Ипотечное кредитование

С целью снижения рисков кредитования назрела острая необходимость  расширения возможности использования внесудебных процедур обращения взыскания на недвижимое имущество, являющееся предметом залога. Прежде всего, это предоставление залогодержателям права заключения нотариально удостоверяемых соглашений об обращении взыскания на заложенное имущество с залогодателями не только после возникновения оснований для обращения взыскания, но и в любой момент действия обязательства по кредитованию.

Учитывая, что реализация предмета залога, на который обращено взыскание, должна производиться путем  продажи с публичных торгов, а  данная процедура достаточно продолжительна по времени и не всегда эффективна, защитой интересов кредитора-залогодержателя  в этой ситуации может быть введение положения. В соответствии с этим положением в законе будет установлена  обязанность передачи залогодателем  заложенного имущества в собственность  залогодержателю в случаях неисполнения либо ненадлежащего исполнения должником  основного обязательства с последующей  реализацией самим залогодержателем заложенного имущества без процедуры  проведения публичных торгов.

Существенно сдерживает развитие ипотечного кредитования недостаточность  у банков долгосрочных ресурсов. Для  решения этой проблемы следует ввести специальные накопительные вклады, не подлежащие досрочному закрытию, что  помогло бы гражданину накопить деньги на первоначальный взнос для приобретения квартиры, а затем получить у банка  кредит по ставке, согласованной при  открытии счета. Кроме того, банки  неоднократно выходили с предложением о внесении изменений в Гражданский  кодекс РФ, предоставляющий вкладчикам право на досрочное изъятие своих  сбережений.

Полноценное развитие ипотеки  невозможно без становления рынка  ипотечных ценных бумаг. В конце 2006 года Государственная Дума приняла  поправки к Федеральному закону "Об ипотечных ценных бумагах", снимающие  существовавшие ранее противоречия между некоторыми положениями этого  закона и другими нормативными актами. Тем самым уничтожено препятствие, мешавшее появлению первых ипотечных  ценных бумаг в России. И хотя для того, чтобы механизм ипотечных  облигаций заработал, необходимо принять  еще целый ряд подзаконных  актов, появление первых ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, уже  не за горами.

Рынок находится в ожидании первых банковских ипотечных облигаций. Ждут своей очереди ипотечные  облигации (долговые обязательства, обеспеченные имуществом эмитента) и облигации, обеспеченные закладными под жилье. Еще более отдален приход опытных иностранных ипотечных агентов, которые смогут не только эффективно выкупать закладные, но и выгодно размещать их на международном финансовом рынке. Для этого кредитные портфели российских банков пока еще невелики.

В целях рефинансирования банки будут все больше взаимодействовать  с управляющими компаниями, в целях  создания закрытых ипотечных паевых инвестиционных фондов, сотрудничать с иностранными инвесторами –  обладателями сравнительно дешевых  ресурсов.

Процентные ставки будут  снижаться только при условии  значительного снижения уровня инфляции: в этом случае в ближайшие 2-3 года можно ожидать снижения процентных ставок по ипотечным кредитам до 8% в  рублях. Тогда продолжится и дифференциация процентной ставки в зависимости  от размера первоначального взноса и срока кредитования. Размер первоначального  взноса при ипотеке будет 0% от стоимости  приобретаемого жилья. Для заемщиков  данные тенденции, безусловно, положительные. Появляется больший выбор ипотечных  продуктов – можно найти оптимальный  подбор параметров.

Необходим новый механизм государственной поддержки развития ипотечного кредитования, в том числе  через особый режим налогообложения  банковских доходов, получаемых от жилищного  кредитования, через совершенствование требований по обязательным нормативам и резервированию.

Не менее прогрессивным  видится снижение для кредитных  институтов планки ограничений на объем  эмиссии облигаций, позволив размещать  займы в пределах собственных  средств эмитента.

Необходимо решить вопрос унификации документов и стандартизации процедур выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов на всей территории России и для всех участников ипотечного рынка.

Таким образом, только комплексная  реализация указанных путей позволит решить проблемы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования в России.

Российский рынок ипотечного кредитования представляет собой привлекательный  и динамично развивающийся сегмент  кредитного рынка, дальнейшее развитие которого, прежде всего, связано с  формированием вторичного рынка  ипотечного капитала, а, следовательно, и, с увеличением механизмов рефинансирования долгосрочных ипотечных активов, основывающихся на высокоорганизованной законодательной  базе.

 

 

 

Заключение

Проанализировав современное  состояние и развитие ипотечного кредитования в России, можно сделать  следующие выводы:

1. Жилищная сфера остается  одной из наиболее проблемных  областей российской экономики.  По данным Федерального агентства  по строительству и жилищно-коммунальному  хозяйству, 61% российских семей нуждается  в улучшении жилищных условий.  В рыночных условиях основными  источниками средств для приобретения жилья являются собственные средства граждан и ипотечные кредиты банков. Большая часть населения не обладает накоплениями для улучшения своих жилищных условий. Поэтому, ипотечное кредитование — это практически единственное в настоящий момент средство для решения средним классом своих насущных жизненных проблем.

2. Ипотечное кредитование  является не только основной  формой улучшения жилищных условий,  но и оказывает положительное  влияние на экономику страну  в целом. Ипотечное кредитование  стимулирует спрос на рынке  недвижимости и строительства,  что вызывает оживление в производстве  строительных конструкций и материалов, происходит модернизация строительных  мощностей. Наблюдается рост занятости  населения в строительной сфере,  что ведет к повышению благосостояния  населения страны.

Ипотечное кредитование имеет  огромное значение для повышения  стабильности функционирования банковской системы. Так как, кредиты, обеспеченные недвижимостью, являются менее рискованными по сравнению с другими кредитными операциями.

3. В настоящее время  ипотечное кредитование в России  активно развивается. Растут объемы  предоставляемых ипотечных кредитов, увеличивается число банков, занимающихся  ипотечным кредитованием. Происходит  увеличение видов ипотечных продуктов  в соответствии с потребностями  клиентов.

Вместе с тем вклад  ипотечных операций в финансирование покупок жилья в России остается очень низким. Развитие ипотечного кредитования в России осложнено  такими факторами, как:

недостаточность "длинных  дешевых денег" и неразвитость системы рефинансирования ипотечных  кредитов;

несовершенство законодательной  базы и судебных процедур;

высокий уровень риска  при ипотечном кредитовании;

высокая стоимость ипотечных  ссуд для потребителей;

низкий уровень доходов  населения и проблема прозрачности доходов граждан;

низкие темпы жилищного  строительства;

высокая стоимость жилья

Все эти проблемы жилищного  ипотечного кредитования требуют комплексного решения.

4. В целях развития ипотеки в России необходимо найти новые источники "длинных денег" и выработать новые пути рефинансирования ипотечных кредитов.

5. Для развития ипотечного кредитования необходимо совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании.

6. Для решения проблемы ограниченного предложения жилья необходима реализация целого комплекса мер: развитие инженерно-коммунальной инфраструктуры земельных участков, обеспечение конкурсного характера распределения земли под застройку, развитие производственных мощностей строительного комплекса и создание эффективных механизмов финансирования строительства.

7. Рост числа банков, осуществляющих ипотечное кредитование, появление новых разнообразных ипотечных программ, приведет к росту конкуренции между банками и, как следствие, к снижению процентных ставок. В будущем продолжится дифференциация процентной ставки в зависимости от размера первоначального взноса и срока кредитования. Кредитование будет осуществляться в размере 100% от стоимости объекта недвижимости. Ипотечное кредитование станет более доступным для широкой массы населения.

Развитие ипотечного кредитования поможет не только улучшить жилищные условия граждан, но и будет способствовать созданию устойчивой банковской системы.

Таким образом, ипотека является эффективным инструментом решения  жилищной проблемы, важнейшим механизмом регулирования денежной массы, фактором увеличения занятости населения  и одним из основных направлений  в достижении экономического прогресса  в целом.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список используемой литературы

 

Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" № 102-ФЗ от 16.07.1998г. (в ред. от 30.12.2008 №216-ФЗ);

Федеральный закон "Об участии  в долевом строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые  законодательные акты" от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Положение ЦБ РФ от 29.03.2004№ 255-П "Об обязательных резервах кредитных  организаций"

1. Банковское дело/Под ред. Е.Ф. Жукова, Н.Д. Эриашвили. – М.: ЮНИТИ-ДАНА: Единство, 2008. – 575 с.

2. Банковское дело/ Под ред. Лаврушина О.И., Мамоновой И.Д., Валенцевой Н.И. – М.: КНОРУС, 2009. – 768 с.

3. Деньги. Кредит. Банки: Учебник / Под ред. Иванова В.В., Соколова Б.И. - 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Проспект, 2009. – 848 с.

4. Деньги, кредит, банки/ Под ред. Жукова Е.Ф. – М. ЮНИТИ, 2007. – 703 с.

5. Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства: Грудцына Л.Ю., М.Н. Козлова – М.: Изд-во Эксмо, 2008. –368 с.

Сайт в Интернете www.ipoteka