Определение стоимости недвижимости (здания)

Социально-культурные факторы представлены различными аспектами  социально-экономической структуризации  населения по различным основаниям, таким как социально-профессиональные, социально-потребительские, по уровню доходов и т.д.

К демографическим относятся факторы, влияющие  на состояние  региональных рынков недвижимости, – это численность населения, прирост населения, уровни рождаемости и смертности, плотность населения, миграции, степень урбанизированности территорий  и др.

К природно-географическим  факторам следует отнести климат, рельеф, природные ресурсы, экологические условия (параметры окружающей среды, влияющие на эффективность и полезность объекта недвижимости (захламление территории объекта, тепловые, световые, шумовые, электромагнитные и радиационные параметры окружающей среды) и т. п.).

Наконец, научно-технические факторы, влияющие на технологию и организацию строительства, во многом определяют  параметры себестоимости и рыночной цены при формировании первичного рынка жилья[2, с. 123]. 

Существенно влияют на стоимость характеристики самого оцениваемого здания:

- архитектурно-конструкторские и планировочные решения проекта – фактор, отражающий соответствие недвижимости климатическим условиям, функциональность планировки, привлекательность внешнего вида и т. д.

- наличие коммунальных услуг (газа, воды, электричества), в случае отсутствия которых при оценке рассчитываются расходы на подключение этих коммуникаций;

- наличие машин, оборудования и прочих компонентов, не связанных с недвижимостью, но оцениваемых вместе со зданиями;

- состояние здания (необходимость капитального ремонта учитывается покупателем при обсуждении суммы сделки; косметический ремонт существенно не влияет на стоимость недвижимости).

Перечисленные выше факторы определяют развитие среды местоположения объекта недвижимости. Соответственно можно выделить четыре цикла развития   местоположения объекта недвижимости: зарождение, рост, стабильность (зрелость), упадок (ухудшение). Поэтому эксперту важно определить, в каком цикле и в каком месте цикла развития находится населенный пункт  и местоположение оцениваемого объекта недвижимости, чтобы, если потребуется, дать прогноз развития. Так, если район местоположения объекта оценки вступил в стадию роста, то следует ожидать  увеличения спроса на объект. Очевидно, что в таких условиях последует рост стоимости, а это может заинтересовать потенциальных инвесторов в покупке объекта.

2. Описание объекта оценки

2.1. Характеристика объекта оценки

Описание объекта оценки произведено на основании визуального осмотра, а также Технического паспорта на строение и сооружение. Объектом оценки является нежилое двухэтажное здание, общей площадью 589,1 кв.м

Здание расположено по адресу:пр.Калинина д.67а, в Октябрьском районе г.Барнаула.

Распределение площадей:по первому этажу-273,7 кв.м. ,по второму-315,4 кв.м.Строительный объем м.куб.- 1531,66

Электроосвещение, канализация, отопление, водоснабжение (горячее и холодное) – централизованные.

Фундамент- бетонный, стены-панельные плиты, сайдинг,крыша-оцинкованный лист.Пластиковые окна,пол бетонный,покрытый линолеумом и ковролином. Внутренняя отделка включает в себя:стеновые панели,гипсокартон,обои,покраска.

Объект находится в промышленном районе, недалеко от центра города, с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой.

3. Подходы оценки недвижимости

3.1. Сравнительный подход

Сравнительный подход основан на принципе замещения, который предполагает, что при наличии на свободном и конкурентном рынке объектов, сходных по своим характеристикам, покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему может обойтись покупка объекта, аналогичного по полезности.

Применим на практике данный подход оценки недвижимости.

Оцениваем стоимость нежилого помещения. Для этого имеется информация по сделкам купли-продажи десяти сравниваемых объектов в г.Барнауле.

                                                                                                         Таблица 3.1

Информация по сделкам купли-продажи нежилых помещений

Перед определением величин корректировок цен продаж по сравниваемым объектам необходимо определить единицу сравнения. Цена продаж сравниваемых объектов не может рассматриваться как единица сравнения, так как общая площадь для этих объектов различается в диапазоне – 100 -3541,4 м2. В качестве единицы сравнения выберем цену продажи 1м2, расчетные значения которой по сравниваемым объектам представлены в таблице корректировок.    

                                                                                                         Таблица 3.2

Таблица корректировок цен продаж 1 м2 общей площади по сравниваемым объектам

Проведены корректировки по всем рассматриваемым характеристикам, что позволяет определить итоговое значение  скорректированных цен продаж 1м2 общей площади.

Средневзвешенная стоимость (среднеарифметическое скорректированных стоимостей) 1 кв.м. оцениваемого объекта определенная сравнительным подходом составит 23 000,57руб. (20 872,69+20 153,57+23 577,27+15 960+20 727,27+28 035,34+18 244,32+ 18 508,24+34 234,20+22 530,20)/10=23 000,57руб.

Рассчитаем рыночную стоимость, оцениваемого объекта:589,1 кв.м.*     23 000,57руб.=13549638,69руб.

Итак, величина рыночной стоимости оцениваемого объекта, определенная сравнительным подходом составит, с учетом округления 13 550 000 руб.

3.2. Доходный подход

Оценка недвижимости по ее доходности представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из ожидания покупателя-инвестора, ориентирующегося на будущие блага от ее использования и их текущее выражение в определенной денежной сумме. Другим положением оценки по доходности является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход.

Таким образом, настоящий подход подразумевает, что цена помещений, на дату оценки, есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет после сдачи помещения в аренду.

Применим на практике доходный подход оценки недвижимости.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости, при полном ее использовании без учета всех потерь и расходов.

Принимаем потенциальный валовой доход (ПВД) равным 1484532 руб.

Величина арендной ставки была определена как средневзвешенная на основании данных о сдаче в аренду офисных помещений:

- сдаются в аренду офисные помещения, ул.Малахова-Космонавтов, 3-х этажное здание, 250 руб./кв.м.;

- сдаются в аренду офисные помещения пр.Космонавтов-пр.Калинина,200 руб./кв.м.;

- сдаются в аренду офисные помещения, пр.Космонавтов,200руб./кв.м.

Таким образом, арендная плата составит 210 руб./кв.м.

Площадь помещения=589,1 кв.м.;арендная ставка за 1 кв.м. в месяц=210руб.;количество периодов=12.

589,1*210*12=1484532 руб.-ПВД в год.

Обязанность платить все коммунальные платежи возложена на арендатора. Таким образом, мы берем ПВД меньше, чем, если бы коммунальные платежи платил арендодатель.

Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

Для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) необходимо проанализировать информацию по оцениваемому объекту, существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего:

Кнд = (Дп * Тс) / Nа ,                                      

где Дп – доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора;

  Тс – средний период в течение которого единица объекта недвижимости свободна;

  Nа – число арендных периодов в году.

Коэффициент недозагрузки равен:

Кнд = (1 * 1мес.) / 12мес. = 0,08                 

Далее мы находим действительный валовой доход (ДВД) данного объекта оценки, который равен произведению ПВД и коэффициента загрузки. Коэффициент загрузки находится как разность между единицей и коэффициентом недозагрузки.

ДВД = 1484532 * (1 – 0,08) = 1365769,44 

Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов за год.

Операционные расходы – расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы в данном случае равны нулю, так как все обязанности по оплате коммунальных платежей и налога на имущество возложены на клиента. Исходя из этого мы получаем ЧОД равный действительному валовому доходу:

ЧОД = ДВД = 1365769,44

Коэффициент капитализации – норма дохода, отражающая взаимосвязь между чистым операционным доходом, приносимым объектом, и рыночной стоимостью собственности:

Кк = ЧОД / V ,                 

где V – стоимость объекта.

В данной работе мы определяем коэффициент капитализации методом рыночной экстракции. Коэффициент капитализации по данному методу вычисляется на основе рыночных данных по ценам продаж и величинам годового чистого операционного дохода сопоставимых объектов.

Для определения коэффициента капитализации сопоставим аналоги, используемые при расчете стоимости объекта сравнительным подходом. Будем считать, что чистый операционный доход равен для всех аналогов.

                                                                                                         Таблица 3.3