Создание автомоечного комплекса

СОЗДАНИЕ  
АВТОМОЕЧНОГО КОМПЛЕКСА  
по адресу: Пролетарский просп.. г Москва

 

Май 2010

 

3 CAP Property Investors

 

Opportunistic Development Project

 

КОНФИДЕНЦИАЛЬНО

СОДЕРЖАНИЕ

 

• РЕЗЮМЕ
• ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ ПРОЕКТА
• ХАРАКТЕРИСТИКА ТИПОВОГО АМК
• ИНВЕСТИЦИИ и ФИНАНСИРОВАНИЕ: Детализация
• ИНВЕСТИЦИИ: Детализация СМР
• ИНВЕСТИЦИИ: График строительства
• МАРКЕТИНГ И СБЫТ: Ключевые факторы
• МАРКЕТИНГ И СБЫТ: Расположение АМК
• МАРКЕТИНГ И СБЫТ: Расположение АМК
• МАРКЕТИНГ И СБЫТ: Расположение АМК
• МАРКЕТИНГ И СБЫТ: Расположение АМК
• МАРКЕТИНГ И СБЫТ: Расположение АМК
• МАРКЕТИНГ И СБЫТ: Операционные факторы
• МАРКЕТИНГ И СБЫТ: Дневные продажи
• МАРКЕТИНГ И СБЫТ: Годовые продажи
• МАРКЕТИНГ И СБЫТ: Стоимость услуг
• МАРКЕТИНГ И СБЫТ: Структура продаж
• ПРОИЗВОДСТВО: Персонал
• ПРОИЗВОДСТВО: Оборудование
• СТОИМОСТЬ ПРОДАЖИ АМК: Cash Flow 1 год
• СТОИМОСТЬ ПРОДАЖИ АМК: DCF 15 лет
• ФИНАНСОВАЯ МОДЕЛЬ (часть I)
• ФИНАНСОВАЯ МОДЕЛЬ (часть II)
• АНАЛИЗ ЧУВСТВИТЕЛЬНОСТИ
• КОМАНДА
• ЮРИДИЧЕСКАЯ СТРУКТУРА
• SWOT- АНАЛИЗ
• ПРИЛОЖЕНИЕ 1: Ситуационный план
• ПРИЛОЖЕНИЕ 2: Коэффициент посещения АМК
• ПРИЛОЖЕНИЕ 3: Продажа аналогичных объектов

 

 

 

 

 

 

2

РЕЗЮМЕ

 

 

Предлагается реализовать  проект по строительству и  продаже стратегическому инвестору  через 1 год после ввода в эксплуатацию  автомоечного комплекса (далее АМК) в г. Москве со следующими ключевыми  показателями:

• Период реализации - 2 года
• Требуемый акционерный капитал – 11 млн.руб.
• Необходимый объем кредитования – 20,7 млн.руб.
• Среднее количество моющихся автомобилей в день/в месяц – 138/4150 шт.
• Набор услуг: полный/ типовой для большинства АМК
• Стоимость среднего чека за услуги АМК – 420 руб.
• Ожидаемая чистая прибыль от реализации проекта – 9,1 млн.руб.
• IRR – 44,9%
• IRR по вложенным средствам – 31,8%

 

 

 

 

 

 

3

ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ ПРОЕКТА

 

* продажа АМК стратегическому инвестору через 1 год после ввода АМК в эксплуатацию, исходя из ставки капитализации 18% годовых (без учета инфляции доходов/расходов) и ликвидационной стоимости здания, равной цене земельного участка через 16 лет после ввода АМК в эксплуатацию

(см. слайд СТОИМОСТЬ ПРОДАЖИ АМК: DCF 15 лет)

    

 

4

 

Приобретение З/У и 

строительство АМК

12 мес.

 

Эксплуатация АМК и

 вывод на проектную

Мощность 12 мес

 

Эксплуатация АМК

 15 лет

 

Продажа стратегическому инвестору

 

Ликвидация АМК по стоимости  земли

 

3 CAP Property Investors

 

Стратегический инвестор

ХАРАКТЕРИСТИКА ТИПОВОГО  АМК

 

Площадь земельного участка (далее З/У): 0,04 – 0,08 га.

Функциональное назначение  объекта: 6 постовая автомобильная мойка.

Две линии по 3 поста (размер  поста – 8 м*5 м, размер линии 24 м*5 м), помещение для ожидания клиентов, раздевалка для персонала, санузел  и аппаратная (24 м*2,5 м).

Основные  параметры и  конструктивные элементы объекта:

Одноэтажное здание высота  – 4 м., длина – 24 м., ширина – 12,5 м.

Площадь – 300 м2:

0-ой цикл – легкий ленточный или столбчатый фундамент,

  пол – толщина 100 мм. железобетонная плита армированная стальной фиброй.

Каркас – легкие металлические конструкции; ограждение и кровля – сендвич-панели; внутренние стены и перегородки из газобетона и гипсокартонных листов; окна – герметичные

стеклопакеты с алюминиевым  профилем; двери – металлические, остекленные; ворота – легкие, металлические, утепленные, подъемные, 4 штуки, высота  ворот – 2,5 м. 

Благоустройство – территория вокруг здания благоустроена износостойкой тротуарной плиткой, в местах проездов автомобилей – асфальтобетоном.

Максимальное количество  обслуживания – 400 автомобилей в  сутки.

 

Аналогичные объекты:

 

5

ИНВЕСТИЦИИ и ФИНАНСИРОВАНИЕ: Детализация

 

6

 

СТАТЬЯ  РАСХОДОВ / ФИНАНСИРОВАНИЯ

 

СУММА  млн . руб.

 

Сумма инвестиций

 

30,3

 

Приобретение З/У

 

10,5 

 

Проектирование и согласование

 

2,0

 

Строительно-монтажные работы 

 

14,5

 

Служба заказчика и комиссия  девелопера 

 

3,3

 

Сумма финансирования

 

30,3

 

Акционерный капитал 

 

11,0

 

Заемное финансирование*

 

19,3 

 

* без учета процентных платежей

ИНВЕСТИЦИИ: Детализация  СМР

 

7

 

Виды работ

 

Ед. изм.

 

Объем

 

Расценки 

(тыс. руб.)

 

Сумма 

(тыс. руб)

 

Земляные работы

 

м3

 

500

 

1,4

 

700

 

Фундамент/плита/пол

 

м3

 

75

 

20,0

 

1 500

 

Металлический каркас/Ограждения

 

м2

 

375

 

8,0

 

3 000

 

Металлический каркас/Кровля

 

м2

 

330

 

7,0

 

2 310

 

Тепловые сети

 

м

 

100

 

5,0

 

500

 

Ливневая канализация

 

м

 

700

 

2,0

 

1 400

 

Бытовая канализация

 

-

 

-

 

-

 

-

 

Электричество

 

м

 

700

 

3,0

 

2 100

 

Внутренние сети

 

м2

 

300

 

2,0

 

600

 

Отделочные работы

 

м2

 

300

 

8,0

 

2 400

 

Итого:

 

 

 

 

 

 

 

14 500

ИНВЕСТИЦИИ: График строительства

 

* В КВАРТАЛАХ С ДАТЫ ЗАПУСКА  ПРОЕКТА

 

8

 

• На момент составления настоящего бизнес-плана ведутся переговоры по приобретению З/У.
• График финансирования представлен на слайде Финансовая модель Проекта

МАРКЕТИНГ И СБЫТ: Ключевые  факторы

 

ВЫРУЧКА = ПРОДАЖИ (количество  помытых а/м) Х СРЕДНИЙ ЧЕК

ПРОДАЖИ - ключевые факторы:

• Расположение АМК (ЗУ):
• общий спрос на услуги АМК в данном районе
• близость других АМК
• удобство расположения АМК внутри района*
• близость к транзитным транспортным потокам
• Операционные факторы:
• стоимость услуг
• качество оказываемых услуг
• скорость оказываемых услуг
• пропускная способность (производственная мощность)
• Сезонность

СУММА СРЕДНЕГО ЧЕКА  – ключевые факторы:

• Структура продаж
• Стоимость каждого вида услуг

* Ключевой фактор с  т.з. предполагаемой ликвидационной  стоимости объекта после завершения  эксплуатации 

 

 

 

 

9

МАРКЕТИНГ И СБЫТ: Расположение  АМК

 

10

 

Адрес земельного участка (далее З/У): г. Москва, Южный Административный Округ, район Царицыно, метро Кантемировская, Пролетарский проспект, д. 24.

 

Ситуационный план см. Приложение 1

Действующих 

 

17 (68)

 

7 (30)

 

5(15)

 

Планируемых

 

5 (22)

 

4 (16)

 

3 (13)

 

Всего

 

22 (90)

 

11(46)

 

8(28)

 

МАРКЕТИНГ И СБЫТ: Расположение  АМК

 

• близость других АМК(постов)

 

11

 

Всего 

(в 2-х районах)

 

В радиусе 

25 минут езды

 

В радиусе 

10 минут езды

 

Зарегистрированных а/м

 

74 000 

 

36 000

 

18 000

 

Комментарий

 

АМК будет располагаться на  Пролетарском проспекте, одной из  главных улиц муниципального  района Царицыно(50 000 а/м / 115 000 чел.),

 на границе с районом Москворечье-Сабурово(24 000 а/м / 53 000 чел.)

 

АМК – бизнес последней  мили/ шаговой доступности (наилучшее  расположение – около конечной  точки маршрута: дома, парковки.)

• общее количество автомобилей в данном районе

 

• общий спрос на услуги АМК в данном районе

 

Количество а/м на 1 пост АМК*

 

822

 

782

 

642

 

Посещений на 1 пост, раз в мес. (коэффициент 1,1**)

 

904

 

860

 

706

 

Комментарий

 

* По мнению отдельных экспертов  нормальное соотношение для открытия  нового АМК 700-750 а/м на 1  пост.

**Расчет коэффициента  посещения  АМК/количество зарегистрированных  а/м приведен в Приложении 2

Всего 

(в 2-х районах)

 

В радиусе 

25 минут езды

 

В радиусе 

10 минут езды

 

Посещений на 1 пост, раз в мес.