Определение стоимости недвижимости (здания)

Содержание

Введение

Мы живем в изменяющемся мире, и с каждым годом жизнь становится все динамичнее. В последнее время все чаще говорят об инновационной экономике, при которой изменения будут происходить все быстрее. Поток государственных и частных инвестиций, направленных в сектор недвижимости и транспортной инфраструктуры, требует нового видения предлагаемых решений от консультантов, девелоперов, аналитиков, так как собственники данных инвестиций в условиях посткризисного развития пересмотрели свое понимание фундаментальной рыночной стоимости.

Мир находится в движении, ищет новое состояние равновесия, а недвижимость остается незыблемой почти всегда. 

Оценка недвижимости является сложным процессом. Неправильное  решение на одной  из стадий может повлечь за собой использование неадекватной методики оценки и вследствие этого ошибочный результат в оценке объекта недвижимости. Оценочные работы имеют конечной целью расчёт и обоснование рыночной стоимости недвижимости на определённый момент времени, а именно: на определенную дату. Привязка стоимости к дате оценки вызвана тем, что стоимость очень подвижна во времени под влиянием физического и морального износа. В России происходит значительное изменение стоимости под влиянием инфляции.  Вообще оценка подчинена решению какой-либо конкретной задачи. Оценщик должен знать ту задачу, ради которой организуется оценка, только тогда он может правильно выбрать нужный методический инструментарий и получить достоверные результаты.

Актуальность выбора объекта заключается в том, что недвижимость находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, это порождает потребность в оценке его стоимости.

Целью исследования является определение рыночной стоимости оцениваемого объекта, на примере нежилого помещения, общей площадью 589,1 м.кв., расположенного по адресу: Алтайский край, г.Барнаул, пр.Калинина д.67а нахождение наиболее вероятной цены, по которой данный объект оценки может быть отчужден на рынке в условиях конкуренции.

Задачи, поставленные в данной курсовой:

- рассмотреть виды стоимости недвижимости;

- изучить факторы, влияющие на стоимость недвижимости;

- проанализировать рынок недвижимости;

- дать характеристику объекту оценки;

- рассмотреть подходы оценки недвижимости;

- рассчитать корректировки по сравниваемым объектам;

- согласовать результаты оценки.

В данной работе были применены методы анализа и расчета.

В первой главе курсового проекта рассматриваются понятия недвижимости, стоимости недвижимости, а также факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

Во второй главе рассматривается и анализируется рынок недвижимости, а также дается полная характеристика объекта оценки.

В практической части указаны подходы и методы оценки нежилого помещения, согласование результатов, и рассчитана рыночная стоимость оцениваемого объекта.

В качестве литературных источников были использованы учебные пособия  зарубежных и отечественных экономистов.

1. Оценка недвижимости

1.1. Понятие недвижимости и виды стоимости

В понятие недвижимого имущества входят физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Необходимо различать понятие недвижимости как совокупности физических объектов и недвижимой собственности, включающей кроме материальных объектов интересы, преимущества и права, связанные с собственностью на эти объекты.

Объективная оценка различных видов стоимости недвижимого имущества необходима:

- при операциях купли-продажи или сдачи в аренду;

- при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

- для привлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

-при кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

- для страхования объектов недвижимости:

- при кредитовании под залог объектов недвижимости;

- при внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

- при разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов, в том числе и зарубежных;

- при ликвидации объектов недвижимости;

- при исполнении прав наследования, судебного приговора;

- при других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости [3, с. 84-86].

Процесс оценивания, т.е. нахождения денежного эквивалента различным объектам недвижимости в конкретный момент времени, представляет собой определение их стоимости. Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления – потребительную и меновую стоимость.

Потребительная стоимость выражает полезность объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования.

Местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, предпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительную стоимость объекта недвижимости.

Меновая стоимость выражает полезность объекта недвижимости с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи исходя из варианта его наилучшего использования.

В отдельных случаях меновая стоимость может иметь отрицательное значение, когда недвижимое имущество в силу физических, юридических или договорных обязательств требует значительных ремонтных работ, демонтажа объектов [5, с. 117].

В зависимости от целей оценки различные виды стоимости могут быть объединены в группы:

1.                       стоимость в обмене как выражение меновой стоимости;

2.                       стоимость в пользовании как выражение потребительной стоимости.

Стоимость в обмене характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке. Такими операциями могут быть: купля-продажа, передача в залог, сдача в аренду, внесение в уставные фонды других предприятий и другие.

Формами проявления стоимости в обмене выступают:

- рыночная;

- ликвидационная;

- залоговая;

- страховая;

- арендная.

Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на рынок в форме публичной оферты;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме[6, с. 56].

Рыночная стоимость всегда относится к конкретному моменту времени, поскольку при изменении конъюнктуры рынка она также может измениться.

Под ликвидационной стоимостью понимается денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

Залоговая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости.

Под страховой стоимостью понимается стоимость, рассчитанная в соответствии с конкретными методиками, используемыми страховыми фирмами и государственными органами для определения суммы, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости.

Арендная стоимость – это величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях[5, с. 98].

Инвестиционная стоимость представляет собой стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, основанную на его инвестиционных требованиях и предпочтениях. Расчет инвестиционной стоимости основан на дисконтировании потока доходов, ожидаемых от пользования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.

Под балансовой стоимостью понимается стоимость недвижимости, отраженная в балансе предприятия. Она состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной на все проведенные переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации. В ней также учитывается стоимость произведенных улучшений за период эксплуатации. Балансовая стоимость широко используется в качестве исходной базы метода чистых активов, а также при переоценке основных фондов.

Стоимость для целей налогообложения устанавливается на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости.

1.2. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

       Оценка стоимости объектов недвижимости является сложным и трудоемким процессом, обусловленным  наличием  большого количества характеристик оцениваемого объекта, а также многочисленных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Эти факторы можно подразделить на объективные и субъективные. Объективные факторы характеризуют типичные для рынка ситуации и мотивы поведения участников сделки. Субъективные факторы связаны с поведением конкретного продавца, покупателя или посредника на заключения сделки (например, осведомленность, давление чрезвычайных обстоятельств, наличие семейной или деловой связи).

Выделяют следующие  основные группы факторов: политические, демографические,  экономические,  социально-культурные, природно-географические и научно-технические[2, с. 76].

Политические факторы образуются ограничениями, налагаемыми  на процессы функционирования региональных  рынков недвижимости  внутренней и внешней  политики страны. К ним можно отнести: социально-экономическую направленность  политики правящей партии; предвыборные кампании;  военные действия в зоне  межнациональных конфликтов;  политику  правительства и местных органов власти в области экономики – нормативно-законодательные акты, касающихся сегментов  рынка (рынка жилья, коммерческих  помещений, рынка земли); политику местных органов власти по  функциональному зонированию территории; элементы  государственной политики  в области производства, которые  в свою очередь включают скорость и направленность процессов национализации и денационализации, налоговую систему, политику в области распределения,  включая  принятую  систему социального обеспечения, политику в области  защиты окружающей среды.

Следующая группа – экономические факторы –  включает экономический уровень страны, региона, на местном уровне, темпы роста валового национального продукта,  темпы инфляции, колебания деловой активности, занятость населения, покупательную способность населения.