Актуальные проблемы ипотечного кредитования РФ

С 1 января 1835 г. в России был введён Свод Гражданских Законов (автор  М.М.Сперанский), где залоговое право  подвергалось подробному регламентированию.

В 1869 г. был образован первый частный  ипотечный банк на началах круговой ответственности заёмщиков, а в 1871г. в г.Харькове – первый акционерный земельный банк, выдававший кредиты под залог городской и сельской недвижимости.

К 1914 г. Россия далеко продвинулась вперёд в области ипотечного кредита. Существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. Кредитно-банковская система включала: государственные, региональные, городские, местные, общественные и частные кредитные институты.

К сожалению, на этом бурное развитие ипотечного кредитования в России закончилось. В 1919 году в связи с национализацией земли и банков система ипотечного кредитования была в России ликвидирована, декретом СНК все кредитные общества, облигации аннулированы, а владельцы заложенного имуществ были обязаны вносить платежи Народному банку. Так российский рынок ипотечных облигаций прекратил свое существование. 
Следующим этапом в истории развития ипотечного кредитования был кредитование при советской системе.

Традиционная советская система жилищного финансирования соответствовала основной концепции всей жилищной политики в целом: централизованное распределение бюджетных ресурсов на строительство государственного жилья и его бесплатное распределение между лицами, официально признанными в установленном порядке, нуждающимися в улучшении жилищных условий. С 1958 г. стала развиваться жилищно-строительная кооперация с фиксированными и чрезвычайно выгодными по сегодняшним меркам процентным ставкам по кредиту от 0,5% до 2% в год, длительными (10 — 25 лет) сроками кредитования и значительной предельной долей кредита (60 — 80% от стоимости жилья). Указанные процентные ставки просуществовали до 1991 г. До начала экономической реформы конца 80-х начала 90-х гг. в России не существовало системы ипотечного кредитования, как оно понимается во всем мире. Кредиты на жилье не были напрямую обеспечены залогом недвижимого имущества вплоть до принятия закона «О Залоге» в 1992 году; объем кредитования определялся государством, крайне проблематичным было выселение заемщика из заложенного жилого помещения в случае его неплатежеспособности.

К середине 90-х гг. становление рынка  недвижимости начинает сталкиваться с  проблемой сужения платежеспособного  спроса. Это заставляет брокерские фирмы искать варианты его расширения за счет взаимодействия с банками. Поиск приводит к разработке и внедрению первоначально в Москве, а затем и в Петербурге в начале 1994 года так называемых «псевдоипотечных» схем кредитования с участием коммерческих банков и риэлтерских фирм. В период своего расцвета в систему кредитования были вовлечены десятки риэлтерских фирм и банков, что проявилось в снижении процентных ставок по выдаваемым кредитам.

Несмотря на оставшиеся проблемы, в то время был достигнут значительный прогресс в становлении системы ипотечного кредитования. Некоторые кредиторы начали ипотечные операции уже в 1993-1994 гг.

В соответствии с указом Президента РФ № 22281 от 28 декабря 1993 г. «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы» и постановлением Правительства РФ № 1010 от 26 августа 1996 г. «Об агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» в сентябре 1997 года было зарегистрировано Федеральное агентство по ипотечному кредитованию. Это специализированный институт вторичного ипотечного рынка на федеральном уровне. Единственным акционером ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», представляющим интересы Российской Федерации в Агентстве, является Мингосимущество Российской Федерации.

С принятием Федерального закона «Об  ипотеке (залоге недвижимости)» к осени 1998 г. практически во всех крупнейших банках были созданы специализированные подразделения по долгосрочному жилищному кредитованию населения.

Со второй половины 2000-х годов  ипотека в России стала развиваться  быстрее, чем другие виды кредитования. Так, в 2006 году ипотека занимала 16 %от объёма рынка кредитов: банками на покупку жилья было выдано $12,4 млрд., или 260 млрд. руб. Для сравнения, в 2005 году в России было выдано ипотечных кредитов на $4 млрд.

В настоящее время в России, насчитывается около 1300 коммерческих банков, из них только около двух десятков условно можно назвать ипотечными.

Подводя итоги, хотелось бы отметить, что в настоящий момент ряд  банков рассматривает ипотечное  кредитование как стратегическую задачу своего дальнейшего развития на много лет вперед. В целом отмечается удлинение кредитного периода. Более активно в качестве обеспечения используется залог приобретаемого жилья, а не схема аренды с последующим выкупом. Это связано с тем, что банки стали более внимательно относится к целевому использованию кредитных средств, а уже имеющаяся практика показывает, что не возврат по кредитам на приобретение жилья может быть сведен к минимуму при правильной оценке платежеспособности заемщика.  

2. АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ СБЕРБАНКА РОССИИ

2.1 Деятельность Сбербанка России  на рынке ипотечного кредитования

Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (Сбербанк России) создан в форме акционерного общества открытого типа в соответствии с  Законом РСФСР “О банках и банковской деятельности в РСФСР”. Учредителем и основным акционером Сбербанка России является Центральный банк Российской Федерации (свыше 60% акций уставного капитала). Его акционерами являются более 200 тысяч юридических и физических лиц. Сбербанк России зарегистрирован 20 июня 1991 г. в Центральном банке Российской Федерации. Банк является юридическим лицом и со своими филиалами составляет единую систему Сбербанка России.

В 2011 г. прибыль до уплаты налогов из прибыли достигла 394,0 млрд руб., чистая прибыль без учета событий после отчетной даты составила 321,9 млрд руб. Оба показателя значительно превысили результат прошлого года и являются рекордными для Сбербанка. Рентабельность капитала по итогам 2011 года составила 27,1%, рентабельность активов – 3,6%.

Активы банка за 2011 год увеличились почти на 2 трлн руб. или 22,5% и составили 10,5 трлн руб. Основой роста по-прежнему оставались кредиты клиентам, которые за декабрь возросли на 485 млрд руб., а в целом за год – на 2,1 трлн руб. (кредитный портфель корпоративных и частных клиентов достиг 8,2 трлн руб).

В декабре банк предоставил российским предприятиям около 850 млрд руб., что стало максимальным показателем за последние три года. Всего за 2011 год корпоративному сектору было предоставлено свыше 5,5 трлн руб. – на 28% больше, чем в предыдущем году. Кредитный портфель корпоративных клиентов на 1 января 2012 года достиг 6,4 трлн руб., увеличившись за год более чем на треть.

Частным клиентам в декабре выдано более 190 млрд руб. кредитов – также максимальный показатель за последние три года. Всего за 2011 год физическим лицам выдано свыше 1,2 трлн руб., что превысило показатель предыдущего года в 1,7 раза. Портфель розничных кредитов на 1 января 2012 года составил около 1,8 трлн руб., увеличившись за год на 36,6%. При этом рост портфеля в течение года был стабильным во всех регионах страны.

Значительный рост кредитного портфеля в течение года происходил на фоне заметного улучшения его качества. Доля просроченной задолженности в кредитном портфеле клиентов по итогам года снизилась с 5,04% до 3,36%. Банк сохраняет достаточный уровень покрытия просроченной задолженности резервами: на 1 января 2012 года резервы по кредитам составили 631 млрд руб. и превысили объем просроченной задолженности в 2,3 раза.

Кредитные ресурсы Сбербанка России формируются за счет:

1. собственных средств Банка (за исключением стоимости приобретенных им основных фондов, вложений в доли участия в уставном капитале банков и других юридических лиц и иных иммобилизованных средств);
2. средств юридических лиц, находящихся на их счетах в Банке;
3. вкладов физических лиц, привлеченных на определенный срок и до востребования;
4. кредитов, полученных в других банках;
5. иных привлеченных средств.

В качестве ресурсов для кредитования может также использоваться прибыль, не распределенная в течение финансового года.

В 2011 году Сбербанком России и всеми его подразделениями проводилась планомерная работа, выполняя главную задачу в области кредитования физических лиц – повышение качества банковского сервиса и скорости проведения операций по кредитованию.

Внедрение новых кредитных продуктов  имеет целью привлечение большего количества клиентов и удовлетворение потребностей различных слоев населения. Экономическая стабилизация и рост реальных денежных доходов населения позволили Банку в истекшем году предложить клиентам более привлекательные условия предоставления кредитов и существенно упростить технологию их получения.

Расширилось сотрудничество Сбербанка России с органами исполнительной власти по реализации целевых федеральных и региональных программ, нацеленных на улучшение жилищных условий населения и организацию личных подсобных хозяйств. За отчетный год число таких программ увеличилось с 18 до 25.

Увеличилось число предприятий, работники  которых смогли решить свои жилищные и прочие социальные проблемы с использованием кредитов Банка. Особенность указанных целевых программ заключается в том, что с заемщика полностью или частично снимается нагрузка по уплате процентов за пользование кредитом благодаря субсидиям из бюджетов исполнительных органов власти или из средств предприятия, на котором работает заемщик.

Активизировалась работа со строительными, риелторскими и ипотечными компаниями по индивидуальным схемам кредитования частных клиентов на приобретение объектов недвижимости. Условия этих схем наиболее полно учитывают особенности деятельности компаний на рынке недвижимости (группа компаний, входящих в холдинг «Первая ипотечная компания», ЗАО «МИЭЛЬ-Недвижимость», ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания», ООО «Объединенная строительная компания «ОСК-сервис» и др.). Сбербанк является безоговорочным лидером рынка ипотечного кредитования.

Статистика по количеству предлагаемых Сбербанком России кредитов населению  на сегодня выглядит так:

Таблица 1 – Виды кредитов Сбербанка  России

2.2 Механизм ипотечного кредитования  Сбербанка России

Программа Сбербанка России по кредитованию приобретения жилья рассчитана только на физических лиц. Чтобы получить ипотечный кредит Сбербанка России по любой из предлагаемых программ, заемщик должен соответствовать стандартным требованиям банка, а именно:

1. Быть в возрасте от 21 года до 55 -60 лет, иногда до 75 лет. Исключением из общих правил является образовательный кредит, где заемщиком может выступать несовершеннолетний гражданин в возрасте от 14 лет.
2. Быть Гражданином Российской Федерации. И только по корпоративному кредиту допускается предоставление кредита иностранным гражданам, лицам без гражданства, имеющим постоянное место жительства в РФ.
3. Иметь стаж работы на текущем месте работы не менее 6 месяцев, и общий стаж - не менее 1 года (за последние 5 лет). А стаж работы для получения жилищных кредитов - установлен не менее 6 месяцев на текущем месте работы, и все. Для клиентов, получающих заработную плату на карточный счет, открытый в ОАО «Сбербанк России» также не требуется наличие общего стажа не менее 1 года за последние 5 лет.
4. Иметь прописку или временную регистрацию на территории получения кредита Сбербанка России, т.е. проживая, например, в городе Томске, оформить кредит Сбербанка России можно только в любом из отделений данного региона. Это обусловлено тем, что, выдав кредит, отделение Сбербанка постоянно работает с клиентами по сопровождению кредита, и не может разыскивать ссудополучателя по всей стране. Исключение допускается по образовательному кредиту Сбербанка, который оформляется: - по месту регистрации учащегося или его представителей; по месту нахождения предприятия – работодателя Заемщика или любого из созаемщиков; по месту нахождения Образовательного учреждения.
5. Иметь хорошую кредитную историю в Сбербанке или в любом другом банке России. Решение о выдачи кредита принимается только с учетом проверки данной информации. Если клиент однажды уже не обеспечил своевременное погашение кредита, то на повторное кредитование он может не рассчитывать.
6. Быть платежеспособным для обслуживания запрашиваемой суммы кредита. Расчет платежеспособности клиента составляется Сбербанком исходя из представленных документов о платежеспособности (Справки о среднемесячном доходе за последние 6 месяцев по форме 2-НДФЛ или по форме банка, налоговая декларация и т.д.). По отдельным программам кредитования, могут учитываться доходы всей семьи или нескольких созаемщиков (не более 3-х).