Определение рыночной стоимости гаражного бокса в кооперативном гараже для легковых автомобилей

4. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

      Количество машин  в Москве год от года растет, проблема их размещения становится  все более актуальной. Поэтому  при покупке квартиры кроме квадратных метров люди интересуются наличием и стоимостью парковочного места. Учесть гаражные запросы будущих жильцов девелоперы должны уже на стадии проектирования. Причем к этому обязывают не только, личная выгода и забота о клиентах, но и столичное законодательство.

      На сегодняшний  день  автопарк московских автолюбителей насчитывает более 4 млн легковых автомобилей. При этом за последние 10 лет было построено немногим более 1 млн. гаражей. Одной из проблем московских гаражных комплексов является большая удаленность от жилых массивов. Места под строительство паркингов в 1990-е годы отводились на пустырях вдали от жилых районов. Эти паркинги заполнены не полностью до сих пор. В начале века в правительстве Москвы несколько раз возникали обсуждения о том, что дома надо строить сразу с подземными гаражами и их стоимость включать в конечную цену квартир. Но цены подскочили, даже муниципальное жилье строить теперь дорого, так что машиноместа пока предусмотрены только в элитных домах класса бизнес и более дороги.

        Число автомобилей в Москве растет значительно быстрее, чем число мест для них. А где высокий спрос – там и высокие цены. Оценочная стоимость гаража – в среднем $15-30 тыс., хотя бывает и больше. Так, год назад на открытый аукцион была выставлена часть имущества ГСК (кооператоры недоплатили налоги). В ходе торгов неизвестный участник предложил за машиноместо 113 тыс. евро. За такую сумму легко найти и хорошую квартиру, как на первичном, так и на вторичном рынке.

           С точки зрения большинства  обывателей себестоимость жилья  должна быть гораздо выше, чем  гаражей. Но на деле получается  наоборот. Как считаю специалисты,  сравнивать площадь парковки  и квартиры не очень корректно, так как на подземных стоянках общая площадь гораздо больше, чем в жилых домах. Как правило, размер машиноместа — это 3х4 м, однако, согласно СНиП 21-02-99 "Стоянки автомобилей", на каждое парковочное место с учетом въездов-выездов, пандусов, дорожек, технических и рабочих помещений приходится 35 кв. м общей площади.

         Стоимость  парковок в Москве одна из самых высоких в мире, выяснили эксперты Colliers International. В международном рейтинге столичные паркинги заняли 24-е место с ежемесячной ставкой аренды 421 долл. за машино-место. Центральный округ Москвы продолжает испытывать нехватку парковочных мест, что дает возможность собственникам устанавливать заоблачные цены на имеющиеся.  
       Рейтинг Colliers International учитывает только крытые или подземные парковки в центральных деловых районах 156 городов мира. В Москве в расчет брались только паркинги ЦАО, тогда как объекты «Москва-Сити» не учитывались, отмечает директор департамента аналитики компании Татьяна Калюжнова.  
         С показателем 421 долл. за машино-место в месяц российская столица более чем в два раза отстает от Лондона (более 1 тыс. долл.), но зато может похвастаться близостью к Нью-Йорку (533—541 долл. в зависимости от района) и Манчестеру (429 долл.).

         Если брать  в расчет парковки в московском  «Сити», российская столица сможет обогнать американских конкурентов. Так, разброс цен на подземные паркинги в «Москва-Сити» составляет от 400 до 700 долл., замечают в Knight Frank. За пределами центра стоимость парковок гораздо более демократична и составляет, по данным компании, 250—350 долл. за машино-место в месяц.

          По прогнозам,  к 2015 году в городе будет  всего около  5 миллионов автомобилей. К этому времени планируется обеспечить москвичей машиноместами на 60%. Пока только около 47% автовладельцев Москвы обеспечены местами для парковки. По данным первого заместителя мэра Москвы Владимира Ресина, в этом году в городе введено 125 тысяч новых машиномест, а согласно генплану развития города, к 2020 году этот уровень должен достигнуть 70%, для этого необходимо построить 1,7 миллиона новых машиномест.

5. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

 

Наиболее эффективное использование  (НЭИ) является основополагающей предпосылкой стоимости.

Заключение о НЭИ отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие НЭИ, применяемое в настоящем Отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

Анализ НЭИ выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

 Анализ осуществляется в  процессе сравнения вариантов  использования, которые, на  взгляд  Оценщика, могут привести  к   максимальной стоимости имущества.  Сравнение вариантов осуществлялось после проверки каждого из них на предмет соответствия  четырем критериям:

1.Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах, экологическим законодательством и прочее.

2.Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

3.Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

4.Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Наиболее эффективное использование оцениваемого оборудования достигается только при использовании его в целях, для которого оно предназначено.   

Основываясь на анализе рынка и  вышеуказанных критериях, принимая во внимание, существующее на дату определения  стоимости назначение Объекта оценки, экономическую целесообразность, юридические ограничения, а также цели оценки, Оценщик в данном Отчете рассматривал единственный возможный вариант наилучшего и оптимального использования Объекта оценки по существующему назначению.

6. МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ

 

Затратный подход.

Предпосылка данного подхода заключается  в том, что стоимость любого имущества  зависит от затрат на воспроизводство  аналогичного имущества. Последовательность проведения расчетов по затратному подходу  должна отражать два основных этапа - определение величины полной стоимости замещения и последующий расчет устранимого/ неустранимого обесценения.

Как правило, применение подхода целесообразно, если достаточно точной оценке поддается  определение величины всех форм износа, обесценения и устаревания, которую необходимо вычесть из расчетного показателя полной восстановительной стоимости (стоимость воспроизводства точной копии) или стоимости замещения (текущая стоимость близкого аналога). Если объективно отсутствуют рыночные данные для такого расчета, в частности, относительно морального устаревания объекта, рыночную стоимость определяют с применением других подходов оценки, или величина обесценения устанавливается экспертно. В последнем случае речь может идти только об «условной» рыночной стоимости.

Износ - это технико-экономическое  понятие, выражающее уменьшение степени  дальнейшей эксплуатационной пригодности  или уменьшение потребительской  привлекательности тех или иных свойств объекта со временем. Уменьшение эксплуатационной пригодности при этом может обуславливаться как ухудшением технических характеристик объекта, так и увеличением вероятности такого ухудшения. С точки зрения экономики износ выражается в уменьшении относительной стоимости объекта, или в обесценивании. Причины износа могут лежать либо в самом объекте, либо в ближайшем окружении этого объекта, либо в областях, не имеющих непосредственного отношения к объекту.

Износ подразделяется на следующие  виды: физический, экономический (или  внешний), функциональный.

Физический износ  есть ухудшение первоначальных технико-экономических свойств, обусловленное естественным изнашиванием конкретного объекта в процессе эксплуатации, возникающий под воздействием различных природных факторов. Он представляет собой нормальный эксплуатационный износ объекта собственности и является результатом прошлых периодов функционирования,  открытости природным воздействиям или влиянию окружающей среды, также может быть обусловлен внутренними дефектами, вызванными  различными  негативными воздействиями.    

Функциональный (моральный) износ отражает потерю стоимости, вызванную тем, что объект не соответствует современным стандартам: с позиций его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности и другим функциональным характеристикам.

Внешний экономический износ - это снижение стоимости, вызванное самыми разнообразными внешними факторами. В их числе – изменение законодательства и правительственной политики, транспортных систем, занятости населения, экономической ситуации, создание новых промышленных зон и др. Экономическое устаревание отражает потерю стоимости в результате уменьшения полезности и привлекательности,  вызванную факторами,  находящимися вне пределов оцениваемого объекта имущества.

Доходный подход.

Данный подход предполагает расчет текущей стоимости экономических  выгод, ожидаемых от владения оцениваемыми активами. При оценке имущества в  этом случае имеют место следующие  входные параметры: наличный поток или поток прибыли, ассоциированный с оцениваемыми активами, ставка дисконта, или ставка капитализации, соответствующая степени риска, связанного с рассматриваемым наличным потоком, и остаточный экономический срок службы активов.

Сравнительный подход.

Подход построен на предположении, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи, основываясь  на информации об аналогичных сделках. Данный подход включает сбор данных о  рынке продаж и предложений по объектам, сходным с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, учитывающих время, место, условия финансирования и продажи, физические характеристики Объекта оценки и найденных аналогов. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

Рыночная стоимость каждого  объекта оценки  на основе затратного подхода рассчитывается по формуле:

= С_н.с.+ С_{з.у.  +} Пр  – И

 

где:	–	рыночная стоимость объекта  оценки, ден. ед.
	Сн.с. –	Стоимость нового строения, ден. ед.
	Сз.у.  –	Стоимость земельного участка, ден. ед.
	Пр  –	Прибыль предпринимателя, ден. ед.
	И  –	величина износа, %

 

6.1. Определение стоимости нового строения

 

Для определения стоимости нового строения объектов недвижимости в настоящем Отчете использован используется метод сравнительной единицы (по полной стоимости восстановления (замещения).

Метод сравнительной  единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1м³ строительного объема, 1м² покрытия, 1м² общей площади и т.д.) оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового здания или сооружения.

Стоимость нового строительства в данном методе определяется выражением:

С_н.с. = С_in* N, где:

С_in – стоимость единицы потребительских средств;

  N – количество единиц потребительских свойств на объекте

 

 

 

 

 В качестве сравнительной единицы выступает строительный объём гаража. На основании справочной информации, предоставленной в справочнике оценщика издания «КО-ИНВЕСТ» 2010, рассчитываем стоимость строительного объёма исходя из характеристики Объекта оценки и его класса конструктивной системы. Так как Объект оценки принадлежит к классу КС-1 и представляет собой гаражный бокс для легкового автомобиля класса «ECONOM» стоимость его 1м3 будет равна 3 812 рублей ( Таблица 03.09.033).

      Индекс перехода  от даты справочника на дату  оценки принимается равным 1,02. Таким  образом, расчеты выглядят следующим образом:

 

С_н.с. = 60 000 *3 812*1,02 = 233 294 400 рублей

6.2 Определение стоимости земельного участка

 

Стоимость земельного участка в данном Отчете  принята Оценщиком равной 25 % от стоимости нового строительства:

                              С_з.у = 233 294 400 *25% =58 323 600 рублей

 

6.3. Определение размера прибыли предпринимателя

Прибыль предпринимателя в данном Отчете  принята Оценщиком равной 15% от стоимости нового строительства:

                            Пр= 233 294 400 *15% =34 994 160 рублей

6.4. Определение величины накопленного износа

Износ  отражает потерю стоимости, вызванную снижением потребительной стоимости объекта в процессе эксплуатации вследствие естественного старения и природных воздействий, а также изменения технологий производства оборудования.

И_нак = 1- (1-И_физ)*(1- И_функ)*(1- И_внеш) , где

И_физ – износ физический;

И_функ – износ функциональный;

И_внеш – износ внешний.

Износ физический рассчитаем методом  на основе срока жизни по формуле:

                                                      И_физ = Т_фак/Т_физ