Ипотечное кредитование

 

Содержание

 

Введение

1. Сущность ипотечного  кредитования и его роль в  экономике

2. Влияние кризиса на состояние российского рынка ипотечного кредитования

3. Направления совершенствования ипотечного кредитования в России

Заключение

Список используемой литературы

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Приобретение собственного жилья – первоочередная потребность  для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и  обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.

Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в  национальной экономике. В настоящее  время ипотечное кредитование в  большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние  на экономическую ситуацию в стране в целом.

Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства.

1. Сущность ипотечного кредитования и его роль в экономике

Ипотека – это способ обеспечения обязательства заемщика перед кредитором залогом недвижимого  имущества, заключающийся в праве  кредитора получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости  заложенного недвижимого имущества. Предметом ипотеки могут быть индивидуальные и многоквартирные  жилые дома, квартиры, земельные  участки, здания, сооружения и иное недвижимое имущество.

Ипотечное кредитование –  предоставление банками долгосрочных кредитов на приобретение или строительство  недвижимости под залог недвижимого  имущества. Ипотечное жилищное кредитование граждан имеет ряд отличительных  черт:

Кредиты носят целевой  характер и предоставляются гражданам  на цели приобретения жилья или строительства  индивидуального жилья;

Обеспечением кредита, как  правило, является жилье, приобретаемое  с помощью кредита, или (в случае строительства индивидуального  дома) залог земельного участка. На срок кредита недвижимость находится  в залоге, и в случае дефолта  заемщика кредитор может покрыть  свои потери путем обращения взыскания  на предмет залога;

Срок погашения кредита (кредитный период) достаточно длителен – как правило, 20-30 лет и более;

Обычно в течение кредитного периода заемщик регулярно выплачивает  не только проценты, но и часть суммы  основного долга, так что к  концу кредитного периода основной долг полностью погашается.

Сумма кредита составляет обычно не более 60-70% оценочной стоимости  покупаемого жилья, являющегося  при этом предметом залога;

Благодаря длительному сроку  погашения уменьшается размер ежемесячных  выплат заемщика.

Одно из основных условий  предоставления ипотечного кредита  – необходимость внесения заемщиком  первоначального взноса на оплату части  жилья за счет собственных средств в сумме, как правило, не меньшей 30% его стоимости. Величина первоначального взноса имеет существенное значение. Во-первых, заемщик показывает, что у него уже есть часть собственных накопленных средств, которые он готов направить на приобретение жилья. Во-вторых, в случае гипотетического банкротства (дефолта) заемщика и обращения взыскания на предмет ипотеки полученных денежных средств от его реализации должно быть достаточно, чтобы компенсировать потери кредитора и расходы, связанные с процедурой реализации жилья. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Кредит и проценты по долгосрочному  ипотечному кредиту чаще всего выплачиваются  в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными за весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора. Платежи по кредиту также могут быть и дифференцированными. Дифференцированные платежи – это ежемесячные платежи по кредиту, состоящие из фиксированной суммы основного долга и начисленных на день внесения платежа процентов по кредиту. Величина ежемесячного платежа по кредиту обычно не должна превышать 30-35% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков. Если доля платежей по кредиту и процентам существенно выше 30%, то в случае возникновения непредвиденных (форс-мажорных) обстоятельств заемщик может оказаться не в состоянии сделать очередной платеж. Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита – передается в залог кредитору. Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором.

Передаваемое в ипотеку  жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременений), не должно быть заложено в обеспечение другого  обязательства.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой  для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных  инвесторов в этот сектор.

Главная цель развития долгосрочного  ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему  обеспечения доступным по стоимости  жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах  приобретения жилья на свободном  от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Создание указанной системы позволит:

увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;

активизировать рынок  жилья;

вовлечь в реальный экономический  оборот приватизированное жилье;

привлечь в жилищную сферу  сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

обеспечить развитие строительного  комплекса;

оживить экономику страны в целом.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный  опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной  базе, учитывать ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию. Система  ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь  на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, и в  меньшей степени финансирования со стороны государственного бюджета. Развитие ипотеки позитивно сказывается  на развитии реального сектора экономики.

Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства  вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное  кредитование дает возможность модернизировать  производства, что приводит к повышению  качества и конкурентоспособности  продукции—все это ведет к  увеличению экономического потенциала страны.

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние  на преодоление социальной нестабильности.

Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие  места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить  потребность населения в жилье.

Огромное значение ипотека  имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные недвижимостью кредиты более  безопасны для банков, так как  при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

2. Влияние кризиса на состояние российского рынка ипотечного кредитования

В 2008 году на рынке ипотечного кредитования в России наблюдались  существенные изменения. Условия кредитования значительно усложнились, в результате чего сузился круг заемщиков. Основной причиной этих проблем являлся ипотечный  кризис в США. Дело в том, что до кризиса в Америке для выдачи денег заемщику российские банки  брали кредиты в западных банках, поскольку там процентные ставки были наиболее приемлемые. Однако данная ситуация в корне изменилась после того, как ипотечные банки США потерпели большие убытки. Если до сентября можно было говорить об изменении ставок за счет удорожания кредитов на наиболее рискованные сегменты жилья – новостройки и загородную недвижимость, то сейчас заметно выросли ипотечные ставки на все сегменты жилья. "Заградительные" меры банков, напуганных крахом американской ипотечной модели, вполне нормальны в сегодняшних условиях". В условиях сложившегося кризиса зарубежные банки значительно повысили процентные ставки. Многие из этих банков вовсе перестали выдавать кредиты.

Естественно, что этот кризис просто не мог не отразиться на рынке  ипотечного кредитования в России. В данной ситуации российские банки  начали пересмотр своих условий  ипотечного кредитования, повысили процентные ставки, значительно ужесточили требования к заемщикам. Многие банки просто ушли с рынка ипотечного кредитования. Кроме того, причиной ужесточения  условий российского ипотечного кредитования являются более строгие  требования, которые установило к  своим партнерам с 1 февраля 2008 года Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию (АИЖК). Согласно этим новым  требованиям АИЖК, суммы свыше 1,5 млн. рублей начали выдаваться в долг лишь тем заемщикам, которые имели  возможность осуществить первоначальный взнос в размере не менее 20% от общей суммы. Минимальные требования банков – наличие у заемщика 30–40% от стоимости квартиры, поручительство двух-трех человек и залог имеющейся недвижимости. К тому же, заемщик обязан был подтвердить размер своих доходов согласно форме 2-НДФЛ. В противных случаях с 15 мая 2008 года АИЖК не рефинансировало кредиты. Конечно, такие жесткие требования способствовали значительному улучшению качества ипотечных портфелей.

Международная академия ипотеки  и недвижимости приводит следующие  данные о ситуации на российском рынке  ипотечного кредитования в целом. Так, в настоящее время в Москве средняя ставка на рынке вторичного жилья составляет 12,4% в рублях и 10,84% в долларах. На первичном рынке  недвижимости столицы средние ставки в рублях и долларах составляют 13,5% и 12% соответственно. Следует отметить то, что на сегодняшний день многие банки дают возможность своим  клиентам получить кредит по более  низким ставкам при условии, что  они имеют возможность сделать  первоначальный взнос в размере 30% и более. При этом, естественно, заемщик должен иметь высокооплачиваемую специальность и быть трудоустроен. С заемщиками ситуация сегодня достаточно сложная. Условия ипотеки для  заемщиков стали довольно суровыми.

Подводя итоги можно сказать  следующее: на сегодняшний день кризис довольно серьёзно отразился на ипотеке  и повлиял на резкое падение покупательского  спроса. Прежде всего, выросли процентные ставки, в результате почти исчезли  с рынка ипотечные покупатели. Из-за снижения кредитования строительной отрасли застройщики вынуждены отказаться от многих проектов, а получить ипотечный кредит стало сложнее. Надежда на то, что тарифы по ипотеке понизятся, себя не оправдала. В условиях финансового кризиса рынок ипотеки оказался почти заморожен. К сожалению, причиной этому стала недостаточность собственных средств для выдачи ипотечных займов, а получить зарубежные или внутренние кредиты по-прежнему сложно.

3. Направления совершенствования ипотечного кредитования в России

На данный момент есть все  основания считать ипотечный  бизнес одним из наиболее перспективных  направлений банковской деятельности в России. Высокая потребность  в новом жилье создает предпосылки  для активного расширения объемов  ипотечного кредитования. По оценкам экспертов, при условии сохранения динамики экономических показателей в ближайшие 3-5 лет заемщиками по ипотечным ссудам могут стать около 2 млн. российских семей. В целях активного развития ипотечного кредитования необходимо уделить внимание правовому просвещению населения о сделках купли-продажи жилья, информированию о процедурах оформления ипотеки.

Необходимо сместить ориентиры  с обеспечения жильем экономически активного населения в направлении  его доступности для широкого круга жителей, нуждающихся в  улучшении жилищных условий.

Для развития ипотечного кредитования необходимо создать условия для  расширения объемов жилищного строительства. Принимая во внимание комплексный характер проблемы ограниченного предложения  жилья, политика в данной области  должна предусматривать активные действия сразу по нескольким направлениям: преодоление дефицита земельных  участков с развитой инженерно-коммунальной инфраструктурой, обеспечение конкурсного  характера распределения земли  под застройку, развитие производственных мощностей строительного комплекса  и создание эффективных механизмов финансирования строительства.

Удешевлению жилищного строительства  будут способствовать переоснащение  предприятий строительной индустрии  на новой современной технологической  основе, укрупнение строительных организаций, объединение их в корпорации, обладающие значительными собственными финансовыми  ресурсами. Необходимо решение проблемы несовершенства законодательной базы и отсутствия должной правовой защиты банков при ипотечном кредитовании физических лиц. В целях защиты прав банков, направляющих кредитные ресурсы  на кредитование строительства жилья  на стадии участия в долевом строительстве, важно на законодательном уровне внести изменения в соответствующие  нормативные акты с тем, чтобы  данный вид кредитования не был таким  рискованным, обеспечивал гарантии прав кредитора на возврат кредитных  ресурсов. Следует в законодательном  порядке закрепить необходимость  государственной регистрации договоров залога права требования по договорам участия в долевом строительстве, прошедшим государственную регистрацию в органах Федеральной регистрационной службы.