Оценка инвестиционных проектов

Оценка  инвестиционных проектов  

    Сущность, порядок расчета и особенности  применения в оценочной практике показателей экономической эффективности  инвестиционных проектов необходимо постоянно изучать. Это обусловлено, с одной стороны тем, что инвестиционный проект выступает либо как самостоятельный объект оценки, либо как один из элементов собственности, выделяемых в затратном подходе наряду с машинами и оборудованием, интеллектуальной собственностью и т.д.

    С другой стороны, если целью оценки является купля-продажа собственности, то потенциальный собственник предполагает инвестировать средства, совпадающие с итоговой величиной стоимости, определенной по совокупности трех подходов: доходного, сравнительного и затратного. Следовательно, процесс дисконтирования, осуществленный в доходном подходе, нуждается к корректировке.

    Привлекательность инвестиционного проекта может  быть оценена по большому числу факторов и критериев: ситуации на рынке инвестиций, состоянию финансового рынка, профессиональным интересам и навыкам инвестора, финансовой состоятельности проекта, геополитическому фактору и т.д. Однако на практике существуют универсальные методы инвестиционной привлекательности проектов, которые дают формальный ответ: выгодно или невыгодно вкладывать деньги в данный проект; какой проект предпочесть при выборе из нескольких вариантов.

    Инвестирование  с точки зрения владельца капитала означает отказ от сиюминутных выгод  ради получения дохода в будущем. Проблема оценки инвестиционной привлекательности состоит в анализе предполагаемых вложений в проект и потока доходов от его использования. Аналитик должен оценить, насколько предполагаемые результаты отвечают требованиям инвестора по уровню доходности и сроку окупаемости.

    Для принятия решения по инвестиционному  проекту необходимо располагать информацией о характере полного возмещения затрат, а также о соответствии уровня дополнительного получаемого дохода степени риска неопределенности достижения конечного результата.

    Различают простые (статические) и усложненные  методы оценки, основанные на теории изменения стоимости денег во времени.

    Простые методы традиционно использовались в отечественной практике. Методические рекомендации по расчету экономической эффективности капитальных вложений предусматривали систему показателей, отвечающую действующим условиям хозяйствования.

    К важнейшим показателям относятся:

    1) коэффициент общей экономической  эффективности капитальных вложений

    Э = П/К

    где П — годовая прибыль;

    К — капитальные вложения;

    2) срок окупаемости

    Т = К/П

    3) показатель сравнительной экономической  эффективности, основанный на  минимизации приведенных затрат,

    П₃=С+Е_Н- * К:,

    где С — текущие затраты (себестоимость) по тому же варианту;

    Е_н — нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений;

    К — капитальные вложения по каждому варианту.   

    Отличительной чертой инвестиционного процесса является разрыв во времени, как правило, более  одного года, между вложением денег, имущества или имущественных прав и получением дохода. Основным недостатком ранее действовавших отечественных методик было игнорирование временной оценки затрат и доходов.

    Переход к рыночным отношениям, принятие законодательных  актов, касающихся инвестиционной деятельности, предоставили инвесторам свободу выбора:

    •   объектов инвестирования;

    •   критериев оценки экономической эффективности;

    •   источников финансирования;

    • способов использования конечных результатов.

    Следовательно, при оценке инвестиционной привлекательности  проектов нужно учитывать инфляционные процессы, возможности инвестирования, необходимость обслуживания капитала, привлекаемого для финансирования.

    Оценка  проектов усложненными методами базируется на том, что потоки доходов и расходов по проекту, отраженные в бизнес-плане, несопоставимы. Для объективной оценки надо сравнивать затраты по проекту с доходами, приведенными к их текущей стоимости на момент осуществления затрат, исходя из уровня риска по оцениваемому проекту, т.е. доходы должны быть про дисконтированы.

    Экономическая оценка проекта характеризует его  привлекательность по сравнению  с другими вариантами инвестиций. При оценке инвестиционных проектов с учетом временного фактора используются следующие показатели:

    •  период (срок) окупаемости проекта;

    •  чистая текущая стоимость доходов;

    •  ставка доходности (коэффициент рентабельности) проекта;

    •  внутренняя ставка доходности проекта;

    •  модифицированная ставка доходности;

    •  ставка доходности финансового менеджмента.

    Оценка  инвестиционной привлекательности  проекта предполагает использование, как правило, всей системы показателей. Это связано с тем, что каждому методу присущи некоторые недостатки, устраняемые в процессе расчета другого показателя. Экономическое содержание каждого показателя неодинаково. Аналитик получает информацию о различных сторонах инвестиционного проекта, поэтому только совокупность расчетов позволит принять правильное инвестиционное решение.  
 

 

 

Цели  и принципы управления недвижимым имуществом

Управление недвижимостью  как особый вид предпринимательской  деятельности может в зависимости  от ситуации обозначать:

• принятие решений и оформление документов в отношении имущественных прав на объекты собственности;
• управление конкретным видом объекта в процессе его эксплуатации для удовлетворения личных потребностей или коммерческого использования;
• любое единичное целенаправленное организующее воздействие на недвижимое имущество для достижения поставленных целей;
• процесс реализации функций управления для получения определенных социально-экономических результатов;
• систему законодательного и исполнительного регламентирования и контроля поведения всех участников отношений недвижимости, осуществляемую уполномоченными государством органами в целях стабилизации и эффективного развития экономики в изменяющихся условиях, которую называют регулированием.

Управление ? более  высокий уровень работы с недвижимостью  по сравнению с обычными риэлторскими операциями.

Управляющий недвижимостью  должен иметь широкие и глубокие знания по гражданскому праву, финансовому  менеджменту, инвестиционному анализу, теории и практике управления инвестиционными  проектами и др.

В сфере предпринимательства  управление недвижимостью ? это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная по поручению собственника на извлечение прибыли от реализации полномочий собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим недвижимым имуществом.

Управляющий недвижимым имуществом ? это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником недвижимого имущества и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим имуществом, если только какие-то из них прямо не запрещены законом или договором.

Брокер ? это физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами и заключающее с ними от имени юридического лица или в качестве индивидуального предпринимателя договоры по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом.

Агент ? физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами и осуществляющее всю подготовительную работу для заключения брокером договоров с клиентами по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом.

Управление недвижимостью  включает все виды деятельности и  все операции с нею: строительные, инвестиционные, владения и пользования, посреднические (риэлторские), залого-вые, трастовые, обменные и др. Объектами  управления выступают не только отдельные здания различного назначения (жилые, офисные, производственные, складские) и имущественные комплексы предприятий всех форм собственности, но и соответствующие их системы ? весь жилой фонд (муниципальный, ЖСК, ведомственный, частный) страны или региона, земельный фонд, лесной фонд и др.

Субъектами управления являются все участники отношений  недвижимости: собственники, владельцы  и пользователи, арендаторы, инвесторы, профессиональные посредники (риэлторы), уполномоченные государственные органы и организации инфраструктуры.

Управление недвижимостью  может быть внешним и внутренним. Внутреннее управление ? это регламентация  деятельности каждого лица (организации) ? участника рынка недвижимости ее собственными нормативными документами (уставом, правилами, положением, инструкциями).

Внешнее регулирование  выражается в установлении государством и его уполномоченными органами, а также международными соглашениями норм и правил поведения каждого  участника рынка недвижимости.

По осуществляющим управление недвижимостью субъектам  выделяются пять видов регулирования:

• государственное регулирование рынка недвижимости на федеральном, региональном и муниципальном уровнях различными государственными органами и организациями в соответствии с выполняемыми функциями;
• самоуправление рынка недвижимости профессиональными его участниками и их объединениями ? ассоциациями риэлторов и Российской гильдией риэлторов;
• общественные воздействия ? мнения жителей микрорайонов и реакция широких слоев общества на те или иные операции с недвижимостью (например, всеобщее неприятие ваучерной приватизации государственного имущества), которая во многих случаях служит основой для нормативных актов, положений и т.д.;
• управление определенным недвижимым имуществом;
• заключение полного пакета контрактов, обеспечивающих функционирование и использование объекта в соответствии с его целевым назначением.

Различают следующие  виды планирования:

• долгосрочное;
• среднесрочное;
• краткосрочное.

В процессе управления недвижимостью реализуются следующие  функции:

• прогнозирование, постановка целей и выбор стратегии их достижения;
• планирование и проектирование;
• строительство или реконструкция;
• регистрация, оценка и учет;
• эксплуатация, налогообложение и извлечение доходов;
• контроль и распоряжение, корректировка плана.

Создание и управление недвижимостью начинается с проектирования и разработки различных по степени  детализации и сроку реализации планов формирования и возможных  направлений использования объекта  недвижимости.

Управление недвижимостью, как и в любой другой сфере  предпринимательской деятельности, невозможно без четко сформулированных целей, которые служат:

• исходным моментом любых управленческих действий;
• основой построения критериев оценки результатов предпринимательской деятельности;
• основой анализа проблем ? несоответствия желаемого и достигнутого состояния ? и выработки новых решений.

В самом общем  виде цель ? это будущее желаемое состояние или совокупность достигаемых  человеком результатов в процессе и по завершению направленных действий. Цель появляется на основе мотивов  и выступает в форме потребностей, на удовлетворение которых направлен  всякий труд. Мотив ? внутреннее психическое состояние, побуждающее человека к деятельности, позволяющей удовлетворить различные потребности ? материальные, духовные, в процессе труда и результатами труда, самовыражения и социальной значимости. Из содержания любого мотива вытекает его структура, включающая: