Управление недвижимостью

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«КУБАНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Экономический факультет

Кафедра экспертизы и управления недвижимостью

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

 

 

 

 

 

 

Выполнила:

студентка 4 курса

экономического факультета  

специальность  «Оценка и управление недвижимостью»

группа 411                                                                                           Андреева Ю.А.

 

 

 

Научный руководитель:                                             

к-т экон.наук,доц.                                                                                     Егоров М.В.

 

 

Нормоконтролер                                                                                       Егоров М.В.

 

 

 

Краснодар 2012

Содержание

Введение……………………………………………………………………………..3

1.Теоретические и методические основы управления муниципальным недвижимым имуществом………………………………………………………….5

1.1 Понятие о движимом имуществе, его состав и классификация……………..5

1.2 Особенности объектов недвижимости как товара……………………………7

1.3 Методические подходы к определению рыночной цены продажи и сдачу в аренду объектов недвижимости……………………………………………………9

1.4 Управление недвижимостью и пути его совершенствования………………14

2.Управление муниципальным имуществом на примере иностранного опыта.18

2.1 Изучение зарубежного опыта…………………………………………………18

Заключение…………………………………………………………………………21

Список использованных источников……………………………………………..25

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение.

Развитая рыночная экономика базируется на достаточно отлаженной системе взаимодействия различных форм собственности, среди которых особое место занимает государственная, являясь важнейшим инструментом проведения в жизнь политики государства. Величина государственного сектора в каждой стране различна и определяется исторически сложившимися условиями, современной стадией развития, местом в мирохозяйственных связях, конкурентоспособностью экономики, социально-экономическими, культурными и другими особенностями. В большинстве стран в сферу госсобственности в разные периоды входили земельные угодья, промышленные предприятия, военные объекты, ресурсы недр, электроэнергетика, транспорт, связь, недвижимость. Масштабы государственной собственности в России значительно расширились в результате проводимых правительствами мер по спасению от банкротства предприятий, представляющих интерес для государства с точки зрения перспективных целей, но не обладающих способностью к быстрой отдаче на вложенный капитал и, следовательно, не представляющих

интереса для частных инвесторов. Границы государственной собственности постоянно изменяются в зависимости от возникающих современных задач. Управление государственной собственностью - одна из наиболее сложных и мало-разработанных проблем в экономической науке, которая тем не менее лежит в основе государственного регулирования экономики всех развитых стран. Именно право собственности государства используется для его прямого и косвенного воздействия на экономику. Современное состояние управления государственной собственностью характеризуется явным недостатком опыта воздействия на экономические процессы через

грамотное распоряжение той частью национального богатства, которая находится в собственности государства.

Совершенствование механизмов управления является важной задачей для любого государства. Причем особенно важным является совершенствование механизмов управления недвижимостью, ввиду их специфики и огромной роли, которую они играют в развитии экономики страны.

В России этому вопросу нужно уделять повышенное внимание, так как ввиду того, что рыночные отношения в стране начали формироваться и развиваться относительно недавно, финансовые институты и рынки, впрочем, как и законодательная база, обеспечивающая и регулирующая их деятельность, еще не сформированы в соответствии с потребностями сегодняшнего бизнеса.

Целью работы является определение возможных путей совершенствования управления недвижимостью и оценка зарубежного опыта для создания более благоприятных условий для приближения к общемировым стандартам.

 

 

 

 

1 Теоретические и методические основы управления муниципальным недвижимым имуществом.

1.1 Понятие о недвижимом имуществе, его состав и классификация.

 

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу (недвижимость) относятся объекты и все, что прочно связано с землей. Объект недвижимости включает три неразрывно связанных понятия: субъект права (граждане, юридические лица, государственные органы), объект права (земельные участки, здания, квартиры и проч.) и вид права (собственность, хозяйственное ведение, аренда и т.д.).

В настоящее время российское законодательство содержит значительное количество норм и правил, регулирующих правоотношения, связанные с недвижимостью. Руководствуясь "Общеправовым классификатором отраслей законодательства", основные нормативные акты, регулирующие сферу недвижимости, расположены в следующих отраслях законодательства:

Основы государственного строя.

Гражданское законодательство.

Законодательство о земле.

Законодательство о предприятиях и предпринимательской деятельности.

Законодательство о финансах и кредите.

Законодательство о градостроительстве и архитектуре.

Законодательство о жилищно-коммунальном хозяйстве и бытовом обслуживании населения.

Законодательство о капитальном строительстве и капитальном ремонте.

Законодательство об охране и использовании лесов.

Законодательство по общим вопросам народного хозяйства.

Законодательство о промышленности.

Законодательство по общим вопросам охраны окружающей природной среды и рационального использования природных ресурсов.

Уголовное законодательство.

Международное частное право и процесс.

Внешнеэкономические отношения.

Законодательство о недрах

Основополагающие принципы, определяющие законное и цивилизованное развитие рынка недвижимости в России, изложены в Конституции Российской Федерации. После вступления в силу федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право муниципальной собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРП). Однако это не освобождает муниципалитеты от необходимости вести собственный реестр объектов недвижимости. Учетные карты должны составляться по каждому земельному участку, зданию, учреждению или предприятию. В реестре ежеквартально должны фиксироваться все текущие изменения в составе муниципального имущества (списание, приобретение основных средств), ежегодно начисляется износ объекта.

Формирование объекта недвижимого имущества происходит в процессе его описание и индивидуализации. В результате чего объект недвижимого имущества получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. …Формирование объекта недвижимого имущества завершается присвоением ему кадастрового номера.

В состав недвижимого муниципального имущества входят:

здания и сооружения,

объекты жилого и нежилого фонда,

земельные участки, занятые строениями и сооружениями,

участки, необходимые для их содержания, за исключением земельных участков суммарной площадью не свыше 0,25 гектара, предоставленных гражданам для ведения садоводства или огородничества и находящихся в их собственности.

1.2 Особенности объектов недвижимости как товара.

 

Общая особенность всех объектов недвижимости как товара - это невозможность их физического перемещения. Не возможно взять с собой земельный участок, переместить без ущерба предприятие, учреждение, жилое или нежилое строение.

Участниками нормальных рыночных отношений всегда являются собственники, самостоятельно распоряжающиеся своим имуществом. В их числе: государство, городские и сельские муниципалитеты, юридические лица (товарищества и общества, кооперативы и т. д.), физические лица (граждане, включая индивидуальных предпринимателей).

Основные сделки с муниципальной недвижимостью на рынке -  продажа, приватизация, сдача в аренду (земельные участки, объекты муниципального жилого и нежилого фонда).

Порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством регулирует ст. 34 Земельного Кодекса РФ (ЗК РФ). Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный  кадастровый учет. Продавец заключает договор купли-продажи и предоставляет покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (ст. 37 ЗК  РФ).  

Следующая форма реализации муниципальной недвижимостью на рынке - приватизация. Приватизация означает передачу государственной или муниципальной собственности (земельных участков, промышленных предприятий, зданий, жилых строений) за плату или безвозмездно в частную собственность. Согласно ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают исключительное право на приватизацию таких земельных участков или приобретают права аренды на них.

Приватизация  муниципального  имущества осуществляется органами  местного самоуправления самостоятельно  в  порядке,  предусмотренном Федеральным законом "О приватизации государственного  и муниципального имущества". Приватизация муниципального недвижимого имущества  осуществляется  в соответствии   с   прогнозным   планом приватизации. В случае необходимости привлечения  дополнительных  денежных  средств   в местный  бюджет в прогнозный план могут вноситься соответствующие изменения в установленном порядке.

Прогнозный план приватизации муниципального имущества подготавливается Комитетом по управлению имуществом  (КУИ) в  срок,  установленный  его главой и направляется ему для утверждения. Он содержит перечень муниципальных унитарных предприятий, акций открытых акционерных  обществ и объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности, и иного муниципального имущества, подлежащего приватизации в соответствующем году, согласно действующему законодательству.

В  прогнозном  плане  приватизации  указываются  характеристика муниципального  имущества, которое планируется приватизировать, и предполагаемые сроки приватизации. Утвержденный главой муниципального района, прогнозный план направляется для рассмотрения  в Совет  депутатов  муниципального  района одновременно с проектом бюджета района на очередной финансовый год.

Комитет по управлению имуществом муниципального образования  ежегодно  не  позднее 1 марта представляет главе района и в Совет депутатов отчет о выполнении прогнозного плана приватизации муниципального  имущества за прошедший год.

Другой распространенной формой реализации муниципальной недвижимостью на рынке является аренда. Наиболее распространена аренда зданий, помещений и земельных участков.

Передача муниципального имущества различным  организациям для использования на условиях договора аренды является одним из важнейших видов непосредственной хозяйственной деятельности муниципалитетов  -   надежным источником пополнения местного бюджета и действенным   инструментом экономического развития территории.

Не являясь монополистом на рынке недвижимости, но обладая  существенно большим, чем у любого другого собственника на данной  территории объемом ликвидного имущества, муниципалитет способен диктовать свои условия  рынку: сдерживать рост и разброс цен, задавать уровень корректности и стабильности договоров, снижать уровень произвола в отношении  арендаторов  со  стороны частных владельцев недвижимости.

1.3 Методические подходы к определению рыночной цены продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости.

 

Существуют многочисленные методические подходы к определению первоначальной стоимости объектов недвижимости. На сегодня нет совершенной методики в этом вопросе. Алгоритм расчёта может исходить из местонахождения, плохого или хорошего состояния муниципальной недвижимости, индивидуального подхода к арендаторам, социальной значимости объекта.

Рыночные цены продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости регулирует федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ». Оценка стоимости недвижимости - особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал, о выкупе государством объектов недвижимости и т.д.

Нормами Закона «Об оценочной деятельности» определен перечень случаев, в которых проведение оценки объектов должно быть обязательным. В частности, обязательной признается оценка имущества при определении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже или сдаче в аренду объектов недвижимости, которые принадлежат полностью или частично субъектам РФ или муниципальным образованиям.