения
соответствующих записей о правах в Единый
государственный реестр прав.
Государственная
регистрация прав осуществляется по месту
нахождения недвижимого имущества в пределах
регистрационного округа, если иное не
установлено настоящим Федеральным законом.
Отказ в государственной
регистрации прав либо уклонение соответствующего
органа от государственной регистрации
могут быть обжалованы заинтересованным
лицом или судебным приставом-исполнителем
в суд, арбитражный суд.
За государственную
регистрацию прав взимается государственная
пошлина в соответствии с законодательством
Российской Федерации о налогах и сборах.
Применяемые нормативно- правовые
акты.
Полномочия по предоставлению
Муниципальной услуги, осуществляются
в соответствии с:
- Земельным кодексом Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ;
- Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ;
- Гражданским кодексом РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ;
- Гражданским кодексом РФ (часть вторая) от 26 января 1996 года № 14-ФЗ;
- Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»;
- Федеральным законом от 21 декабря 2004 года № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»;
- Федеральным законом от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»;
- Федеральным законом от 7 июля 2003 года № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»;
- Федеральным законом от 11 июня 2003 года № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»;
- Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
- постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 года № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков»
- законом Тверской области от 9 апреля 2008 года № 49-ЗО «О регулировании отдельных земельных отношений в Тверской области»;
- распоряжением Администрации Тверской области от 30.04.2009 №311-ра «О действиях при распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена»;
- постановлением Администрации Тверской области от 15.08.2006 №204-па «Об утверждении типовых форм договоров аренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, купли-продажи земельного участка»;
- решением Собрания депутатов Спировского района от 28.09.2007 №80 «О Порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством»;
- решением Собрания депутатов Спировского района от 29.03.2007 № 209 «Об установлении на территории Спировского района предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность»;
- постановлением Главы администрации Спировского района от 18 октября 2006 года №302-п «Об утверждении состава Комиссии по вопросам градостроительства и благоустройства на территории Спировского района»;
- распоряжением Главы администрации Спировского района от 20 марта 2001 года № 77-р «Об утверждении Положения об отделе по управлению имуществом администрации Спировского района»;