Потребительский кредит

ВВЕДЕНИЕ

В последние  годы развитие банковского сектора  России было крайне неравномерным. Серьезные  кризисы в экономике страны приводили  к крушению крупнейших кредитных  институтов (например, кризис 1998 год). Важной особенностью деятельности российских банков являлось то, что сфера этой деятельности была традиционно в  обслуживании крупных корпоративных  клиентов, прежде всего в нефтяной и металлургической сфере, а также  осуществление операций на финансовых рынках. Поэтому важнейшие функции  кредитных институтов страны, связанные  с обслуживанием физических лиц  и малых и средних предприятий  были развиты лишь на начальном уровне.  
Потребительский кредит является одним из самых распространенных видов банковских операций в развитых странах Запада. При этом следует подчеркнуть, что сфера действия потребительского кредита намного шире, чем только покупки товаров длительного пользования, таких как автомашины, бытовая техника и т. п. Так: покупка недвижимости в рассрочку, по существу, также является одной из разновидностей долгосрочного потребительского кредитования; текущие покупки посредством дебетовых кредитных карточек по своей значимости и распространенности не уступают использованию потребительского кредита при крупных покупках.

Главная цель данной работы – рассмотреть особенности  потребительского кредитования и проанализировать основные проблемы его развития. И  рассмотреть понятие и функции  ипотеки, особенности и механизм российского ипотечного кредитования с учетом состояния жилищного  строительства в России сегодня, наиболее значимые проблемы в функционировании ипотечного кредитования в Российской Федерации и возможные пути их решения.

 

 

 

1. Ипотечное кредитование в России

 

Ипотека –  это одна из форм имущественного обеспечения  обязательства должника, при которой  недвижимое имущество остается в  собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним  своего обязательства приобретает  право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Но это понимание  ипотеки в широком смысле. Если мыслит более узко, то можно определить ипотеку просто как залог недвижимого  имущества.

Объектом ипотеки  могут вступать объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для  государственной регистрации. К  ним можно отнести:

- предприятия  как единые имущественные комплексы,  используемее в предпринимательской  деятельности;

- здания и  сооружения (используемые в предпринимательской  деятельности) с одновременной ипотекой  по тому же договору земельных  участков, на которых они находятся,  либо частей этих участков, функционально  обеспечивающих эти здания и  сооружения;

- жилые дома, квартиры или их части;

- гостиницы,  дома отдыха, дачи, садовые домики;

- воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания и космические объекты;

- незавершенные  строительные объекты недвижимости  в совокупности с материалами  и оборудованием;

- участки недр, обособленные водные объекты;

- леса, многолетние  насаждения;

- земельные  участки, находящиеся в собственности  граждан и предоставленные для  садоводства, животноводства, индивидуального  жилищного, дачного и гаражного  строительства, приусадебные земельные  участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, а также для личного подсобного хозяйства.

Все сделки по ипотечному кредитованию строго регулируются законами об ипотеке России.

Согласно законодательству, ипотеку  регулируют напрямую следующие законы и документы:

• Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
• Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 "Жилищный кодекс Российской Федерации"
• Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
• Федеральный закон №218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. "О кредитных историях"
• Постановление Правительства №285 от 13 мая 2006 г. "Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 гг.

К факторам, осложняющим  развитие ипотечного кредитования в  нашей стране, относятся:

• недостаточно налаженная государственными финансовыми и экономическими органами система ипотечного жилищного кредитования;
• слабость отечественной банковской системы, ее незаинтересованность в работе с населением; отсутствие опыта долгосрочного кредитования;
• неразвитость отечественных страховых, риелторских и оценочных компаний;
• отсутствие у населения устойчивых моделей сберегательного и кредитного поведения;

• проблемы, связанные с отсутствием  жилищно-инвестиционного законодательства и нормативно-правовой базы, не позволяющие  слаженно работать всем секторам инвестиционного  жилищного рынка;
• высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения;
• высокий уровень кредитных рисков, способствующий нежеланию банковского сектора формировать долгосрочные финансовые ресурсы для функционирования ипотечной жилищной системы.

Ипотека в России находит поддержку  на государственном уровне в виде ипотечного законодательства и специально созданных государственных ипотечных  агентств. Для оформления ипотеки  необходимо пройти несколько этапов, включающих в себя сбор документов, прохождение кредитной комиссии, поиск объекта недвижимости, оценку и страхование, заключение ипотечного договора.

Зарубежный  опыт свидетельствует, что объем  ипотечного жилищного кредитования может достигать половины ВВП, в  то время как в России объем  ипотеки не превышает 2,4 % ВВП. Сегодня  в среднем только около 10% жилья  приобретается по ипотечным кредитам. Значительно выросла и инвестиционная привлекательность ипотечного рынка.

Ипотечного  кредитование становится сферой выгодного  вложения средств как для банков, так и для их клиентов (рис. 1).

Ипотечный рынок  России должен быть цивилизованными  и, как показывает опыт развитых ипотечных  рынков, вместе с корректной борьбой  за клиента должна идти и борьба за чистоту ряда ипотечных кредитов.

Новостройки по ипотеке становятся доступнее  в связи с тем, что у банков формируются базы проверенных застройщиков, а это значительно упрощает процесс  оформления кредита.

Согласно статистике Центробанка, в 2011 году отмечена положительная динамика по всем ключевым показателям рынка ипотечного кредитования – количеству и объему предоставленных кредитов, а также средневзвешенной процентной ставке с начала года и в течение месяца.

Все еще непростая экономическая  ситуация в стране и, в частности  – уровень инфляции, существенно превышающий официальный прогноз Минэкономразвития, пока не рассматриваются ни банками, ни заемщиками в качестве угрозы стабильности ипотечного рынка. Тем более, что глава Правительства Владимир Путин в очередной раз пообещал «подавлять» это неприятное явление, а Центробанк уже начал предпринимать вполне конкретные шаги – такие, как очередное повышение ставки рефинансирования.

Однако, расширить клиентскую базу и увеличить доступность ипотеки путем существенного снижения процентных ставок в ближайшее время абсолютно нереально. Понимая это, ипотечные банки активно работают над улучшением других параметров своих кредитных продуктов.

DeltaCredit объявил о снижении минимального размера первоначального взноса по всем своим кредитным программам до 15% стоимости приобретаемого жилья, снизил на 1 п.п. процентные ставки для участников корпоративной ипотечной программы «DeltaПартнер» и предложил своим заемщикам новую программу потребительского кредитования.

Стоит отметить, что успешная деятельность банка в прошлом и текущем  году позволила ему не только улучшить позиции в нашем рейтинге, но и войти в тройку крупнейших ипотечных банков России как по объему кредитного портфеля, так и по объему выданных ипотечных кредитов, потеснив с «бронзовой» позиции «Газпромбанк».

Промсвязьбанк продолжил свою экспансию на рынок жилищного кредитования, запустив ранее анонсированные ипотечные программы во всех регионах присутствия и дополнив их двумя кредитами под залог имеющейся недвижимости – «Целевой» (на приобретение нового жилья) и «Нецелевой» (на любые цели).

ЮниКредит Банк отменил надбавки к процентной ставке для заемщиков, подтверждающих доход справкой по форме банка и продлил акцию, в рамках которой ранее была отменена комиссия за организацию ипотечного кредита. Кроме того, в апреле банк приступил к выдаче ипотеки на приобретение объектов коммерческой недвижимости.

Райффайзенбанк отменил комиссию за выдачу кредита по всем ипотечным программам, кроме кредита на любые цели под залог недвижимости, снизил на 0,5 п.п. процентную ставку по ипотечной программе «Покупка квартиры на первичном рынке недвижимости» и сократил сроки рассмотрения ипотечных заявок до 2 дней.

Банк Уралсиб увеличил максимальную сумму кредита до 15 млн. рублей, а для заемщиков, имеющих несовершеннолетних детей ввел скидку в размере 0,5 п.п. на каждого ребенка – в том числе и на детей, родившихся в течение всего срока кредитования.

РосЕвроБанк объявил о продлении до 30 июня 2011 года ипотечной акции «Экономия до 3%», в рамках которой снижены ставки по программе «Кредит на недвижимость».

Банк Москвы разнообразил свою ипотечную линейку программами с переменными и комбинированными ставками, привязанными к индексам Mosprime, LiborUSD, и LiborEUR.

Первоначальный взнос практически  у всех банков опустился до 20% от стоимости приобретаемого жилья. Можно  встретить и более низкий первоначальный взнос без предъявления каких  бы то ни было дополнительных условий  заемщику: АМТ Банк, Газпромбанк, банк «ДельтаКредит», Нордеа Банк, РосЕвроБанк, Сбербанк выдают кредиты с первоначальным взносом 15%. В Сбербанке и Промсвязьбанке можно получить ипотечный кредит даже без первоначального взноса, при условии дополнительного залога объекта недвижимости, имеющегося в собственности заемщика.

К 2015 году доля потребительского и  ипотечного кредитования в розничных  доходах российских банков составит 74%, тогда как среднемировой показатель будет в пределах 35-60%.

Как отмечают специалисты банковского  сектора, финансовый кризис сказался на рынке ипотеки, в первую очередь, повышенных ставок по ипотечным кредитам, а также приостановкой некоторыми участниками ипотечного кредитования. Так, ряд банков не заявляли о сворачивании программ ипотечного кредитования и  продолжают принимать от клиентов документы  на выдачу кредита, однако, в действительности, в связи с резким ужесточением условий по выдаче кредита, абсолютное большинство клиентов этих банков получают отказы.

Процентные ставки по ипотечным  кредитам увеличены, прежде всего, по сегментам  программ, где у клиента минимальный  взнос. Увеличение ставок составило 1,5-4% годовых в зависимости от величины первоначального взноса и валюты кредита. Минимальные процентные ставки сохраняются на уровне 10% годовых. В целом же любые изменения программ делаются с учетом рынка. Именно дальнейшее развитие ситуации на рынке и будет определять изменения ставок и условий программ. По ипотечным кредитам ставки составляют порядок 16%. По кредитованию строительства до 20-22%, в отдельных случаях и выше. На сегодняшний момент действительно многие банки приостановили работу по программам ипотечного кредитования. Некоторые просто перестали выдавать ипотечные кредиты, другие повысили требования к заемщикам и размер первоначального взноса, третьи перестали одобрять заявки по новостройкам – денег у застройщиков сейчас нет, могут дом и не достроить. Однако в условиях сегодняшней ситуации достаточно сложно оценить точное количество банков,

продолжающих выдавать ипотечные кредиты.

 

 

Таблица 1. Статистические данные по ипотечному кредитованию

Территория	Данные на 01.04.2011
	Объем кредитов всего, млн.руб.			в том числе:
				Жилищные кредиты								из них:
				Количество, единиц		Объем, млн.руб.		Средневзвешен-ный срок кредитования, меся-цев		Средневзвешен-ная ставка, %		Ипотечные жилищные кредиты
												Количество, единиц		Объем, млн.руб.		Средневзвешенный срок кредитования, месяцев			Средневзвешен-ная ставка, %
Российская федерация	942 976			91 126		111 737		187,6		12,6		73 662		100 343		194,8			12,4
Центральный федеральный  округ	301 067			16 880		30 625		180,5		12,6		14 697		28 044		187,7			12,5
Северо-западный федеральный  округ	95 857			7 487		11 390		179,1		12,3		6 317		10 163		184,2			12,2
Южный федеральный округ	67 194			5 737		6 765		196,4		12,5		4 900		6 290		199,3			12,4
Северо-кавказский федеральный  округ	21 581			6 111		3 467		122,2		14,5		1 442		1 627		204			12,3
Приволжский федеральный  округ	165 694			24 184		21 724		186,4		12,4		19 445		19 049		191,2			12,2
Уральский федеральный  округ	109 576			12 639		17 059		212,3		12,7		11 442		16 185		215,9			12,6
Сибирский федеральный  округ	139 616			14 282		15 493		194,2		12,8		12 131		14 176		197,2			12,5
Дальневосточный федеральный округ		42 391	3 806		5 214		184		12,7		3 288		4 809		186,4		12,6