Управление недвижимостью

Методика расчета стоимости объекта недвижимости зависит от целого ряда факторов.

Объективные факторы, как правило, определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на:

макроэкономические - факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);

микроэкономические - факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.

Факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера:

массированная реклама;

инфляционные ожидания;

симпатии;

осведомленность и т.д.

 

 

 

Физические факторы:

местонахождение - удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения напрямую влияет на стоимость недвижимости;

архитектурно-конструктивные решения - в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;

состояние объекта недвижимости;

наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);

экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость недвижимости).

В практике оценки стоимости недвижимости широко используется метод сравнительного подхода. В некоторых случаях, использование метода сравнения продаж даёт достаточно объективную величину рыночной стоимости муниципальной недвижимости.

Цена сделки недвижимости может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, именуемая «поправка на сделку», зависит от ряда причин, например наличия аналогов или стабильности рынка.

Первоначальная стоимость объекта недвижимости - фактические затраты на приобретение или создание на момент начала его использования.

Остаточная стоимость объекта недвижимости -  стоимость объекта с учетом износа.

Стоимость объекта недвижимости при существующем использовании - рыночная стоимость объекта недвижимости, основанная на продолжении формы его функционирования при предположении возможности его продажи на рынке.

Стоимость действующего предприятия - стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства.

Понятие «инвестиционная стоимость» (сходное с понятием «стоимость в использовании») означает стоимость объекта недвижимости, определяемую интересами инвестора и результатами инвестиционного проектирования. Расчет инвестиционной стоимости объекта недвижимости производится исходя из ожидаемых инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиционная стоимость объекта недвижимости рассчитывается для конкретного инвестора, инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход, и может отличаться от его рыночной стоимости, как в большую, так и в меньшую сторону, хотя могут и совпадать. Данный вид стоимости носит субъективный характер.

Стоимость права аренды объекта недвижимости - единовременная плата за право пользования и распоряжения объектом недвижимости. Методика определения арендной платы за земельные участки с дифференциацией арендных ставок по видам функционального использования успешно применялась на протяжении длительного времени. Однако, стремительные изменения, происходящие в экономике страны, несбалансированность платежей за землю, вызванная изменениями налогового законодательства, требуют разработки новой методики, учитывающей изменение зонирования территорий с учетом их развития. Транспортной и иной инфраструктуры, формирования новых зон городской застройки, установления согласованного уровня земельного налога и арендной платы.

Сегодня существует проект новой методики расчета арендной платы. Согласно её положениям введен коэффициент местоположения. Базовая (рентная) ставка - ставка арендной платы за один квадратный метр в год, соответствующая определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю и развитию инфраструктуры в данной зоне градостроительной ценности территории.

Зоны градостроительной ценности территории для расчета арендной платы определяются на основе единых кадастровых кварталов. Для каждой основной магистрали и локального центра поселения определены координаты, а также уровень коммерческой привлекательности, зона влияния и коэффициент местоположения.

Размер арендной платы за земельные участки рассчитываться в рублях.

В проекте введен коэффициент динамики рынка недвижимости. Размер арендной платы подлежит изменению с учетом динамики рынка аренды недвижимости, устанавливаемом Правительством.

Эта методика увязана с кадастровой оценкой и ставками земельного налога. Уровень арендной платы и земельного налога в основном выведен на согласованный уровень.

На мой взгляд, применение этой методики расчета более правильно и продуктивно.

Итак, рыночная стоимость объекта муниципальной недвижимости - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель (физическое или юридическое лицо), имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается что стороны, располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний цены как в сторону повышения, так и понижения.

1.4 Управление недвижимостью и пути его совершенствования.

 

Целью работы по управлению недвижимостью является извлечение из объекта недвижимости максимального стабильного дохода и обеспечение роста рыночной стоимости управляемого муниципального имущества.

Структура комитета по управлению муниципальным имуществом состоит из следующих структурных подразделений:

Структурные подразделения

ОТДЕЛ АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

ОТДЕЛ ЭКСПЛУАТАЦИИ ИМУЩЕСТВА

КОНТРОЛЬНО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ СЕКТОР

СЕКТОР РЕЕСТРА

ЮРИДИЧЕСКИЙ ОТДЕЛ

БУХГАЛТЕРИЯ

ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ОТДЕЛ

ОТДЕЛ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМИ ПРЕДПРИЯТИЯМИ И УЧРЕЖДЕНИЯМИ

ОТДЕЛ ПРИВАТИЗАЦИИ

ОТДЕЛ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ

ОТДЕЛ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

КОНТРОЛЬНО-АНАЛИТИЧЕСКОЕ УПРАВЛЕНИЕ

ОТДЕЛ МОНИТОРИНГА ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ

ИНФОРМАЦИОННО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОТДЕЛ

Пути совершенствования управления недвижимого имущества муниципальных образований на настоящем этапе является:

полная инвентаризация объектов недвижимости;

классификация всех объектов в соответствии с принятой муниципалитетом системой критериев;

рыночная оценка отдельных объектов недвижимости;

завершение инвентаризации многоквартирного жилищного фонда с целью выявления домов, в которых не выбран способ управления или такое решение не реализовано;

осуществление необходимой подготовительной работы по проведению открытых конкурсов по выбору управляющих организаций (подготовка объявлений в средствах массовой информации, подготовка конкурсной документации, предварительная разбивка жилищного фонда на лоты и т.д.);

составление реестра управляющих организаций, работающих на территории муниципального образования (при необходимости - соседних муниципальных образований), проведение определенных мероприятий оценки их надежности и кредитоспособности с целью недопущения выхода на рынок недобросовестных претендентов;

продолжение работы по проведению собраний в многоквартирных домах по выбору управляющих организаций на общих собраниях собственников помещений;

проведение работы по выполнению постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 по установлению границ земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, объекты электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения населения.

При заключении договоров аренды, муниципалитеты вступают на поле гражданско-правовых отношений, где действуют принципы свободы  договора  и  равенства его участников. Но предоставить муниципальным чиновникам право вести эксклюзивные переговоры об условиях договора аренды (сроках, цене и т. д.) невозможно. Олицетворяя собой публичную власть, органы местного самоуправления обязаны:

регламентировать свою деятельность нормативно-правовыми актами;

действовать в интересах всех членов местного сообщества;

обеспечивать гласность и прозрачность своей деятельности.

Отсюда вытекает необходимость разработки местного нормативно-правового акта (Положение об аренде) о порядке передачи в аренду имущества, находящегося в  муниципальной собственности, утверждения его местным  представительным  органом  власти  и доведения его до сведения всех заинтересованных лиц через средства  массовой информации.

Для достижения эффективности в управлении, в документе должна  быть  регламентирована методика расчета арендной платы, учитывающая качество сдаваемых в аренду земельных участков и помещений, их   местонахождение,   наличие   инфраструктуры   и   прочие существенные  показатели. При  необходимости  поддержки  каких-либо видов деятельности арендаторов, следует ввести и  коэффициент  вида  деятельности.

Важно заранее учесть вероятность объективного роста цен (инфляции), введя  в Положение об аренде способ механического  повышения  арендной  платы при изменении какого-нибудь внешнего показателя. Таким показателем -  ориентиром могут служить законодательно установленный минимальный размер  оплаты  труда (МРОТ), курс доллара или средний уровень заработной платы в регионе. Ранее было доказано, что в условиях финансовой нестабильности, первые два ориентира оказались несостоятельными,  зато  последний  отразил  реальное  изменение ценовых пропорций.

Для арендаторов умеренные цены, стабильность и предсказуемость  условий аренды, открытые конкурсы на право аренды, выявляющие  истинную  стоимость объектов аренды, имеет  особое  значение.  Именно  благодаря  этим факторам предприниматели охотнее арендуют муниципальную недвижимость, чем такую же частную.

Серьезной проблемой для  муниципального  арендодателя  является  крайне неудовлетворительное состояние муниципальной недвижимости. Кроме естественного для арендаторов текущего ремонта, им приходится  заботиться  о кровле, системе отопления, фасадах. Т.е. осуществлять капитальные  вложения в муниципальную  собственность.  Чтобы  заинтересовать  в  них  арендаторов, можно предложить систему стимулов:

освобождение от арендной платы в объеме 10 - 30 %  от  сметной  стоимости   произведенных работ;

увеличение  срока  действия  договора  аренды  в  зависимости  от  объема произведенных работ;

возможность возмещения  произведенных  затрат  при  расторжении  договора  аренды.

Освобождение от арендной платы на весь период ремонта (или  весь  объем сметной стоимости капитальных затрат) нецелесообразно: существенны потери бюджета, арендатор теряет стимул  к  сокращению  затрат  и  сроков  ремонта, сметная  стоимость  ремонта  чаще  всего  не  соответствует его рыночной стоимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 Управление муниципальным имуществом на примере иностранного опыта.

2.1 Изучение зарубежного опыта.

Правительство управляет тремя основными элементами - деньгами, людьми и имуществом. Как в развитых, так и в развивающихся странах недвижимое имущество составляет наибольшую часть общественных материальных ценностей. Тем не менее, в сфере общественной недвижимости наблюдается недостаток качественного управления, обслуживания и ремонта недвижимого имущества, которое в большинстве стран используется нерационально. Это наводит на очевидные вопросы: почему во всем мире управление общественным имуществом находится на таком низком уровне? Почему при всех политических и социально-экономических различиях рассматриваемых стран в сфере управления недвижимым имуществом ими совершаются аналогичные ошибки? Почему этим ошибкам уделяется так мало внимания? И как можно исправить данное положение? Эти вопросы как никогда актуальны в тех странах, где раньше существовала централизованная плановая экономика и  всё недвижимое имущество находилось в государственной собственности.  
1. В таких странах, как Канада, Австралия и Новая Зеландия, где уровень дореформенного управления недвижимым имуществом оставлял желать лучшего, имущественные реформы способствовали решению многих важных проблем, хотя, конечно, не исчерпали их все.  
2. Методы управления муниципальным имуществом, используемые муниципальными властями и органами местного самоуправления, могут варьироваться даже в пределах одной страны. В большинстве случаев управление как таковое либо отсутствует, либо находится на начальной стадии своего развития. Даже в США - с их богатой практикой управления частной недвижимой собственностью - найдется лишь несколько городов, деятельность которых в сфере управления муниципальным имуществом можно назвать успешной, а опыт могли бы использовать представители других местных самоуправлений. Для большинства стран характерной чертой является отсутствие политической воли к более продуктивному использованию муниципального имущества, к улучшению отчетности, к увеличению прозрачности и усовершенствованию практики управления имуществом.  
3. В странах, как с рыночной, так и нерыночной экономикой наблюдается поразительное сходство в практике управления государственным недвижимым имуществом. Структура управления в этих странах крайне нечеткая. Зачастую вообще неизвестно, какая недвижимость находится в распоряжении органов управления, а существующие данные по этому вопросу бывают скудны. В целом процесс управления фрагментирован. Каждый объект имущества рассматривается по отдельности, в режиме реагирования на проблемы. Обслуживание и ремонт не производятся своевременно, откладываются на будущее и имеют некачественный характер. Многие пользователи недвижимости не имеют договоров аренды и соответственно не платят арендной платы. Наличие имущества не отражается в плане бухгалтерских счетов или в финансовых отчетах. Более того, решения в сфере управления подвержены политическому вмешательству. Иными словами, государственное недвижимое имущество зачастую рассматривается как «бесплатное благо», за которое пользователи ничего не платят и которое не имеет никакого отношения к вопросам эффективности и результативности деятельности правительства.  
4. Даже в условиях прямой демократии, например в Швейцарии, у граждан сложилось иллюзорное представление, что при соблюдении демократических порядков эффективность управления имуществом гарантирована. В системах, основанных на римском праве, упор делается на наличие объектов, но никак не на их обслуживание, использование их экономического потенциала и управление ими. Вероятнее всего, такой акцент на факте владения собственностью, по сути, смутно проявляется во многих странах и затмевает вопросы эффективного управления имуществом. Этим негласным принципом руководствуются политики, которые считают, что избирателей больше волнует удержание прав на общественное имущество, чем его рациональное использование.  
5. Политика часто играет ключевую роль в принятии правительственных решений в сфере управления недвижимым имуществом. Это отличает данную сферу от частного сектора и усложняет применение моделей управления имуществом из частного сектора. Устранение политического влияния на принятие решений о муниципальной недвижимости, в городах США, можно смело сравнить с практикой «очистки пляжа от песка». Политики часто проявляют законный и обоснованный интерес к управлению общественным имуществом. Сфера их интересов в данной области может варьироваться от темы поддержки экономического развития до ответов на вопросы, вызывающих у их избирателей озабоченность. Важно учитывать превратности политики, ее влияние на управление недвижимым имуществом, а также принятие решений.