Земельный участок –важнейший объект недвижимости

 

 

 

 

4 Основные положения оценки земельных участков

 

Как средство производства земля имеет особенности, оказывающие  непосредственное влияние на оценку недвижимости:

• земля не является результатом предшествующего труда;
• пространственно ограничена;
• незаменима другими средствами производства;
• обладает постоянством местоположения;
• неизнашиваема при правильном использовании;
• территориально разнокачественна;
• характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка;
• обладает плодородием и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все ее полезные качества;
• практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями.

Следует различать термины  «земля» и «земельный участок», которые  используются в разном значении. Термин «земля», как правило, употребляется  в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности. Термин «земельный участок» означает часть  территории, на которой выполнены  какие-то работы (улучшения), позволяющие  использовать данный участок согласно целевому назначению.

Выделяют следующие улучшения, проводимые для создания участка:

• внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей;
• внутренние: планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.

В Земельном кодексе РФ содержится следующее определение  земельного участка: «Земельный участок  — часть поверхности земли, имеющая  фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном  кадастре и документах государственной  регистрации прав на землю. Правовой статус земельного участка включает: целевое назначение, разрешенное  использование, форму законного  владения. Земельный участок может  быть делимым и неделимым. Неделимым  признается земельный участок, который  по своему целевому назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки».

Оценка земли применима  не только к пустующим, незастроенным  землям. Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и  построек и существует необходимость  в определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем улучшений, что вызвано следующими причинами:

• различие в налогообложении земли и строений (налог на имущество и земельный налог);
• требуется отдельная оценка земельного участка от улучшений при применении затратного метода определения стоимости недвижимости;
• принятие решений о сносе имеющихся улучшений в целях лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Главный элемент земельных  отношений — земельная собственность.

При оценке земельного участка  необходимо учесть связанный с ним  набор прав. Распространенные права, требующие оценки:

1) полное право собственности  — возможность использования  свободного от арендаторов участка  любым законным способом;

2) право аренды — возможность  владения земельным участком  по договору аренды.

В соответствии с Законом  Российской Федерации «О плате за землю» использование земли в  нашем государстве является платным. Формами платы в нем названы: земельный налог, арендная плата, нормативная  цена земли. Земельным налогом облагаются ежегодно все собственники земли, а  также землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов. Арендная плата  взимается за земли, переданные в  аренду. Нормативная цена земли вводится для покупки и выкупа земельных  участков в случаях, предусмотренных  законодательством РФ, для обеспечения  экономического регулирования земельных  отношений при передаче земли  в собственность, установлении коллективно-долевой  собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении  банковского кредита под залог земельного участка.

В России большинство земель не продается, а сдается в аренду, поэтому часто оценщики определяют не стоимость земельного участка, а стоимость прав его аренды.

Стоимость прав аренды —  это сумма, которую готов заплатить  потенциальный покупатель за право  владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Земельный участок — пространственная граница государственного суверенитета, территория, на которую распространяются властные полномочия государства. Земля  является объектом недвижимости, причем любое иное имущество, прочно связанное  с ней, является недвижимостью только в силу своей связи с землей. Имеет определенный правовой статус, который определяет форму законного  владения, целевое назначение и разрешенное  использование.

Каждый земельный участок, сведения о котором внесены в  государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени  и на территории Российской Федерации  государственный учётный номер (кадастровый  номер).

Земля является объектом недвижимости.

Земельный участок может  находиться либо в частной собственности, либо в государственной собственности, либо в муниципальной собственности. При этом граждане и юридические  лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.

        Оценка земли применима не только к пустующим, незастроенным землям. Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек и существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем улучшений, что вызвано следующими причинами:

• различие в налогообложении земли и строений (налог на имущество и земельный налог);

• требуется отдельная оценка земельного участка от улучшений при применении затратного метода определения стоимости недвижимости;

• принятие решений о сносе имеющихся улучшений в целях лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Главный элемент земельных  отношений — земельная собственность.

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Библиографический список

1. Жариков Ю.Г.Земля и право: Пособие для российских землевладельцев. М.: 1997.

2. Лещенко М.И., Бочков В.Е., Демин Ю.Н., Лещенко А.В. Оценка собственности и лизинговый бизнес. / Электронный учебник.

3. Маренков Н.П. Рыночная экономика. – М.: НИБ, 2003.

4. Материалы сайта Земля.ру / www.zemly.ru

5. Никулина Е.Н., Тарасова Е.В., Феломешкин Д.М. Экономическая оценка инвестиций: Учебное пособие. – М.: МАИ, 2005.

6. Суперека С.В. Понятие, предмет, метод и система земельного права. Земельное право: Учебный минимум. – М.: Юриспруденция, 2006.