Ипотека

Залогодатель несет  риск случайной гибели и случайного повреждения имущества, заложенного  по договору об ипотеке, если иное не предусмотрено  таким договором.

Если по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в том числе за счет страхового возмещения.

Залогодержатель не может  осуществить данные права, если между  ним и залогодателем заключено  соглашение в письменной форме о  восстановлении или замене погибшего  или поврежденного имущества  и залогодатель надлежаще выполняет  условия этого соглашения.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение  исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть представлено в  залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или  иного должника тому же или иному  залогодержателю (последующая ипотека).

Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных единого государственного реестра  прав на недвижимое имущество о моменте  возникновения ипотеки.

Последующая ипотека  допускается, если она не запрещена  предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.

Залогодержатель может  передать свои права по договору об ипотеке другому лицу, если договором  не предусмотрено иное.

Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору. К его отношениями с этим залогодержателем применяются правила ст. 382, 384-386, 388 и 390 Гражданского кодекса РФ о передаче прав кредитора путем уступки требования.

Уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке другому  лицу действительная, если тому же лицу уступлены права требования к  должнику по обязательству, обеспеченному  ипотекой.

Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству.

Уступка прав по договору об ипотеке в соответствии с ч. 1 и 2 ст. 389 Гражданского кодекса РФ подлежит государственной регистрации в  порядке, установленном для государственной  регистрации сделок с недвижимым имуществом.

Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному  ипотекой обязательству, права которых  удостоверены закладной, не допускается. При совершении такой сделки она  признается ничтожной.

Передача предприятия  в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченного им органа. Договор об ипотеке предприятия, заключенный с нарушением этого требования, ничтожен. Ипотека индивидуальных и многоквартирных домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности не допускается.

Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные  для постоянного проживания, могут  быть предметом ипотеки на общих  основаниях. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на них не распространяются.

В случае, когда предметом  ипотеки является часть жилого дома или часть квартиры, состоящая  из одной или нескольких изолированных  комнат, к такой ипотеке соответственно применяются правила Федерального закона «Об ипотеке» об ипотеке жилого дома и квартиры.

Ипотека жилого дома или  квартиры, находящихся в собственности  несовершеннолетних граждан, ограниченно  дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека  или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных.

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с  ч.1. ст. 290 Гражданского кодекса РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

При предоставлении кредита  для сооружения жилого дома договором  об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

Жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка  или иной кредитной организации в собственность, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Залогодержателем по данному залогу являются банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит на покупку жилого дома или квартиры.

К залогу жилого дома или  квартиры соответственно применяются  правила о залоге недвижимого  имущества, возникающем в силу договора.

2.3. Государственная регистрация ипотеки

Ипотека подлежит государственной  регистрации учреждениями юстиции  в едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом  о государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодателя.

Для государственной  регистрации ипотеки должны быть представлены:

нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия;

документы, названные  в договоре об ипотеке в качестве приложений;

доказательства уплаты регистрационного сбора;

документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства. 

Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя  удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию  ипотеки, представляются также: закладная  и ее копия; документы, названные  в закладной в качестве приложений, и их копии.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня  поступления необходимых для  ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию  ипотеки.

Государственная регистрация  ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Датой государственной  регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество. Регистрационные записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра. 

Регистрационная запись об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, на это также указывается в регистрационной записи об ипотеке.

Эти данные вносятся в  регистрационную запись об ипотеке  на основании договора об ипотеке.

Государственная регистрация  ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, содержащей полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки. 

Орган, осуществивший  государственную регистрацию ипотеки, оставляет в своем архиве копию  договора об ипотеке, а если договор  предусматривает выдачу закладной, также и копию закладной с  приложениями.

Расходы по уплате сборов за государственную регистрацию  ипотеки и внесению изменений  и дополнений в регистрационную  запись об ипотеке возлагаются на залогодателя, если соглашением между  ним и залогодержателем не установлено  иное.

Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Государственная регистрация  ипотеки является публичной. Любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке.

Копия закладной, находящаяся  в архиве органа, осуществившего государственную  регистрацию ипотеки, не относится  к документам публичного характера.

 

 

 

 

Заключение

В настоящее время  ипотека вызывает много разноречивых мнений. Одни утверждают, что при нынешнем уровне жизни этот способ решения жилищной проблемы еще долго останется непопулярным. Другие — что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя. А между тем существующие в стране программы развития ипотеки не работают, да и доверия у населения эти программы вызывают не много.

Развитие ипотечного кредитования в нашей стране способствовало бы оживлению в инвестиционной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого  социально-экономического кризиса  в целом. С другой стороны этот финансово-экономический кризис затрудняет создание в России национальной системы ипотечного кредитования. Но если условия ипотечного кредитования будут приспособлены к платежеспособному спросу населения, а источником финансирования ипотечных кредитов станут дополнительные доходы бюджета, возникающие в результате подъема жилищного строительства, то развитие и становление системы ипотечного кредитования возможно и в условиях экономической нестабильности.

Во-первых, ипотечное  кредитование в условиях переходной экономики нужно ориентировать в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах,  — значительная и составляет не менее половины желающих улучшить свои жилищные условия.

Во-вторых, для тех  граждан, у которых нет достаточных  собственных сбережений в денежной форме, это ограничение преодолевается за счет оплаты ими части нового жилья старым жильем. Граждане, получающие в установленном порядке жилищные субсидии и жилищные сертификаты, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.

В-третьих, условия ипотечного кредитования должны соответствовать  доходам основной части населения, номинироваться в рублях, выдаваться на срок до 10 — 15 лет, иметь низкую процентную ставку (7 — 10% годовых). Такие условия, как показал опыт, даже при весьма малой доле кредита (10 — 20%) становятся сильным стимулом для принятия населением решения о покупке жилья, обеспечивая мобилизацию собственных средств. По мере роста доходов населения и улучшения финансово-экономической ситуации условия кредитования постепенно будут приближаться к условиям финансового рынка.

В-четвертых, практический опыт подтверждает, что даже при 10 — 20% ипотечного кредитования в покупке жилья значительно увеличивается спрос на жилье. Это приводит, в конечном итоге, к эффекту мультипликации налогов. Возникающие дополнительные налоги превышают объем кредитования, вызвавший такой доход бюджета.

В-пятых, поскольку ипотечное кредитование создает дополнительные доходы бюджета, то они могут служить одним из источников финансирования ипотечного кредитования вместе с внебюджетными источниками финансирования жилья, которые имеются в каждом регионе и городе. Далее система становится самодостаточной и может расширяться за счет других источников финансирования, в том числе заемных средств финансовых институтов.

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной  литературы

 

1. Гражданский кодекс  Российской Федерации. Часть 1 от 30.11.1994 г.  № 51-ФЗ (в ред.  17.07.2009 № 145-ФЗ и  27.12.2009 № 352-ФЗ).

2. Федеральный закон  от 16.07.1998 г.  № 102-ФЗ «Об ипотеке  (залоге недвижимости)» (в ред.  17.07.2009 №  166-ФЗ и 17.06.2010 № 119-ФЗ).

3. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред.  30.11.2010 № 328-ФЗ).

4. Закон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 «О залоге» (в ред. 16.07.1998 N 102-ФЗ).

5. Грудцына Л.Ю.Ипотека. Учебное пособие М.: Эксмо, 2006.

6. Ефимова М. С. Все о кредите для населения. Учебное пособие. М.: Омега-Л, 2008.

7. Кириенко А.А. Ипотека. Учебное пособие  М.: Юстицинформ, 2007.

8. Пыхтин С.В. Изменение договора ипотеки при изменении кредитного

9. Русецкий А.Е. Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие. М.: Юстицинформ, 2009.

10. Филина Ф.Н. Все виды кредитования. Учебное пособие. М: 
ГроссМедиа, 2009.