Проблемы ипотечного кредитования в России на современном этапе

При развитии ипотечного кредита в  России, т.е. чтобы физические лица могли  приобрести в кредит дома и квартиры, а предприятия — произвести обновление основных фондов, большое значение имеют источники кредитных ресурсов ипотечных банков и других кредитно-финансовых учреждений. Такими источниками по существу могут быть сбережения населения, свободные денежные средства юридических лиц, а также вторичный рынок ценных бумаг. В настоящее время в России в правительственных и законодательных органах рассматривается вопрос о создании Федерального агентства по ипотечному кредитованию (по образцу Федеральной национальной ассоциации по ипотечному кредитованию США), которое должно организовать вторичный рынок закладных в России, а также выкупать у банков ипотечные кредиты, соответствующие установленным стандартам, и выпускать ценные бумаги, которые обеспечены этими кредитами и имеют соответствующие правительственные гарантии.. В настоящее время перед банками России стоит задача создания вторичного рынка ипотек путем образования региональных рынков и постепенной их интеграции.[5]

 

 

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ПРОБЛЕМ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В 2008-2010 ГГ

2.1 Обзор  российского рынка ипотечного  кредитования

 

 

Ипотечный рынок России появился и  вырос буквально на глазах. По мнению экспертов, уже завершен первоначальный этап формирования и началось быстрое количественное и качественное развитие.  
Конечно, о насыщении рынка говорить пока рано. Около 60 % российских семей не удовлетворены своими жилищными условиями. Естественно, что в такой ситуации ипотечное кредитование является одной из наиболее востребованных и перспективных банковских услуг. Многие финансовые институты, государственные и частные, вовлечены сейчас в ипотечное кредитование. По данным ЦБ с 2003 по 2005 г. объем ипотечных кредитов вырос в 7,5 раз, а за первое полугодие текущего года удвоился. Практически во всех банках отмечают значительное увеличение ипотечной составляющей кредитного портфеля.

 Десятка лидеров ипотечного рынка

В связи с востребованностью  ипотеки все больше банков выходит  на рынок со своими кредитными программами. Сегодня только в Москве о собственных программах заявляют порядка 100 банков, но реально поточным ипотечным кредитованием занимаются не более 15 из них.

По мнению специалистов, можно выделить трех явных лидеров. Безусловный  лидер рынка — это Сбербанк. За первые шесть месяцев 2006 года выдал ипотечных кредитов столько же, сколько все банки России, работающие на рынке ипотеки.

 Второе место занимает "Внешторгбанк 24". Третье место делят между собой "Городской Ипотечный Банк" и банк DeltaCredit. "Русский Ипотечный Банк", "Сосьете Женераль Восток" и "Райффайзенбанк", по мнению экспертов, имеют большой потенциал на ипотечном рынке. Кроме того, в качестве активных участников ипотечного рынка стоит отметить "Банк Москвы", "Абсолют банк", банк "Возрождение", Москоммерцбанк, "Кит-Финанс" и другие.

На российский рынок медленно, но верно приходят западные банки. Понятно, что зарубежные банки придут с деньгами и развитыми технологиями, что естественным образом потеснит российские банки, заставив их все-таки обратиться к унифицированной системе ипотечного кредитования. 
             Причиной такого активного развития в первую очередь является постепенное повышение благосостояния граждан и увеличение доли населения, пользующейся банковскими услугами. Кроме того, усиливается конкуренция среди банков, в борьбу за заемщиков включаются все новые и новые игроки, что способствует улучшению условий кредитования — увеличиваются сроки кредитования, снижается первоначальный взнос, расширяются линейки ипотечных продуктов, медленно, но все же понижаются ставки по ипотечным кредитам".  
               Не менее важной причиной усиления интереса к ипотеке стало также то, что банки становятся более лояльными к потенциальным заемщикам, — считает он. — За последние годы ставка по ипотечным кредитам существенно снизилась, более демократичными стали требования к заемщикам — в большинстве банков не требуют официального подтверждения доходов, регистрации, гражданства, значительно понизился также первоначальный взнос.

Сейчас на рынке стали появляться следующие условия предоставления кредитов: первый взнос от 0 %, процентные ставки от 9—10 % годовых, сроки кредитования до 25—30 лет, максимально возможные суммы кредитов в некоторых банках не ограничены, сроки оформления кредита от 2 дней, банки рассматривают различные способы подтверждения доходов. Эти условия очень близки к тому, к чему привыкли европейские и американские клиенты, искушенные в ипотеке.

Динамика выдачи ипотечных кредитов в России по итогам десяти месяцев 2010 года показывает, что восстановление рынка ипотечного кредитования продолжается.

Согласно данным Банка России, за октябрь 2010 года предоставлено 30 749 ипотечных  кредитов на общую сумму 38,8 млрд рублей. Всего, за десять месяцев 2010 года выдано 218 029 ипотечных кредитов на общую сумму 272,9 млрд рублей. Объём кредитов, выданных за этот период 2010 года, в 2,5 раза превышает аналогичный показатель сопоставимого периода 2009 года. В количественном выражении за десять месяцев 2010 года предоставлено в 2,4 раза больше ипотечных кредитов, чем за аналогичный период 2009 года.

В 2010 году российские банки стали снижать ставки по ипотечным кредитам, что поспособствовало увеличению их количества. Месячная динамика средневзвешенных ставок по кредитам также свидетельствует о существенном снижении уровня ставок по ипотечным кредитам. Ставки по кредитам в рублях, выданным в течение октября, понизились на 0,5 п.п. по сравнению с уровнем предыдущего месяца, и составили 12,7%. Месячный уровень ставок по кредитам в рублях достиг докризисного уровня: по итогам трех кварталов 2008 года средневзвешенные ставки по кредитам в рублях также составили 12,7%. По сравнению с аналогичным показателем октября 2009 года месячный уровень ставок снизился на 1,5 п.п.

Сегодня на рынке ипотеки реально  продолжают работать 5 ведущих федеральных  банков: Сбербанк, ВТБ-24, Газпромбанк, Россельхозбанк и Банк Москвы, в совокупности выдающих до 60% от общего количества кредитов по РФ, а также еще около 15 крупных банков, среди которых Альфа-банк, Абсолют банк, Банк Жилфинанс, Городской ипотечный банк, Дельтакредит, Московский кредитный банк, ОТП Банк, Райффайзенбанк, Росбанк, Юникредитбанк. На рисунке 2.1 представлены данные о распределении объема выданных ипотечных кредитов на 2008-2010 гг.

 

Рис. 2.1 Распределение объема выданных ипотечных кредитов на 2008-2010 гг.

 

Некоторые из них – ВТБ-24, Абсолют  банк, Дельтакредит, Хоум Кредит – помимо стандартного кредитования вторичного жилья реализуют программы покупки залоговой недвижимости. Начиная с середины лета ряд банков (ВТБ-24, Дельтакредит, Московский кредитный банк) возобновили кредитование новостроек. Основными условиями получения займа являются залог имеющейся недвижимости/прав на новую квартиру, готовность дома не ниже 60%, первоначальный взнос 30-50% и положительное кредитное досье[12].

2.2 Анализ программ ипотечного кредитования ведущих

российских  банков

 

 

В данной параграфе проанализированы программы трех наиболее крупных  банковРФ, представляющих программу ипотечного кредтования.

1. Сберегательный банк Российской Федерации

На сегодняшний день, по статистике, Сбербанк занимает место крупнейшего  банка на рынке ипотечного кредитования.

Сбербанком представлен ряд  программ ипотечного кредитования, рассчитанных на различные социальные группы с учетом их потребностей и возможностей. Ипотечное кредитование Сбербанка имеет ярко выраженный целевой характер: кредиты предоставляются на строго определенные цели, такие как улучшение жилищных условий (предполагает приобретение домов, квартир, а также иной жилой недвижимости на территории РФ) и строительство, в том числе, реконструкция старого жилищного фонда, проведение ремонтных работ.

Ипотечные займы предоставляются  Сбербанком на срок до 30 лет. Максимальная сумма предоставляемого кредита ограничивается лишь уровнем доходов заемщика, каких-либо специальных ограничений банком не предусмотрено. Кроме того, при определении суммы предоставляемого кредита, Сбербанк может учитывать стоимость находящегося в собственности заемщика имущества, определяя таким образом размер займа ориентируясь на суммарный актив, при этом учет доходов необязателен.

Сбербанком не предусмотрены и  какие-либо ограничительные пределы  относительно минимальной суммы  предоставляемого ипотечного кредита. Кредитование заемщика может осуществляться в рублях, долларах США и Евро, при этом размер процентной ставки по конкретной программе ипотечного кредитования осуществляется с учетом выбранной заемщиком денежной единицы.

Сроки, на которые Сбербанк России представляет жилищные кредиты - до 5 лет, от 5 лет до 10 лет и от 10 до 20 лет. А получить кредит могут только платежеспособные граждане Российской Федерации в возрасте от 18 лет, имеющие официально подтвержденный ежемесячный доход. Обязательным условием жилищного кредитования является погашение кредита до исполнения заемщиком (созаемщиками) 75 лет.

Ипотечное кредитование граждан в  Сбербанке осуществляется по следующим  программам:

1. Ипотечный кредит;

2. Ипотечный  кредит +;

3. Кредит  на недвижимость;

4. Ипотека в рамках программы  «Молодая Семья».

Каждая из представленных программ рассчитана на достижение различных  целей. В соответствии с программой «Ипотечный кредит» займ предоставляется  заемщику на приобретение, строительство, ремонт, реконструкцию объекта жилой недвижимости под залог кредитуемого имущества.

Предоставленный Сбербанком ипотечный  кредит погашается аннуитетными платежами, т. е. ежемесячно равными долями с  одновременной уплатой процентов  за пользование кредитом. Проценты начисляются и выплачиваются с того месяца, который следует за месяцем предоставления кредита. В таблице 1 представленны данные программах ипотечного кредитования Сбербанка.

 

 

 

 

 

Таблица 1 – Программы ипотечного кредитования Сбербанка

 

Ипотечная программа	Валюта	Минимальная сумма платежа	Срок кредита		Проценты
«Ипотечный кредит»	Рубли,РФ	от 15 000	1—30 лет		10,5-12%
	Доллары США	от 600	1—30 лет		11-12,5%
«Ипотечный+	Рубли,РФ	15 000	1—30 лет		10,25-11,75%
	Доллары США	600	1—30 лет		10,75-12,25%
«Кредит на недвижимость»	Рубли,РФ	15 000	1—30 лет		11,5-12,5%
	Доллары США	600	1—30 лет		12-13%
«Молодая Семья»	Рубли,РФ	15 000	1—30 лет	10,25-12,5%
	Доллары США	600	1—30 лет	10,75-13%

 

С 01 ноября 2008 г. Сбербанк России объявил  об ужесточении условий кредитования физических лиц. Важно отметить, что условия договоров по ранее выданным кредитам остаются без изменений.

Изменения коснулись следующих программ:

Максимальный  размер кредита установлен в размере: не более 80% - по кредиту “Молодая семья”, предоставляемому молодым семьям с  ребенком (детьми);

не более 70% - по остальным жилищным кредитным  программам. По кредитам на цели ремонта (реконструкции) объектов недвижимости срок кредитования устанавливается  не более 10 лет.

2. Акционерный  банк газовой промышленности "Газпромбанк" - уполномоченный банк ОАО "Газпром", входит в пятерку крупнейших российских банков по всем основным показателям.

В настоящее  время Газпромбанк помимо газовой  отрасли предоставляет банковские услуги предприятиям и сотрудникам  других отраслей реального сектора  экономики (химической промышленности, машиностроения, оборонного комплекса и др.). Клиентами Банка являются около 2 млн. граждан, свыше 36 000 корпоративных клиентов, в том числе 1 000 предприятий и организаций газовой промышленности.

Газпромбанк активно развивает ипотечное кредитование в российских рублях и иностранной валюте.

Рассмотрим  на примере программы ипотечного кредитования на приобретение квартир  в строящихся домах

Максимальный  размер кредита 1 000 000 (один миллион) долларов США (эквивалент в валюте РФ) при кредитовании на приобретение квартир в домах, на которые в установленном порядке оформлено право собственности.

Заявки  на кредит на сумму более 1 000 000 долларов США рассматриваются в индивидуальном порядке.

 

Таблица 2 – Ипотечные программы в зависимости от максимального срока

предоставления кредита.

Максимальный срок кредитования	Валюта кредита	Минимальные размеры  процентных ставок, (% годовых) Процентная ставка/ –  до даты предоставления в Банк документов, подтверждающих государственную регистрацию  залога (ипотеки) /Процентная ставка  – после даты предоставления  в Банк документов, подтверждающих  государственную регистрацию залога (ипотеки)
До 15 лет. Срок возврата кредита  – до достижения пенсионного возраста (мужчины 60 лет, женщины 55 лет)	Рубли РФ	18,0/17,5
	Доллары США	14,0/13,5
От 15 до 25 лет. Срок возврата кредита  – до достижения пенсионного возраста (мужчины 60 лет, женщины 55 лет)	Рубли РФ	19,0/18,5
	Доллары США	14,5/14,0

 

Размер кредита предоставляется  не более 70% от стоимости квартиры по договору соинвестирования в строительство  жилого дома.

Сумма кредита рассчитывается исходя из совокупного дохода созаемщиков (супругов) с учетом того, что ежемесячная сумма, направляемая на погашение кредита и процентов по нему, не должна превышать 40 % при величине совокупного дохода менее 1000 долларов США, 50 % при величине совокупного дохода от 1000 до 10 000 долларов США, 60% при величине совокупного дохода от 10 000 долларов США.