Определение рыночной стоимости гаражного бокса в кооперативном гараже для легковых автомобилей

И_{физ =} 15/100 =0,15 (15%)

    Поскольку функциональный  и внешний износы не учитываются,  то величина накопленного износа  рассчитывается следующим образом:

И_{нак =}=( 233 294 400+34 994 160 ) *15% =40 243 284 рублей.

 

6.5 Расчет стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода.

 

Расчет стоимости объекта оценки представлен в Табл.1.

Табл.1

Наименование	Показатель
Стоимость нового строительства, руб.	233 294 400
Стоимость земельного участка, руб.	58 323 600
Прибыль  предпринимателя, руб.	34 994 160
Физический износ, %	15
Моральный (функциональный) износ, %	0
Внешний экономический износ, %	0
Величина накопленного износа, руб.	40 243 284
Стоимость Объекта оценки, определенная в рамках затратного подхода, руб	665 974

 

Стоимость гаража на 430 машиномест:

= С_н.с.+ С_{з.у.  +} Пр  – И = 233 294 400 +58 323 600 +34 994 160-40 243 284 =

 286 368 876 рублей.

В результате проведенных расчетов стоимость Объекта оценки (одного машиноместа), определенная в соответствии с затратным подходом, по состоянию на дату определения стоимости составляет:

286 368 876 / 430 =665 974 (шестьсот шестьдесят пять тысяч девятьсот семьдесят четыре) руб.

 

9.  Определение стоимости Объекта оценки доходным подходом.

7.1. Методика доходного подхода.

Доходный подход к оценке объекта  недвижимости представляет собой оценку  стоимости исходя из ожидания покупателя, ориентирующегося на будущие доходы от его использования и их текущее  выражение в денежной сумме.

Доходный подход к оценке основывается на 3-х принципах оценки недвижимости:

1. Принцип ожидания – характеризует точку зрения покупателя, который ожидает получение доходов в будущем. Исходя из этого принципа, рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих выгод (т.е. выручки от эксплуатации и перепродажи). В основе принципа лежит теория стоимости денег во времени.

2. Принцип спроса и предложения – характеризует точку зрения рынка на стоимость объекта. Принцип утверждает, что цена собственности определяется соотношением спроса и предложения на данном сегменте рынка.

3. Принцип замещения – характеризует точку зрения информированного покупателя, который не заплатит за объект сумму, большую стоимости аналогичного объекта, и который при прогнозе будущих доходов от объекта недвижимости ориентируется на сопоставимые объекты.

Доходный подход к оценке рыночной стоимости объекта недвижимости реализуется в методах:

• Метод прямой капитализации;
• Метод дисконтированных денежных потоков.

В тех случаях, когда оцениваемый  объект недвижимости, приносит постоянный, равномерный доход, путем капитализации чистого операционного дохода в текущую стоимость используется метод прямой капитализации.

Общее выражение для  определения стоимости выглядит следующим образом:

где    NOI   —   чистый операционный годовой доход;

R —  ставка капитализации

7.2. Определение чистого операционного дохода

ЧОД (NOI) –чистый операционный доход- это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов.

ЧОД=ПВД – потери – ОР, где 

 

ПВД – потенциальный валовый  доход, доход при 100% использовании

Потери – потери от недоиспользования

ОР – операционные расходы

ДВД - действительный валовой доход, предполагаемый потенциальный валовой доход от приносящей доход недвижимости за вычетом потерь от недоиспользования площадей и потерь при сборе арендной платы.

ДВД = ПВД (1- Кп)+Дополнительные доходы,

где ПВД –потенциальный валовый  доход;

Кп-коэффициент потерь.

ДВД = 5200 * 12= 62 400

ЧОД =62 400-12 000 (годовой взнос собственника в кооператив)=50 400

7.3. Расчёт ставки капитализации.

 

        Ставка капитализации - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем. Таким образом, ставка капитализации используется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня (текущая стоимость) за право получения ожидаемых в будущем поступлений:

С_кап= С_диск+Н_возвр , где

С_диск – ставка дисконтирования (в данном случае ставка дисконтирования равна 12%);

Н_возвр – норма возврата.

Метод Ринга

      Этот метод используется, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Норма возврата представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100-процентном возврате капитала. Формула имеет следующий вид:

Н_возвр = 1/Т_ост  , где

Т_ост – срок оставшейся службы.

Т_ост =  Т_физ – Т_фак , где

Т_физ – физический срок службы;

Т_факт – фактический срок службы.

       Таким образом,

Н_возвр=  1 / (100-15)= 0,0118

     Рассчитываем ставку капитализации:

С_кап= С_диск+Н_{возвр =} 0,12 + 0,0118= 0,1318  (или 13, 18 %)

 

7.4 Расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода.

 

Расчет стоимости объекта оценки представлен в Табл.2.

 

Табл.2

Наименование	Показатель
Чистый операционный доход (NOI)	50 400
Ставка капитализации ( R)	0,1318  (или 13, 18 %)
Стоимость Объекта оценки, определенная в рамках доходного  подхода, руб	382 398

По методу Ринга:

C =NOI/R= 50 400 / 0,1318=382 398 рубля.

В результате проведенных расчетов стоимость Объекта оценки (одного машиноместа), определенная в соответствии с доходным подходом, по состоянию на дату определения стоимости составляет:

       382 398   (триста восемьдесят две тысячи триста девяносто восемь) рублей.

10. Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом

8.1  Методика сравнительного подхода

Метод сравнительного анализа продаж в рамках сравнительного подхода  основан на допущении о том, что  субъекты на эффективно функционирующем рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках, принимая при этом независимые индивидуальные решения. Отсюда следует, что данный метод основан на принципе замещения. Другими словами, метод опирается на предположение, что разумный покупатель (которых большинство) за выставленный на продажу объект заплатит сумму не больше той, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный подход определяет рыночную стоимость на основе анализа недавних продаж оборудования, которые схожи с оцениваемым объектом по физическим характеристикам, использованию, доходу, который они производят.

Метод базируется на принципе замещения, согласно которому при наличии нескольких товаров или услуг с относительно равной полезностью наиболее распространимым и пользующимся спросом станет товар с наименьшей ценой.

При корректировке продажных цен  объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к  объекту оценки.

Применение метода сравнения продаж предполагает определенную последовательность действий:

1. Изучить рынок и выбрать объекты, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.
2. Собрать и проверить информацию по каждому отобранному объекту.
3. Проанализировать и сравнить каждый объект с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи.
4. Скорректировать цены продаж или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом.
5. Согласовать скорректированные цены сопоставимых объектов и придти к показателю стоимости оцениваемого объекта.

 

8.2 Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода.

 

Характеристики объектов, схожих с  объектом оценки, представлены в Табл. 3

Табл. 3

Наименование	Объект оценки	Аналог №1	Аналог № 2	Аналог №3
Цена предложения, руб.		924 000	770 000	655 000
Общая площадь	21	24	21	17
Цена за 1 кв.м., руб.		38 500	36 667	38 529
Поправка на передаваемые права,%		0	0	0
Поправка на условия финансирования,%		0	0	0
Скорректированная стоимость		38 500	36 667	38 529
Поправка на условия  продажи,%		0	0	0
Скорректированная стоимость		38 500	36 667	38 529
Поправка на дату продажи,%		0	0	0
Поправка на торг,%		0	0	0
Скорректированная стоимость		38 500	36 667	38 529
Поправка на местоположение		0	0	0
Скорректированная стоимость		38 500	36 667	38 529
Корректировка на износ Ки		0	0	0
Итоговая скорректированная стоимость 1 кв.м		38 500	36 667	38 529
Средняя стоимость 1 кв.м. объекта оценки,руб	37 899
Стоимость объекта оценки, руб	795 872

 

         В результате проведенных расчетов стоимость Объекта оценки (одного машиноместа), определенная в соответствии с сравнительным подходом, по состоянию на дату определения стоимости составляет

795 872 (семьсот девяносто пять тысяч восемьсот семьдесят два) рубля.

 

11.   Согласование результатов

          При определении стоимости объекта оценки Оценщик применил затратный, доходный и сравнительный подходы. Расчет доли каждого из подходов определяется по шкале экспертных оценок, отражающих особенности каждого.

Применяемый подход	Стоимость	Вес
Затратный подход	665 974	0,2
Доходный подход	382 398	0,3
Сравнительный подход	795 872	0,5
Итого:	674 208
ИТОГО округленно:	674 000

 

Итоговый результат расчетов рыночной стоимости Объекта оценки на дату оценки (1 апреля 2010 г.) составляет округленно:

674 000 (шестьсот семьдесят четыре тысячи) рублей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

12. Список использованной литературы

1. Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года (в действующей на дату проведения оценки редакции).
2. Федеральные стандарты оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), утвержденные приказами МЭРТ № 256, №255, №254 от 20 июля 2007 г.
3. «Международные стандарты оценки» Международного комитета по стандартам оценки (МКСО), МСО, 2005.
4. Стандарты саморегулируемой Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков»» (НП СРО «СМАО»)
5. Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости

строительства. – М.:ООО «КО-ИНВЕСТ», 2010. – 276-277 с. – (Серия «Справочник оценщика»).

6. Белокрыс А.М., Основы оценки стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие. 2-е изд., испр. и доп. – М.: Международная академия оценки и консалтинга