Ипотечное жилищное кредитование и проблемы его развития

- Развивать механизмы, позволяющие населению осуществлять накопление первоначальных взносов, необходимых для получения ипотечных кредитов;

- Развивать новые ипотечные продукты, в том числе предполагающие различные графики погашения основного долга и процентов (например, инструменты с растущими платежами), для охвата в качестве потенциальных заемщиков по ипотечным кредитам отдельных категорий граждан, статус которых обуславливает прогноз стабильного роста их доходов.

 

2. Ипотечное кредитование в России

2.1 Анализ отечественного рынка ипотечного кредитования

Мировой финансовый кризис изрядно  подкосил ипотечное кредитование. Если в 2007 году объем выданных ипотечных  жилищных кредитов в России увеличился на 87 процентов, то в минувшем - всего  на 14. При этом резко обострилась  проблема возврата долгов. Отечественный  ипотечный рынок как-то очень  быстро превратился из бурно развивающегося в стагнирующий и рисковый. Выделяют две основные причины спада ипотечного рынка. Первая обусловлена повышенной волатильностью цен на жилье и ожиданием россиянами снижения цен. При этом банки значительно ужесточили требования к заемщикам в части подтверждения дохода и повысили ставки кредитования.

Есть проблемы и у банков. Если до кризиса для выдачи ипотечных  кредитов они заимствовали деньги за рубежом, а внутри страны имели возможность  секьюритизировать кредиты и выпускать ипотечные облигации, то теперь эти источники ликвидности для них недоступны. Деньги, которые банки могут привлекать сегодня в Центральный Банк, это «короткие деньги», на срок до одного года. И выдавать их в качестве ипотечных кредитов невозможно. Велик и процентный риск, связанный с наличием в банковском портфеле кредитов с фиксированной процентной ставкой. Сейчас по этим кредитам они фиксируют убытки. Сравните: годовое РЕПО - 12,75 процента, а средняя ставка по ипотечным кредитам - 12,5 процента. Кредитный риск банков связан с ростом просрочек, а риск рыночный - с падением цен на недвижимость.

Банки опасаются, что этот процесс  продолжится, для них предпочтительней реализовывать залоги сегодня, а  не откладывать на будущее.

Основная задача сейчас - увеличение банковской ликвидности. Обсуждается, например, вопрос удлинения сроков РЕПО - финансирования. Учитывая, что Центральный Банк пока не готов удлинять сроки РЕПО свыше 12 месяцев, необходимо снизить банковские риски, введя дифференцированный подход при отнесении ипотечных активов к той или иной группе риска. Кроме того, в условиях отсутствия рыночных инвесторов банки могут использовать механизм выпуска ипотечных ценных бумаг, последующего выкупа их на свой баланс с целью использования для сделок РЕПО и ломбардного кредитования Банком России.

В итоге банки станут продавать  активы, получая необходимые средства для продолжения кредитных программ. Это позволит им увеличить долю ипотеки  на своем балансе и при этом решить проблемы процентного риска. Если у банков появится целевое фондирование под 10 процентов, то они смогут выдавать в розницу ипотечные кредиты  по ставке не выше 15 процентов.

Вторая составляющая задачи развития рынка ипотеки - создание механизмов допуска ипотечных активов к  долгосрочным источникам фондирования. В первую очередь к средствам  пенсионных накоплений и средствам  квазибюджетных фондов.

Правительство приняло решение  через АИЖК поддержать заемщиков, потерявших работу. В декабре 2008 года в соответствии с поручением кабинета Агентством в  оперативном порядке была разработана  программа помощи тем, кто испытывает трудности с погашением ипотечных  кредитов. Программу реализует специально созданная дочерняя компания Агентства - ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК). Условия предоставления помощи: совокупный доход заемщика за вычетом обязательных расходов, в том числе по обслуживанию ипотечного кредита, составляет менее 3 прожиточных минимумов на каждого члена семьи заемщика. Кроме того, недвижимость, приобретенная по ипотеке, должна быть у заемщика и членов его семьи единственной находящейся в собственности и использоваться исключительно в целях проживания. Есть требования по площади жилья, а также по стоимости квадратного метра.

В конце 2008 года АИЖК было выделено 60 миллиардов рублей. Эти средства резервируются  для программы помощи заемщикам  и на рефинансирование - на первичном  рынке ипотеки и вторичном  рынке, в том числе кредитов, выданных в предыдущие годы.

С 1 апреля 2009 годы АИЖК перестало выкупать ранее выданные кредиты и рефинансирует  только кредиты, выданные в 2009 году. Это  помогает поддерживать платежеспособный спрос на рынке жилья. Мы также  планируем выдавать целевые займы  банкам на финансирование нового строительства. Этот механизм обсуждается с Фондом содействия развитию жилищного строительства. Пока нам непонятно, кто будет  отбирать строительные объекты: фонд, сами банки или министерство регионального  развития. В любом случае эти средства будут выделяться на конкурсной основе. Основными критериями отбора банков будет их участие в софинансировании программы по кредитованию граждан на приобретение или строительство жилья, его финансовая устойчивость и ценовые параметры сделок по предоставлению заемных средств. Таким образом, приток денег в строительный сектор должен максимально возрасти.

Есть все основания прогнозировать дальнейшее существенное снижение объемов  предоставления ипотечных кредитов в 2009 году. Статистика выдачи ипотечных  кредитов в начале года подтверждает этот прогноз. По предварительным оценкам, в первом квартале банками на территории России было выдано ипотечных кредитов на 27-30 миллиардов рублей (из них за первых два месяца года на 15 миллиардов рублей). Для сравнения: в первом квартале 2008 года было выдано ипотечных кредитов на сумму 150 миллиардов рублей. Сокращение объема выдачи в 5 раз свидетельствует о приостановке программ выдачи ипотечных кредитов большей частью кредиторов. Можно прогнозировать, что, если не будет поддержки рынка государством, объем выдачи ипотечных кредитов в 2009 году составит 130-150 миллиардов рублей, или 20-25 процентов от аналогичного показателя 2008 года. С учетом средств, которые АИЖК направит на рефинансирование, эта сумма составит около 200 миллиардов.

По данным Банка России, общий  уровень просроченной задолженности  по выданным ипотечным кредитам по состоянию на 1 января 2009 года составил 12,1 миллиарда рублей, или 1,2 процента от объема задолженности по ипотечным  кредитам. При этом отмечается существенный рост просроченной задолженности.

Но эта статистика не позволяет  точно оценить возможное количество заемщиков, которые столкнулись  с трудностями при обслуживании ипотечных кредитов. Российские кредитные  организации учитывают только суммы  просроченных платежей по основному  долгу до момента предъявления заемщику требования о полном погашении долга. Более показательной является отчетность по международным стандартам финансовой отчетности, когда рассчитывается два показателя - количество просроченных кредитов и объем остатка всей задолженности по таким кредитам, однако данная статистика большинством российских банков не раскрывается.

Но просрочка может расти  и в случае, если имеет место  большое досрочное погашение, а  банки не выдают новых ипотечных  кредитов. Когда банки указывают  на рост просрочки в целом по портфелю, то невозможно проанализировать, какой  фактор на это влияет сильней. То ли заемщики задерживают платежи, то ли банки, получая от них деньги, не выдают новых кредитов. Это важно  для понимания того, что следует  делать, какие банки надо капитализировать.

По мнению генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александра Семеняка: «Массовые неплатежи могут возникать в различных группах: у тех, кто брал валютные кредиты в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. Там 24 процента выданных кредитов в валюте. И если девальвация рубля продолжится, то неплатежи будут расти и дальше. Вторая группа риска - это регионы, где активно субсидировалась процентная ставка. Сейчас у них на это нет средств. И третья группа потенциальных неплатежей - это моногорода, где происходит массовое сокращение персонала. В целом мы полагаем, что примерно 40 процентов таких заемщиков будут решать возникшие трудности собственными силами, а остальные придут за помощью к государству. По экспертным оценкам, это максимально 100 тысяч человек» Гурвич В. У ипотеки есть шанс // Российская Бизнес-газета" №701 (17) от 12 мая 2009 г..

Таким образом, хотя прогноз рынка ипотечного кредитования  см. приложение 1. не очень нас радует. Однако будем надеяться, что благодаря поддержки со стороны государства, рынок ипотечного кредитования стабилизируется и станет более доступной для широких слоев населения.

3. Система рефинансирования ипотечных  кредитов

3.1 Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию является центральным элементом  системы ипотечного кредитования.

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» было создано в октябре 1997 года в форме открытого акционерного общества со стопроцентным государственным капиталом на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 26.08.96 №1010 Постановление Правительства РФ «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» от 26 августа 1996 г. № 1010 //Российская газета от 04.09.96 г. № 168..

При создании Агентства в значительной степени  использовался положительный опыт создания и работы структуры-аналога  в США - Федеральной национальной ипотечной ассоциации (Fannie Mae). Единственным акционером ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» является Правительство РФ. Такая форма организации была выбрана в связи с тем, что она позволяет Агентству, как самостоятельной организации проводить достаточно гибкую политику, предоставляя Правительству РФ определенные гарантии защиты его вложений. Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. - СПб.: Питер, 2001. с. 94-95

В 1996 году Федеральной целевой программой «Свой дом» были определены основные цели, задачи и функции Агентства

Непосредственной  целью Агентства являются:

· создание единых стандартов ипотечного жилищного  кредитования;

· обеспечение  доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения  на всей территории России;

· создание возможности рефинансирования для  ипотечных кредиторов;

· создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;

· формирование рынка ипотечных ценных бумаг.

Основной  целью деятельности Агентства является создание условий для развития массового  кредитования населения на приобретение жилья через механизм привлечения  долгосрочных финансовых ресурсов в  жилищную сферу.

Деятельность  Агентства через развитие сети региональных операторов должна охватить все регионы  России, обеспечив, таким образом, возможность  рационального перераспределения  привлекаемых инвестиционных ресурсов и становления единого российского  рынка ипотечного кредитования.

Основными функциями Агентства являются:

1) определение  стандартов и правил ипотечного  кредитования:

- разработка и установление стандартов и норм ипотечного кредитования;

- оценка качества жилищных ипотечных кредитов, приобретаемых Агентством;

- проведение экспертизы различных инструментов ипотечного кредитования;

- осуществление постоянной работы с банками по вопросам методологии ипотечного кредитования;

- анализ деятельности банков, продающих кредиты;

2) осуществление  операций на вторичном рынке  ипотечных кредитов:

- покупка ипотечных кредитов;

- выпуск и продажа ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами;

- выплата инвесторам доходов по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами;

3) оказание  технической помощи и обучение  специалистов в области ипотечного  кредитования:

- оказание технической помощи кредиторам в области организации ипотечного кредитования;

- осуществление разработок по экономическим и юридическим аспектам ипотечного кредитования;

- проведение семинаров, учебных курсов;

- оказание консультативной помощи;

- оказание технической и учебной помощи покупателям ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

Важнейшей задачей Агентства, действующего в качестве национального института  на вторичном рынке ипотечных  кредитов, является обеспечение ликвидности  российских коммерческих банков, предоставляющих  долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки этих кредитов у  банков на средства, привлекаемые от частных  инвесторов. Эти средства будут привлекаться на основе продажи частным инвесторам ценных бумаг, выпускаемых Агентством под гарантию Правительства Российской Федерации. Гарантированные государством ценные бумаги смогут стать привлекательным  инструментом для инвесторов, а их выпуск обеспечит непрерывный приток внебюджетных ресурсов в жилищный сектор экономики. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления  программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. - М.: «Институт экономики города», 2002, с. 52

Создание  федеральной системы ИЖК можно  рассматривать как крупнейший бизнес-проект с участием государства. Именно поэтому  система ИЖК развита во всех странах  с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством, как в экономической, так и в социальной политике.

В целях  формирования платёжеспособного спроса на жильё со стороны населения  Агентством разработана и внедрена двухуровневая система ипотечного кредитования, предусматривающая рефинансирование Агентством кредитов, выдаваемых во всех регионах страны по единым стандартам.

Стандарты разработаны Агентством на основании  анализа и обобщения российского  и зарубежного опыта ипотечного кредитования и включают в себя механизмы  выдачи и рефинансирования ипотечных  кредитов, типовые соглашения, а также требования ко всем участникам рынка (региональным операторам, банкам, оценочным, риэлторским и страховым компаниям).

Двухуровневая система рефинансирования, реализуемая  Агентством, позволяет равномерно распределить риски между всеми участниками  рынка. Важной составляющей этой системы  является тесное взаимодействие с Администрациями  субъектов РФ и их уполномоченными  ипотечными операторами, с которыми Агентство заключает трехсторонние  договоры.