Актуальные проблемы ипотечного кредитования РФ

Служба финансовой безопасности Сбербанка проверяет благонадежность и финансовую репутацию каждого человека, подавшего заявку на получение кредита, и тем, у кого репутация окажется сомнительной – в кредите могут отказать. Приведем примерный перечень оснований, при наличии которых кредитный комитет банка может отказать в оформлении ипотечного кредита:

1. заемщик имеет плохую кредитную историю по предыдущим кредитам в любом банке России или неудачно выступил поручителем.
2. не истек срок призыва на воинскую службу.
3. человек не имеет стабильного дохода для обслуживания кредита, и слишком часто меняет места работы;
4. человек находится под следствием или имеет судимость;
5. клиент числится на учете в наркологическом или психиатрическом диспансере;
6. гражданин имеет приводы в милицию за правонарушения и пребывания в вытрезвители;
7. характеризуется на работе как человек необязательный, неуживчивый или неадекватный.
8. установлен факт представления поддельных документов, либо данные о доходах в документах существенно завышены против реально получаемых доходов.
9. недостаточная платежеспособность клиента не позволит обслуживать запрашиваемую сумму кредита с процентами, и др.

С начала 2012 года в Сбербанке предлагают населению линейку ипотечных кредитов, которая выглядит так:

Таблица 2 – Программы ипотечного кредитования Сбербанка России

Объектом данных программ кредитования могут быть расположенные на территории Российской Федерации: квартира; жилой  дом; часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат; дача; садовый дом; гараж; другие строения потребительского назначения; незавершенные строительством вышеуказанные объекты; земельный участок.

Жилищный кредит может предоставляться  на приобретение, строительство как  одного, так и нескольких однородных (например: квартиры, гаражи и т.п.) или взаимосвязанных (например: дом с земельным участком) объектов недвижимости, оформляемых в собственность Заемщика/Созаещиков. Максимальный размер кредита для каждого Заемщика/Созаемщиков определяется на основании оценки его/их платежеспособности и не может превышать 90% стоимости Объекта недвижимости (его части) либо стоимости работ по его реконструкции, ремонту, отделке.

В расчет платежеспособности Заемщика/Созаемщика дополнительно к его доходу по основному месту работы могут быть приняты следующие Дополнительные виды доходов:

1. доходы, получаемые им по другим местам работы;
2. доходы, получаемые им от занятий частной практикой, либо от иныхисточников доходов, разрешенных законодательством;
3. доходы супруги(а) Заемщика;
4. сумма пенсии, досрочно назначенная по старости или за выслугу лет и получаемая Заемщиком/Созаемщиком, не достигшим пенсионного возраста, установленного законодательством (55 лет – для женщин, 60 лет – для мужчин), на период до достижения им пенсионного возраста.

Кредитный договор заключается  с Заемщиком или Созаемщиками. Созаемщиками являются супруги, оформляющие Объект недвижимости в общую собственность.

2.3 Актуальные проблемы ипотечного кредитования в Сбербанке России

Основной проблемой для Сбербанка России при выдаче ипотечного кредита является низкая платежеспособность клиентов, что обусловлено нестабильной социально-экономической ситуацией.

Иногда в ипотеку, к сожалению, включается и четвертая сторона. Происходит это в критических  ситуациях, когда заемщик не в  состоянии до конца выполнить  договор. Если возникает проблема возврата кредита, то сначала, естественно, происходит работа по поиску взаимоприемлемого решения. Возможно изменение графика погашения платежей, отсрочка в погашении основного долга. Но когда выясняется, что у заемщика настолько изменилась ситуация и возврат кредита невозможен в принципе, то опять-таки для обеих сторон предпочтительнее выработать решение в добровольном порядке. Наиболее вероятен вариант продажи жилья и приобретения на оставшиеся деньги менее комфортабельного жилья или его аренда. И все это можно сделать в досудебном порядке. Иногда все-таки возникает самая нежелательная ситуация, когда производится судебное обращение взыскания.

Для Сбербанка России главным препятствием для работы на рынке ипотечных кредитов является отсутствие достаточно гибкой нормативной базы. Используемая в настоящее время инструкция Сбербанка России «Порядок предоставления Сбербанком России и его филиалами кредитов физическим лицам на приобретение, строительство, реконструкцию и ремонт объектов недвижимости» №1040 не позволяет предложить условия, лучшие, чем у конкурентов.

Одним из препятствий дальнейшего  развития ипотечного кредитования остаются условия предоставления кредита. Существующие на данный момент процентные ставки от 9,5% до 15% , а также первоначальный взнос от 10% до 30% – это слишком большие средства, особенно для семьи с низким достатком, для молодой семьи, для работников бюджетной сферы.

Для кредитора риск процентных ставок заключается в снижении прибыльности операций по ипотечному кредитованию из-за негативного воздействия изменения процентных ставок, несбалансированности активов и пассивов банка по срокам и стоимости привлекаемых и размещаемых ресурсов. Для заемщика данный риск имеет существенное значение в случае, когда изменение процентных ставок ведет к увеличению его затрат на возврат кредита при постоянном или неблагоприятном изменении собственного дохода.

Также на нестабильных рынках недвижимости при резком снижении цен на жилье  возникает рыночный риск. Для заемщика это плохо, поскольку если он приобретает в кредит дорогую квартиру, он рассчитывает что ее стоимость, по крайней мере, не уменьшится за то время, пока он будет возвращать кредит. Иначе переплата за квартиру будет слишком велика. Кредитор при снижении цен на жилье не сможет компенсировать свои затраты на выдачу кредита из его стоимости в случае, если заемщик окажется неспособным вернуть кредит.

 Помимо указанных выше рисков  могут возникнуть: риск утраты  трудоспособности заемщиком, что  приведет к обращению взыскания  на заложенное имущество и усугублению ситуации и имущественные риски, т.е. риски имеющие отношение к объекту залога. Но поскольку эти риски страхуются фактические затраты по возврату кредита банку понесет страховая компания.

Как отмечает ряд экспертов, ипотека приживается с трудом, потому что в России до сих пор наблюдаются резкие колебания годовых инфляционных показателей. В договоре об ипотечном кредитовании фиксируется определенный процент на весь или почти весь срок заключения договора. Между тем, инфляция за это время может резко снизиться, а условия кредитования банки пересматривать не будут. Указанные факторы оказывают существенное влияние на эффективность банковского ипотечного кредитования.

3. ОПТИМИЗАЦИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ  В СБЕРБАНКЕ РОССИИ

3.1 Рекомендации по оптимизации ипотечного кредитования в Сбербанке России

Несмотря на лидирующие позиции Сбербанка России на рынке ипотечного кредитования РФ и его преимущества перед другими банками в методах и способах оценки суммарных активов, существует ряд мер, направленных на оптимизацию его ипотечной деятельности.

Сбербанк России, являясь лидером  рынка розничных услуг населению, не в полной мере использует возможности  продажи пакетов комплексных  услуг всем категориям граждан. Слабо  реализуются конкурентные преимущества (собственная расчетная система, разветвленная сеть филиалов) и в работе банка на рынке обслуживания юридических лиц. Отсутствие стратегии работы с определенными группами клиентов, разрозненность предоставляемых услуг и отсутствие разумного баланса между продажей стандартных видов услуг и индивидуальным обслуживанием, недостаточная гибкость тарифной политики и слабое развитие маркетинга не позволяют эффективно использовать имеющиеся возможности и требуют скорейшего пересмотра. Объемы оказываемых услуг не соответствуют месту банка в банковской системе страны и должны быть существенно увеличены.

Имея значительные резервы роста, банк способен в короткие сроки и без значительных затрат существенно увеличить свою долю на сегменте рынка ипотечного кредитования.

Сбербанк России обладает уникальными  возможностями по одновременному продвижению  набора услуг на всей территории России с меньшими затратами за счет консолидации расходов на внедрение новых технологий и проведение рекламных кампаний. Данное преимущество используется слабо, в банке не сформирован системный подход к изучению проблем и потребностей клиента, отсутствуют отработанные программы тиражирования отдельных продуктов, единая служба маркетинга.

В настоящее время в работе со средствами массовой информации усилия Банка в основном направлены на опровержение необъективной информации, а не на создание имиджа банка и формирование предпочтений существующих и потенциальных клиентов. Необходимо существенно расширить информационный поток,  в том числе и об ипотечной деятельности банка, создаваемый в инициативном порядке, более активно использовать электронные средства массовой информации.

В деле ипотечного кредитования для  привлечения клиентов из различных  общественных групп необходимо обеспечивать массовые потребности клиентуры. Повышение эффективности продаж массовых услуг и продуктов предполагает:

1. стандартизацию и унификацию предлагаемых продуктов, включая комплекс организационных, информационных, финансовых и юридических процедур, объединенных единой технологией обслуживания клиента, в целях снижения трудозатрат и повышения качества обслуживания;
2. управление продуктовым рядом, включая выделение перечня базовых услуг и продуктов универсального банка и замещение неэффективных продуктов и услуг, не пользующихся устойчивым спросом;
3. проведение стандартной тарифной политики массовых продаж банковских продуктов и услуг.

Ценовая политика банка должна отражать  как региональные различия, так и особенности проводимых операций с основными категориями клиентов. При проведении ипотечного кредитования банк должен сохранять социально-ориентированную процентную политику. 

Необходимо продолжать кредитование владельцев государственных жилищных сертификатов в рамках президентской  программы «Государственные жилищные сертификаты». Учитывая, что размер субсидий, предоставляемых в рамках указанной программы, не покрывает стоимости приобретаемого владельцами сертификатов жилья, предоставление кредитов на недостающую часть стоимости приобретаемого жилья позволит данной категории граждан решить проблему покупки жилья в выбранном для проживания регионе.

Работа персонала непосредственно  с клиентом является первостепенным фактором успешности рекламно-информационных мероприятий. С учетом вышесказанного большое внимание необходимо уделить  повышению уровня специалистов работающих непосредственно с клиентами в отделениях и филиалах банка.

Для уменьшения числа «проблемных» кредитов и совершенствования системы  оценки рисков при оценке суммарных  активов заемщика предлагается создание в структуре Байкальского Банка Сбербанка России сервисерского отдела – отдела, занимающимся изучением и минимизацией рисков при предоставлении ипотечных кредитов и оценке суммарных активов заемщиков. Специалисты сервисерского отдела должны соответствовать следующим требованиям:

1. умение оперативно оценивать состояние поступающих проблемных кредитов, выявлять активы, требующие немедленного внимания, разрабатывать планы действий и выделять необходимые ресурсы для работы с новыми активами;
2. эффективно управлять потоком поступающих на обслуживание активов;
3. определять причины просрочки платежей и, по возможности, добиваться положительного денежного потока по обслуживанию кредитов;
4. иметь хорошо отлаженную методологию анализа портфеля кредитов, а также контроля за работой атторнея;
5. эффективно искать заемщиков, отсутствующих по месту жительства, и отслеживать эффективность методов поиска;
6. применять своевременные превентивные меры по уменьшению убытков;
7. проводить полностью автоматизированный анализ текущей чистой стоимости ипотечного кредита на основе последнего финансового отчета заемщика и последнего акта оценки недвижимости, разрабатывать оптимальную стратегию урегулирования задолженности;
8. иметь эффективную дублированную систему мер по уменьшению размера убытка, сочетающихся с мерами по предотвращению срыва сроков обращения взыскания на недвижимость;
9. обеспечивать подготовку документации, в достаточной мере обосновывающей стратегию и решения, касающиеся взыскания задолженности;
10. иметь достаточно эффективные средства контроля за процессами принятия и утверждения принимаемых решений;
11. соблюдать формализованные выверенные процедуры продажи объектов недвижимости.