Проблемы ипотечного кредитования в России на современном этапе

3. Внешторгбанк 24 (ВТБ 24)

Ипотечные кредиты под залог  недвижимости банк стал выдавать в  конце 2003 - начале 2004 года. Сейчас банк активно работает и, несмотря на большой  поток клиентов, заявки на получение  кредита сотрудники Внешторгбанка рассматривают достаточно быстро, да и выдачу кредитов заемщикам не затягивают.

Большие денежные ресурсы Внешторгбанка  позволяют говорить о том, что  на рынок ипотечных кредитов банк вышел всерьез и надолго.

ВТБ 24 - дочерний банк Внешторгбанка.

Ипотечные кредиты ВТБ 24 позволяют  приобрести квартиры только на «вторичном»  рынке, то есть те квартиры, которые  уже находятся в чьей-либо собственности. Ипотечный кредит ВТБ 24 для приобретения квартиры на вторичном рынке.

Максимальный размер кредита зависит от размера доходов заемщика. На сегодняшний день ипотека ВТБ 24 представлена двумя программами - "Квартира на вторичном рынке жилья" и "Нецелевой ипотечный кредит". Кредиты предоставляются в рублях, долларах или евро на срок от 5 до 50 лет. Максимальная сумма кредита ограничена 70% оценочной стоимости квартиры

 

Таблица 3 - Условия предоставления кредита

 

Процентные ставки	От 11,1%
Срок кредитования	От 5 до 50 лет
Комиссия за рассмотрение заявки	От 1200 руб.
Комиссия за выдачу кредита	20 000 руб.
Ипотека без первоначального  взноса	Нет
Досрочное погашение  без комиссии	Через 3 месяца

 

Ипотека ВТБ 24 предусматривает рекордный  на сегодняшний день срок ипотечного кредитования – до 50 лет. Однако стоит  отметить, что при пользовании долгосрочной ипотекой ВТБ 24 (от 31 года до 50 лет), то на момент обращения в банк возраст заемщика не должен превышать 30 лет.

 

ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ  РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В  РОССИИ

 

 

3.1 Проблемы ипотечного кредитования в России

 

 

До определенного момента развитие ипотечных операций сдерживалось неблагоприятными макроэкономическими условиями: высокими темпами инфляции, нестабильностью курса рубля, низким уровнем доходов населения. В последние три года ситуация изменилась: объемы предоставленных кредитов активно растут, число банков - участников рынка постоянно увеличивается, ставки по кредитам продолжают снижаться. Однако вклад ипотечных операций в финансирование покупок жилья в России остается крайне низким.

Жилищная проблема в России, обеспечение населения жильем является социально-экономической проблемой. Около 77 процентов россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия, и только около 10 процентов располагают достаточными доходами, чтобы с помощью ипотечного кредита приобрести жилье[6].

Развитие жилищной ипотеки в  России сегодня сдерживается рядом  основных факторов:

1. Ограниченный платежеспособный  спрос населения. По оценкам  Минэкономразвития России, даже  при самых "либеральных"  параметрах, максимальная граница  доступности для населения России составит не более 10 процентов.

Стимулирование покупательской способности  населения за счет ипотеки, без симметричных мер по стимулированию строительства  жилья ведет к росту цен  на жилье и затрудняет решение  жилищной проблемы. Из-за роста цен  на жилье возможно значительное смещение интереса заемщиков к продуктам, предоставляемым на цели индивидуального жилищного строительства. Основными негативными факторами останутся снижение предложения на рынке жилья и рост цен на него.

2. Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости и несогласованность правовых актов между собой. Так, например, очевидно, какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство. Однако Земельный кодекс РФ на момент его принятия в 2000 году содержал не менее чем в 29 статьях отсылки на законы или нормы, которые еще предстояло создать. В 2003 году положение мало изменилось. Только в июле 2003 гола Правительство РФ внесло крайне важный для развития жилищного строительства законопроект "О переводе земель из одной категории в другую".

Необходимо также отметить, что  до настоящего времени многие федеральные  законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью, имеют  массу недоработок.

3. Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлтерские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

4. Психологические факторы, главным  из которых является национальная  особенность большинства населения - нежелание жить в долг.

5. Большое количество административных  барьеров. Строительные компании, заемщики  и ипотечные компании сталкиваются  с существенными административными  препонами. Например, строительные  компании должны получить не менее 40 согласований и разрешений для регистрации нового проекта, что влечет за собой большое количество издержек.

6. Неразвитость организационно-технологической  и финансовой инфраструктуры  в системе ипотеки. К сожалению,  на сегодняшний день работающей и решающей проблемы населения ипотеки в России пока нет. Об этом свидетельствует статистика ипотечных сделок, размер и структура доходов населения. Только 4 процента жилья было куплено на банковские ипотечные займы. На рисунке 6 представлена доля приобретений гражданами квартир при помощи ипотечных схем в 2006 году в процентном выражении.

7. Высокие процентные ставки  на ипотеку для большинства  россиян, в связи с чем, ипотечное  кредитование в России не становится  массовым, и большинство россиян  не могут воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных проблем.

8. Непрозрачные источники доходов  граждан, значительный удельный  вес не декларируемых доходов  граждан. Документально подтвердить  свои доходы могут не более  10-12 процентов потенциальных заемщиков.

9. Недостаток долгосрочных финансовых  ресурсов банков. Проблему привлечения  кредитных ресурсов для долгосрочного  ипотечного кредитования с полным  основанием можно считать наиболее  актуальной для развития системы  ипотечного кредитования в России. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере своей ликвидности.

В ходе обсуждения проблемы развития ипотеки необходимо отразить причины  недостаточно динамичного увеличения количества и роста объемов выдаваемых кредитов, которые заключаются в  следующем:

сохраняющаяся на высоком уровне процентной ставка по ипотечным кредитам;

в структуре предложения жилья  наибольший удельный вес занимает так  называемый первичный рынок за счет различных форм долевого участия  в строительстве жилья, объекты  которого на стадии строительства не могут выступать предметом ипотеки;

недостаточная информированность продавцов жилья о сущности и особенностях сделок купли-продажи жилья за счет ипотечного кредита, их недоверие к банкам-кредиторам, а зачастую нежелание использовать официальные механизмы денежных расчетов;

неподготовленность других участников рынка недвижимости и в первую очередь агентств, использующие возможности жилищного ипотечного кредитования.[8,9]

Для становления и развития системы  долгосрочного ипотечного кредитования необходимо предусмотреть решение  основных проблем: устранение имеющихся недостатков в законодательстве; слабое развитие и недостаточная эффективность системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в учреждениях юстиции; слабое развитие оценочного и страхового дела; недостаток кредитных ресурсов и их высокая стоимость у коммерческих банков; отсутствие вторичного рынка закладных (ипотечных кредитов); высокие ставки рефинансирования; отсутствие эффективных механизмов ограничения рисков банков и покрытия со стороны государства и органов местного самоуправления; отсутствие ипотечных банков; высокая стоимость кредитов для заемщика; низкие доходы преобладающей части населения в сравнении со стоимостью жилья; недостаток бюджетных средств для предоставления жилищных субсидий гражданам, имеющим на них право, позволяющих снизить кредитную нагрузку при приобретении жилья; несовершенство налогообложения, недостаточное количество стимулов для вложения средств гражданами в жилье.[24]

Ипотечный рынок России живет в  ожидании повышения спроса на ипотеку. Перспективы дальнейшего существования и развития ипотеки в России всем представляются по-разному. На эту тему сегодня спорят политики, юристы, государственные служащие, домохозяйки и даже свободные художники. Теории дальнейшего развития ипотеки и пути решения проблем ипотечного кредитования многообразны, рассмотрим некоторые из них.

В развитии системы ипотечного кредитования важная роль принадлежит государству. Задача государства сегодня заключается  в поддержании платежеспособного  спроса различных слоев населения  на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу, посредством развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств.

Необходимо отметить, что за государством остается функция обеспечения жильем на условиях социального найма тех граждан, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье в собственность даже с помощью долгосрочного кредита и безвозмездных субсидий, покрывающих часть стоимости жилья[32].

 

 

3.2 Направления развития ипотечного кредитования в России

 

 

Развитие ипотечного кредитования населения как целостной системы, с одной стороны, и как составной  части рыночной экономики, с другой, должно строиться на базе разработанных  основополагающих принципов:

1. Система ипотечного жилищного кредитования в России должна учитывать имеющийся международный опыт. Она должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения России, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании.

2. Одним из ключевых требований  следует отметить необходимость  обеспечения доступности ипотечных  кредитов для групп населения  не только с наиболее высокими, но также и средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачна и ясна для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования.

 

Рис. 3.1 Средняя цена жилья, купленного по ипотеке

 

Тенденции к существенному изменению  средней цены жилья, купленного по ипотеке  за последние полгода не наблюдается. Незначительны прирост стоимости недвижимости имел место в феврале и марте 2010 года. Это объясняется общим состоянием рынка – средняя стоимость квадратных метров, хоть и незначительно, но тем не менее подросла.

Если же рассматривать среднюю  стоимость жилья по стране, то предсказуемо наблюдается огромная разница в цене за квадратный метр, купленный по ипотечному кредиту в Москве и в регионах. Эта разница в марте текущего года составляла почти 340% между Москвой (самая высокая стоимость квадратного метра) и Северо-Кавказским регионом (самая низкая стоимость). Даже разница в стоимости квадратного метра жилья между двумя «столицами» впечатляет. В марте 2010 года она составила порядка 82%.

3. Создаваемая система ипотечного  кредитования должна носить развивающийся  характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета.

4. Система жилищного ипотечного  кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах должны определяться не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением.

5. Ипотека не может являть  собой жесткую, одноликую систему.  Ипотека в России должна быть  многовариантной. При этом, все  они должны осуществляться в  своем пространстве, в своем временном и денежном измерениях и ориентированы на своего потребителя.

6. Исключительно важным аспектом  государственной политики, направленной  на развитие ипотечного кредитования, является формирование макроэкономических  условий и институциональной  среды, способствующих повышению доступности ипотечных кредитов для заемщиков. Это включает комплекс мер по контролю за уровнем инфляции, динамикой обменного курса рубля, по снижению процентных ставок, реструктуризации банковской системы, развитию нормативно-законодательной базы.

7. Роль региональных и местных  органов власти на этапе создания  системы ипотечного кредитования  является исключительно важной. Решение жилищной проблемы и  координация деятельности всех  субъектов рынка жилья в существенной  мере зависит от деятельности органов исполнительной власти на всех уровнях.

Со стороны государственных  органов конкретное выражение поддержки  применительно к системе ипотечного кредитования должно найти в следующих  формах:

придание системе ипотечного жилищного  кредитования статуса муниципальной;

приоритетное выделение площадок под застройку (без всяких дополнительных условий) для реализации системы;

снятие или значительное уменьшение величины финансовой нагрузки на участников системы за счет снижения расходов на инфраструктуру и других льгот;