Ипотечное жилищное кредитование и проблемы его развития

На основании  Стандартов уже сегодня сформирован  и в более чем половине регионов Российской Федерации работает механизм рефинансирования, который является базой для создания единой федеральной  системы ипотечного кредитования Ашрапов М.М. О системе кредитования жилищного строительства / М.М. Ашрапов // Жил. стр-во. - 2004. - № 1. - С.2-4..

На сегодняшний  день количество банков и риэлторскких компаний, запускающих свои ипотечные программы, растет постоянно. Но это программы нестандартизованы, а их объемы ограничены отсутствием долгосрочных пассивов. Привлекая с рынка долгосрочные и относительно недорогие ресурсы, агентство дает банкам и риэлторам возможность выйти на рынки с действительно масштабными программами на базе стандартных рублевых кредитов.

На рис. 2 показано, как работает двухуровневая система рефинансирования ипотечных кредитов в Российской Федерации См. Приложение 2..

Двухуровневая система заключается в том, что  есть розничный и оптовый рынок. Банки в этой схеме работают как  обычный кредитор и выдают кредиты  людям. Если у банка нет большого собственного капитала, то он начинает работать в роли перепродавца: выдал  ипотечный кредит, а дальше его  перепродал. Семья за получением кредита  обращается в банк. Рубченко М. Наша задача - создать ликвидный рынок ипотечных бумаг.//Эксперт. - 2002 г. - № 37. С. 5-6. Банк, как первичный кредитор, выдает ипотечный кредит по единым стандартам, разработанным Агентством. Они едины по всей территории Российской Федерации. Далее специализированный ипотечный оператор, создаваемый в каждом регионе субъектом РФ, рефинансирует кредит путем покупки закладной и формирует пул на базе кредитов, выкупленных в регионе. Агентство, в свою очередь, выкупает пулы ипотечных кредитов у региональных операторов и на базе их формирует ипотечное покрытие для последующего выпуска ипотечных ценных бумаг. Средства, полученные от выпуска ипотечных ценных бумаг, направляются в регионы путем приобретения закладных Пономарев В.Н. О развитии ипотеки и иных мерах стимулирования жилищного строительства в Российской Федерации // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование.-2003.-№ 1-2..

Таким образом, двухуровневая система эффективно распределяет риски между участниками  системы, что позволяет привлекать в значительных размерах долгосрочный капитал с финансового рынка, направляя его на развитие региональных рынков ипотечного кредитования.

Разработанные Агентством стандарты выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов включают как  типовые формы документов, так  и описание процедур, что позволяет  первичному кредитору значительно  сократить свои первоначальные инвестиции и расходы при оформлении кредита. За формирование кредитного дела (андерайтинг) и выдачу ипотечного кредита в разных регионах первичные кредиторы взимают с заемщика единовременную комиссию от 5 до 10 тыс. руб. Агентства, в свою очередь, непрерывно поддерживают твердую оферту на покупку стандартных рублевых кредитов, начиная с апреля, с доходностью 15% в рублях.

Таким образом, ипотека становится реальным бизнесом, весьма выгодным для финансового  рынка, и на это необходимо, как  минимум, обратить внимание.

В свою очередь, Агентство для обеспечения сбалансированности господдержки ипотеки на федеральном и региональных уровнях, а также с учетом уже ранее выделенных средств из федерального бюджета, внесло соответствующее предложение по проекту федерального бюджета на 2007 год.

При обеспечении  комплексного подхода система ипотечного кредитования станет доступным и  эффективным инструментом решения  жилищной проблемы, а также важным фактором ускорения темпов экономического развития страны.

 

3.2 Опыт регионов Российской Федерации по активизации жилищного строительства на примере г. Санкт-Петербурга

Закон Санкт-Петербурга «О жилищной политике Санкт-Петербурга»  определяет принципы и формы реализации конституционного права жителей  Санкт-Петербурга на жилище в условиях жилищной реформы, конкретизирует установленные  федеральным законодательством  общие начала правового регулирования  жилищных отношений при развитии различных форм собственности и  видов недвижимости в жилищной сфере, а также обеспечивает защиту прав граждан в жилищной сфере Санкт-Петербурга Ивасенко А.Г., Литвинова О.В., Соколов В.Н. Ипотечное кредитование: анализ и перспективы// Сборник материалов межкафедрального научно-методического семинара «Современные проблемы экономики и менеджмента». - Новосибирск: СГГА, 2000. - С. 173-179.

Целями жилищной политики Санкт-Петербурга являются:

- дальнейшее развитие различных форм улучшения жилищных условий жителей Санкт-Петербурга путем установления государственных гарантий предоставления, бесплатно или за доступную плату, малоимущим семьям жилья из государственного жилищного фонда;

- создание системы государственной поддержки различных субъектов жилищных отношений, обеспечивающей реальную возможность приобретения жилья в собственность либо получения его на льготных условиях;

- упорядочение существующей системы льгот на получение жилья социального использования;

- обеспечение эффективной защиты прав собственников жилья, а также прав всех жителей Санкт-Петербурга на проживание в жилище, отвечающим требованиям действующих стандартов качества найма.

В Санкт-Петербурге обеспечиваются права граждан на жилище путем:

- предоставления гражданам жилых помещений жилищного фонда социального использования Санкт-Петербурга;

- оказания различных форм содействия Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан;

- обеспечения условий для осуществления прав граждан на жилище иными способами.

Таблица 1. Основания постановки граждан на учет по предоставлению жилой площади

Обязательные условия для принятия на учет граждан в качестве   нуждающихся в жилых помещениях Нуждающихся в содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий   1. проживание в Санкт-Петербурге  в общей сложности не менее  10 лет 2. имущественная обеспеченность: ь доход на каждого члена семьи не должен превышать двукратный прожиточный минимум; ь стоимость налогооблагаемого имущества (недвижимость, земельные участки, транспортные средства) не должна превышать десятикратной стоимости 1 кв. м площади жилья в Санкт-Петербурге. 3. Жилищная обеспеченность  не должна превышать 9 кв. м  общей площади на одного человека  для отдельных квартир, и 15 кв. м для коммунальных квартир 1. проживание в Санкт-Петербурге  в общей сложности не менее  10 лет 2. Жилищная обеспеченность  не должна превышать 10 кв. м  общей площади на одного человека  для отдельных квартир. Граждане, проживающие в коммунальных квартирах,  принимаются на учет независимо от площади 3. При принятии граждан  на учет нуждающихся в содействии  Санкт-Петербурга в улучшении  жилищных условий доход не  учитывается

Основными направлениями Концепции  являются:

- расселение жилых помещений, признанных непригодными для проживания, и многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;

- улучшение жилищных условий граждан, состоящих на учете нуждающихся в жилищных помещениях и учете нуждающихся в содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий;

- повышение эффективности реализации целевых программ Санкт-Петербурга по содействию Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан;

- расселение коммунальных квартир;

- решение жилищных проблем граждан, проживающих в общежитиях;

- развитие застроенных территорий.

В соответствии с Концепцией Жилищным комитетом было подготовлено шесть  законопроектов, некоторые из которых  уже вступили в силу.

В рамках реализации жилищной политики города в Санкт-Петербурге действуют  следующие целевые программы:

«Молодежи - доступное жилье»;

«Развитие долгосрочного жилищного  кредитования в Санкт-Петербурге на 2002-2011 гг.»;

«Жилье - работникам учреждений системы  образования, здравоохранения и  социального обслуживания населения»;

«Санкт-Петербургские жилищные сертификаты»;

«Расселение коммунальных квартир  в Санкт-Петербурге»;

«Создание специальных жилых домов  для одиноких граждан пожилого возраста в Санкт-Петербурге».

Основными задачами этих программ являются:

- обеспечение социальной защищенности граждан путем создания резервных фондов жилых помещений для выселения по решению суда неплатежеспособных заемщиков, а также создание благоприятных условий для работы и взаимодействия банков и других участников жилищного ипотечного рынка;

- регламентация деятельности органов опеки и попечительства по принятию решения о согласии на передачу жилья в ипотеку;

- обеспечение взаимодействия между органами регистрации граждан по месту жительства и кредиторами при предоставлении жилищных ипотечных кредитов и др.

3.2.1 Целевая программа «Молодежи - доступное жилье»

Целевая программ Санкт-Петербурга «Молодежи - доступное жилье» принята в целях ускорения обеспечения доступным жильем молодежи Санкт-Петербурга, состоящей на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

В 2005 г. было увеличено финансирование Программы, как за счет средств бюджета Санкт-Петербурга, так и внебюджетных средств посредством внедрения ссудонакопительной системы финансирования. Участие молодых граждан в ссудонакопительной системе финансирования позволяет накопить средства на первоначальный взнос (30% от стоимости жилья) и дает приоритет на участие в Программе Жилищный кредит (ипотека): Учеб.-практ. пособие / Под. ред. Ю.Ф. Симионова. - изд. 2-е, перераб. и доп. - М.: ИКЦ «Март», 2005. - с. 105.

Виды  государственного содействия Санкт-Петербурга в рамках программы:

- либо предоставление социальной выплаты (субсидии) для приобретения жилья на рынке недвижимости Санкт-Петербурга в размере 25% от стоимости жилья и дополнительно по 5% на каждого имеющегося в семье ребенка;

- либо приобретение жилья у оператора Программы на условиях беспроцентной рассрочки сроком до 10 лет (первоначальный взнос в размере не менее 30% от стоимости жилья, который также можно накопить в рамках Программы; 70% от стоимости жилья в беспроцентную рассрочку сроком до 10 лет);

- в случае рождения (усыновления) ребенка после приобретения молодой семьей жилья в рамках программы и наличия остатка подлежащего оплате за жилое помещение или наличия задолженности по кредитному договору (приобретение жилья с использованием ипотеки) молодой семье будет предоставлена дополнительная субсидия в размере 5% от стоимости жилья;

- субвенции или бюджетные инвестиции за счет средств бюджета Санкт-Петербурга в уставной капитал оператора Программы.

Необходимо  учесть, что для участия в Программе  молодой семьи состоять на учете  нуждающихся в улучшении жилищных условий должен хотя бы один из супругов. Однако в таком случае в отношении  супруга, не состоящего на указанном  учете нуждающихся, льготы, предусмотренные Программой, не предоставляются (стоимость квадратного метра приобретаемого жилья определяется исходя из текущего состояния рынка жилья, уменьшается срок рассрочки оплаты жилья, которая, в свою очередь, предоставляется не на беспроцентной основе).

Участники программы могут использовать средства социальных выплат (субсидий) при приобретении жилья на вторичном рынке недвижимости, а начиная с 2008 г. и на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга (долевое участие в строительстве). При этом при приобретении жилья на первичном рынке готовность дома должна быть не менее 70%, а приобрести жилье будет возможно только непосредственно у застройщика (инвестора).

В случае если площадь приобретаемого жилого помещения превышает социальную норму жилья, граждане оплачивают разницу  в площади, исходя из действующих  городских нормативов и стоимостных  характеристик на рынке жилья.

Таблица 2. Социальная норма площади жилья для семей разной численности и предельный размер безвозмездной субсидии

Численность семьи (человек)	Социальная норма площади  жилья (кв. метро общей жилья)
1	33
2	42
3 и более	18*n

Размер расчета социальной выплаты и дополнительной социальной выплаты осуществляется по формуле:

 

где С - размер социальной выплаты  или дополнительной социальной выплаты; Ст - стоимость 1 кв. м жилого помещения, исходя из которого рассчитывается размер социальной выплаты и дополнительной социальной выплаты; Рп - размере общей площади жилого помещения в пределах норм общей площади жилого помещения, установленных Программой; Кп - количество процентов от стоимости жилого помещения, установленное Программой, для предоставления участникам Программы социальной выплаты или дополнительной социальной выплаты; Ост - остаток стоимости жилого помещения, подлежащий оплате участником Программ при его приобретении у оператора Программы, другого юридического лица при участии в долевом строительстве, либо размер основного долга по обязательствам участника Программы перед кредитором по кредитному договору, предоставленному на приобретение жилого помещения, частичная оплата которого производилась в том числе за счет средств социальной выплаты.