Ипотека

Пункт 1 ст. 6 Закона об ипотеке  определяет залогодателя как собственника передаваемого в залог имущества  или как владеющего им на праве хозяйственного ведения. Этот перечень представляется исчерпывающим. Право собственности представляет собой совокупность трёх составляющих - владение, пользование и распоряжение (ст. 209 ГК). Отсутствие у собственника одной из составляющих лишает его в правовом смысле такого статуса.

Залог может распространяться на имущество, которое может стать  собственностью залогодателя в будущем (п.6 ст. 340 ГК).

Залог собственником  своей доли в общей долевой  собственности не требует согласия остальных собственников (п.2 ст.7 Закона об ипотеке), а залог имущества, находящегося в общей совместной собственности (то есть без определения доли каждого из собственников в праве собственности) лишь при наличии согласия всех собственников. Причём, в случае обращения взыскания на такое имущество (находящегося в общей собственности) применяются правила статей 250 и 255 Гражданского Кодекса РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащим остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (ст. 290 ГК).

Мы полагаем, что выделение  недвижимости из остального имущества  объясняется не только важностью  для экономики страны имеющихся  природных ресурсов, тесной связью с недвижимости, например, с землёй, но и с тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и значимые объекты. Это требует их специальной регистрации в гражданском обороте, что находит своё отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество. Некоторые правоотношения могут иметь объектом только недвижимое имущество, например, ипотека.

Ещё одна особенность, которую  следует уточнить. Положения подпункта 3 п. 1 ст. 351 ГК РФ, предусматривающего, что в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом заменить предмет залога. (п. 2 ст. 345 ГК РФ). Некоторой неясностью отличается само правило п. 2 ст. 345 ГК РФ. Гибель предмета залога, по-видимому, всегда означает прекращение права залога. При предоставлении залогодателем нового предмета в залог между сторонами возникнут новые залоговые правоотношения. Согласно Концепции развития законодательства о вещном праве Законодателю необходимо решить вопрос о том, должны ли стороны заключать новый договор залога ввиду замены предмета залога, или прежний договор залога будет распространяться на новый предмет.

Аналогичный вопрос возникает  в случае изменения предмета залога в силу его естественных свойств или действий третьих лиц, приводящих к появлению нового объекта оборота.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2 Правовые основы ипотеки

2.1. Договор об ипотеке

Основная задача государства  в становлении системы ипотечного жилищного кредитования - создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.

С развитием ипотечного кредитования государственное бюджетное  финансирование будет направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья.

Этим достигается обеспечение  функционирования взаимно дополняющих  друг друга рыночных механизмов решения  жилищных проблем граждан и их социальной поддержки.

Определяя основные направления  и подходы к созданию эффективного рыночного механизма жилищного  финансирования, позволяющего обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, выделяют следующие основные взаимосвязанные блоки:

· долгосрочное ипотечное  жилищное кредитование населения;

· кредитование жилищного  строительства;

· государственную бюджетную  поддержку приобретения жилья населением (систему целевых адресных субсидий).

Государственное стимулирование ипотечного кредитования должно развиваться  по следующим направлениям:

1) совершенствование  правовой основы и нормативной  базы для осуществления ипотечного кредитования;

2) осуществление мер  по снижению рисков, связанных  с долгосрочным кредитованием,  чтобы повысить прибыльность  и привлекательность подобного  кредитования для банков;

3) создание общенациональной  системы ипотечного кредитования, которая включала бы функции вторичного рынка ипотечных займов, выданных кредитными организациями, для поддержания уровня ликвидности этих организаций, обеспечения и эффективного распределения кредитных ресурсов;

4) принятие дополнительных  мер по поощрению участия банком в ипотечном кредитовании, например по привлечению банков к управлению средствами безвозмездных субсидий, предоставляемых гражданам на строительство и приобретение жилья;

5) оказание помощи  семьям со средним и низкими  доходами в приобретении жилья  за счет предоставления им субсидий на оплату первоначального взноса при использовании ими ипотечного кредита на приобретение жилья;

6) поощрение организаций  и предприятий, имеющих долгосрочные  ресурсы (например, пенсионных фондов), вкладывать свои средства в  ценные бумаги, обеспеченными ценными  кредитами.

Основными нормативными актами, регулирующими гражданские  правоотношения при ипотечном кредитовании и сделках с недвижимым имуществом, являются: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним», «О залоге», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Об основах федеральное жилищной политики», «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», «Об организации страхового дела в Российской Федерации», «Об оценочной деятельности»; указы Президента РФ «О жилищных кредитах» и «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования», постановления Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» и «Об утверждении правил формирования и ведения реестра участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих Министерством обороны Российской Федерации, федеральными органами исполнительной власти, в которых федеральным законом предусмотрена военная служба», другим нормативные акты.

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В договоре об ипотеке  должны быть указаны:

· предмет ипотеки, его  оценка и существо;

· размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;

· право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;

· наименование органа государственной  регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

· Если предметов ипотеки  является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество  должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки. Кроме того, должен быть указан срок аренды.

По договору об ипотеке  одна сторона (залогодержатель), являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному  ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости  заложенного недвижимого имущества другой стороны (залогодателя) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (ч. 1. Ст. 334 ГК РФ).

Залогодателем может  быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. К залогу недвижимого имущества применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Ипотека может быть установлена  в обеспечение обязательства  по кредитному договору, по договору займа  или иного обязательства, в том  числе обязательства, основанного  на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, если иное не предусмотрено законом.

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету  кредитором и должником, если они  являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством  Российской Федерации о бухгалтерском учете.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы  долга по кредитному договору или  иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в  части, предусмотренной договором.

Кроме того, ипотека, установленная  в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплату процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков  и (или) в качестве неустойки  (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного  ненадлежащего исполнения обеспеченного  ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных  издержек и иных расходов, вызванных  обращением взыскания на заложенное  имущество;

4) в возмещение расходов  по реализации заложенного имущества.

Если залогодержатель  в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости  обеспечить сохранение имущества, заложенного  по этому договору, вынужден нести  расходы на его содержание и (или) охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.

По договору об ипотеке в соответствии с ч.1. ст. 130 Гражданского кодекса РФ может быть заложено следующее недвижимое имущество:

1) земельные участки,  за исключением земель, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, а также сельскохозяйственных  угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств в соответствии с законом, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;

2) предприятия, а также  здания, сооружения и иное недвижимое  имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры  и части жилых домов и квартир,  состоящие из одной или нескольких  изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского  назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Не допускается ипотека  имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным  законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении  которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

Решения о залоге недвижимого  имущества, находящегося в государственной  собственности и не закрепленного  на праве хозяйственного ведения, принимаются  Правительством РФ или правительством (администрацией) субъекта РФ.

Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом  или договором аренды не предусмотрено  иное. В случаях, предусмотренных  ч. 3 ст. 335 Гражданского кодекса РФ, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

Залог недвижимого имущества  не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.

На имущество, находящееся  в общей совместной собственности (без определения доли каждого  из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии письменного согласия на это всех собственников.