ЖШС «Бизнес Партнер Консалт» ұйымның жұмысымен танысу

Көпжағдайдаадамүйжайғанаұнағаныүшінжоғарыбағанытөлеугедайынболдыжәнеөзінеұнамағандықтанқарапайымбағадажақсыүйалуданбастартуымүмкінжәнеоныолнеліктенекенінкөпжағдайдатүсіндіреалмайды.

Алайдатәжірибегесүйенсек, мүндайрационалдыемесфакторлардыңмәндіәсерінеқарамастан, жылжымайтынмүлікнарықтарындағыбағақалыптастырутұрақтызаңдылықтарғатәуелдіболадыжәнеолардыбағалаушыанықтаукерек.

Жылжымайтынмүлікнарықтарындағыұсынымдардыңикемсіздігі.

Басқакөптегеннарықтарғақарағандажылжымайтынмүлікнарықтарындаұсынымкөлемібағаөскендетезұлғаюалмайды. Бұлұсынымныңбағалықикемсіздігідепаталатынқасиетжаңажылжымайтынмүліктіжасауүшінәдеттекөбінесебасжеручаскелерініңшектелуіменбайланыстыұзақуақыттың, бірнешеайлардыңнемесежылдардыңталапетілуіментүсіндіріледі.

 

Жылжымайтынмүлікнарығыныңлокалдысипаты. Жылжымайтынмүлікнарығыныңкөбісіөзтабиғатыбойыншалокалды. Егерсөзақпаратыкеңтаралғанобъекттуралыболмаса, ондаүлкенықтималдықпенсатыпалушыболыпосыжергіліктіжердетұратынадамнемесеосындаөзіскерлікоперацияларынжүзегеасыратынфирмаболады. Мінесондықтанеңүлкенкөңілдібағалаушыжақынырақаймақтарға, соныменқатарбағаланатынжылжымайтынмүлікорналасқанауданға, аймаққааударады.

 

 

2.5. Жылжымалы мүлік туралы түсінік

 

Машиналар, жабдықтар мен көліктік құралдар — бұл жеке және заңды тұлғалардың меншігінде болатын мүлік түрі. Бағалау тәжірибесіне заңды тұлғалардың, яғни кәсіпорындардың  меншігінде болатын мүлікті қарастыру тән.

Кәсіпорынның барлық мүліктері жылжитын және жылжымайтын мүлік болып бөлінеді. Жылжымайтын мүлікке жер учаскелері, жер қойнаулары, жеке су объектілері, ормандар, ғимараттар мен құрылыстар жатады. Сонымен жылжымайтын мүлікке жер учаскелері және де жер учаскесінің астындағы, үстіндегі заттар кіреді. Содан басқа ресейлік заңнама жылжымайтын мүлікке мемлекеттік тіркеуге жататын теңіз кемелері, ішкі жүзу кемелері, ғарыштық объектілер кіреді. Заңға сәйкес жылжымайтын мүлікке басқа да мүлік түрі жатуы мүмкін. Жылжымайтын мүлікпен байланысты кез келген мәмілелер міндетті түрде мемлекеттік тіркеуден өтуі керек.

Жылжымайтын мүлікке жатпайтын заттар, оның ішінде ақшалар мен бағалы қағаздар жылжитын мүлік болып танылады. Заңда ерекше жағдайлар қарастырылмаса онда жылжитын мүлікке құқықты тіркеуге міндетті емес. Кәсіпорындағы жылжитын мүлік құрамындағы басым бөлігі — бұл әр түрлі жабдықтар: машиналар, қондырғылар, аппараттар, аспаптар, механизмдер, құралдар, көліктік құралдар, жиһаздар, байланыс құралдары, есептеу техникасы және т.б. Жылжитын мүліктің кейбір түрлері мемлекеттік оргнадарда тіркеуге жатады. Мысалы, автотранспорттық құралдар ГИБДД органдарында тіркеледі, котельдік және энергетикалық қондырғылар сәйкес техникалық қадағалау органдарында тіркелуі керек.

Жабдықтар мен көліктік құралдардың машина объектілерінен айырмашылығы олар тек қана жермен байланысты емес, олар басқа жерге ауыстырылуы мүмкін, өз алдына жеке және функционалды немесе байланыста болып технологиялық кешендер құруы мүмкін. Сонымен қатар ғимараттың бөлінбес бөлігін құрайтын жылжымайтын мүлік құрамында есептелетін (лифттер, вентиляция жүйелері, жарықтандыру және т.б.) кейбір жабдықтар түрін кездестіруге болады.

Жол көлік  құралы – бұл жалпы қолданыстағы жолдарда адамдар, онда орнатылған жүктерді немесе жабдықтарды тасымалдауға арналған қондырғы.

Механикалық көлік құрал – двигательмен қозғалысқа келетін мопедтен басқа жол көліктік құрал. Механикалық көлік құралы құрамына автотранспорттық құралдар, мототранспорттық құралдар, троллейбустер, коммунальды автотехника, тракторлардың жеке түрлері кіреді.

Автотранспорттық  құралдар – бұл жабдықталған түрінде 400 кг салмағы бар механикалық көлік құралы. Жабдықталған салмақ толығымен жанармай, майлар, салқындататын сұйық құйылған және де жүксіз, жолаушыларсыз, жүргізушісіз жинақталған көлік құралының салмағы түрінде анықталады. Автотранспорттық құралдар  жолуашылық, жүктік, арнайы деп бөлінеді. Жолаушылық автотранспорттық құрал құрамына жеңіл көлік және автобустар кіреді. Жүктік автотранспорттық құрал құрамына жүк көліктері, соның ішінде мамандандырылғандар кіреді. Арнайы автотранспорттық құралдарға көліктік емес жұмыстар орындауға арналған арнайы жабдығы бар құралдар кіреді.

Жүктік автомобиль – бұл жүктерді тасымалдауға арналған втотранспорттық құрал. Жүктік автомобильдер борттық соның ішінде прицеппен (борттық тягач), автомобильдік тягачтар жартылай прицеппен (седельді тягач), самосвалдар және мамандандырылған автомобильдер болып бөлінеді.

Мамандандырылған  автомобиль -  бұл арнайы кузовпен және құрылғымен жабдықталған белгілі бір жүк түрлерін тасымалдауға арналған прицеп немесе жартылай прицебі бар жүк көлігі. Мамандандырылған автомобильдерге фургоны бар көліктер (жалпыға арналған изотермиялық, нан, жиһаз, киім, жануарлар үшін рефрижераторлар) немесе цистерналарымен (сұйық және сусымалы үшін); контейнеровоздар; ауыстырылатын кузовтары бар көліктер; ұзын жүктерді тасымалдауға арналған автомобильдер;  тяжеловоздар; панелевоздар; блоковоздар; фермовоздар; плитовоздар; балковоздар; сантехкабиновоздар; құрылыс қоспаларын тасымалдауға жабдықталған автомобильвоздар кіреді.

Жеңіл автомобиль – бұл жүргізуші орнын қоспағанда 8 отыратын орны бар жолаушыларды тасымалдауға жабдықталған автотранспорттық құрал. Жеңіл автомобильдер двигательдің жұмыс көлеміне және кузов түріне байланысты бөлінеді.

Жүкжолаушылық автомобиль – бұл жүргізуші орнын қоспағанда 3 отыратын орны бар жүктерді тасымалдау үшін платформасы бар автотранспорттық құрал. Жүкжолаушылық автомобильдерге жүктерді қою үшін кузовтың ауданын арттыру үшін артқы орындары жоқ немесе жиналатын жеңіл автомобильдер де кіреді. 

Автобус – бұл жүргізуші орнын қоспағанда 8 отыратын орны бар жолаушыларды тасымалдауға жабдықталған автотранспорттық құрал. Автобустар қалалық, қала маңайындағы, қала арасындағы және туристтік деп бөлінеді. 

Мамандандырылған  автомобиль – бұл арнайы қызметтерді орындауға арнайы құрылғылармен жабдықталған автомобиль. Мамандандырылған автомобильдерге өрт сөндіруші автомобильдер, автокрандар, автобетонсмесительдер, компрессорлы құрылғылары бар автомобильдер жатады.

Прицеп – бұл двигаетельсіз буксирге механикалық көлік құралымен алынатын бір-, екі-, көп осьті транспорттық құрал.

Жартылай  прицеп – бұл  двигаетельсіз буксирге тірек-сцептік құрылғысы бар механикалық көлік құралымен алынатын бір-, екі-, көп осьті транспорттық құрал.

Мотоцикл– бұл бүйірінде прицепі бан немесе жоқ екі дөңгелегі бар механикалық көлік құралы. Мотоциклдерге жабдықталған түрінде 400 кг салмағы бар үш және төрт дөңгелегі бар механикалық көлік құралы теңестіріледі.

Мопед – бұл 50см3-тен көп емес жұмыс көлемі бар двигательмен қозғалысқа келетін және ең максималды жылдамдығы 50 км/сағ-қа жететін екі- немесе үш дөңгелекті көлік құралы. Мопедтерге двигателі бар велосипедтер және ұқсас сипаттмамалары бар көлік құралдары жатады.

Жолға арналмаған көлік құралы – бұл жалпы қолданыстағы жолдардан тыс қолданылатын көлік  құралдары. Жолға арналмаған көлік  құралдарына ауыл шаруашылық және әскери техникасы және де басқа жолда  жүруге арналмаған машиналар жатады.

Құрылыстық  жол техникасы – бұл автомобильдік  жолдарды жасауға және жөндеугет  арналған көлік құралдары. Құрылыстық жол техникасы құрамына экскаваторлар, фронтальді, погрузчиктер, скреперлер, автогрейдерлер, бульдозерлер, асфальтукладчиктер, жол каткалары, таңбалайтын машиналар, жол фрезерлері , жол жөндеушілер  және т.б. кіреді.

Көтергіш  көлік машинасы – бұл көтергіш көлік жұмыстарын механизациялауға және автоматизациялауға арналған көлік  құралы. Көтергіш көлік машиналары бағытталу және орын ауыстыру сипаттамасына  байланысты жүк көтергіш, жүк тиеуші және жүк түсіруші тасымалдаушылар  болып бөлінеді. Көтергіш көлік машиналардың негізгі түрлері болып авто жүк  тиеуші және электр жүк тиеуші табылады. .

Рельстік  көлік құралы  - бұл рельсте  жүруге арналған құрылғы. Рельстік көлік  құралдарына локомотив, теміржол вагондары,  метрополитен вагоны және  трамвай  жатады..

Бағалау міндеттерін шешу үшін маңызды орынды машиналар, жабдықтар мен көлік құралдарын сыныптау алады. Жиналатын бағалы және техникалық ақпаратты реттеу, қолда бар ақпараттар ішінен ұқсас объектілер бойынша қажетті мәліметтерді тез іздеу үшін арнайы сыныптамалар қолданылады. Сыныптамалар сонымен қатар электрондық ақпарат базасын құру үшін де қажетті.

 

2.6. Жер туралы түсінік

 

Жер – қандай да болсын қозғалмайтын мүліктің негізгі құраушысы. Қозғалмайтын мүлік объектілерімен байланысты көптеген мәмілелерде жер учаскелерінің  құны әрбір мүліктік кешеннің интегралды бағаларының ішінде жасырынса да, мұндай учаскелерді өз бетінше бағалау  қажеттілігі бірқатар маңызды тәжірибелі жағдайларға байланысты.

Біріншіден, жер учаскесінің  нарықтық құнын анықтау – қандай да болсын қозғалмайтын мүлік объектісін бағалаудың шығындық әдісінің бастапқы кезеңі. Онсыз мүлік иесінің экономикалық мүдделерін де, мүмкін инвесторлардың күтулерін де есептеу мүмкін емес.

Екіншіден, Қазақстан Республикасының  көптеген субъектілерінде жердің дифференциацияланған салық салу жүйесі енгізілген. Қазіргі  уақытта жер учаскелерінің салық  салатын бағасы нормативтік негізде  бекітіледі.

Үшіншіден, мүлікті сақтандырғанда бүліну қатерінде болатын меншік элементтерінің нарықтық құнын анықтау  қажеттілігі пайда болады. Жер  мен құрылыс қатысында бұзушы әртүрлі факторлар бар, олардың  салдары құнның төмендеуіне мүмкін әсері жағынан жеке бағалануы  керек. Мысалы, жер үшін сақтандыру заты территорияны жылыту, экологиялық  ластану, эрозия және жер құнарлығының төмендеуі болуы мүмкін, ал ғимарат  үшін - өрт және жарылу, жер сілкіну  мүмкіндігі және т.с.с.

Төртіншіден, жер учаскелерінің  нарықтық құнын дифференциацияланған бағасы байқаулық сатуларда олардың  бастапқы бағасын негіздеу үшін, мүлікті  акционерлеу үшін, пайларды бөлу үшін, ипотекалық несиелеу үшін, жалдық төлем  мөлшерін анықтау үшін қажет.

Және де, бос жер учаскесін  бағалаудың маңызды қызметі –  қандай да болсын мүліктік кешеннің ең жақсы және ең тиімді қолданылу нұқасын  негіздеу. Бұл сатыда бағалаушы құны негізделетін бағаланатын объект қатысында  оптималды инвестициялық шешім  гипотезасын қалыптастырады. Мұнда  қарастырылатын альтернативалардың таңдау критериі – мүліктік кешеннің толық  құнынан басқа өндіріс факторларын (еңбек, капитал және менеджмент) қолдануға  кеткен шығындарды алғаннан кейін қалған жердің қалдық құнын максималдандыру.

Инвестициялық шешім қабылдамас бұрын мүмкін сатып алушы, сәйкесінше, өзін оның орнына қоятын бағалаушы  мүлікті сатып алудың мүмкін құны туралы және оны игеруге шектеулер  шегінде жер учаскесін жақсартуға қосымша шығындар мен құнның күтілетін  өсімшесінің бірдей болуы туралы ойластырады. Орналасумен, нарықтық конъюнктурамен, құқықтық мүмкіндіктермен және ресурстық  параметрлермен шартталған жер учаскесінің  мүмкіндігі инвестициялық шешім  қабылдау және одан бас тарту жағынан  шешуші аргумент болады. Сондықтан  мүмкіндікті көрсететін жер учаскесінің  нарықтық құны инвестициялық гипотеза мен оның негізінде есептелген объект құнының экономикалық мақсаттылығының  шынайы өлшеуіші болып табылады.

Өнеркәсіптік  мақсаттағы жер учаскесі -  өнеркәсіптік кәсіпорын иелігіндегі жер бөлігі, ол территориялардың шекарасы анықталған, ондағы орман, өсімдік, жабық су қоймаларын қоса иеленеді. Жер учаскесінің меншік иесі өз ойынша осы учаске үстінде  және астында орналасқанның бәрін  қолдануға құқылы. Бірақ ауа кеңестігін жоғары биіктікте және қазба байлықтарын  қолдану үшін сәйкес лизенция алу  керек және оларды қолдану үшін  кезеңдік төлемдерді  жасауға міндетті.

Өнеркәсіптік  мақсаттағы жер учаскесінің құнын  жеке анықтау мыналар үшін жүзеге асырылады:

• бүкіл кәсіпорын құнын анықтау;
• жер учаскесіне тиесілі  салық салатын база өлшемін есептеу;
• кәсіпорынды жою туралы және жаңа құрылысты жүзеге асыру туралы шешімді қабылдау кезіндегі жерді  беру кезінде құрамдау мөлшерін анықтау;
• жер үшін жалдық төлемді бекіту.

Қазіргі кезде  жер учаскесінің құндарының бірнеше  түрін ажыратады:  нормативті, баланстық, нарықтық және тұтынушылық. Ақырғысы инвестициялық  немесе учаскені қолданудың бар профилімен тұтынушылық болады.

Жердің нормативті бағасы – жер учаскесінің құнын  оның сапасы, орналасуы және есеп айырысу  мерзімінің өзін-өзі ақтаудың потенциалды  табыста көрсететін өлшемі.

Жердің нормативті баға өлшемі жер қатынастарын келесі жағдайларда экономикалық  реттеуді қамтамасыз ету үшін енгізілген:

• жерді меншікке беру кезінде;
• жерге бөліктік және біріккен меншікті бекіту кезінде;
• жерді азаматтарға және кәсіпорындарға несиелеу және салық салу кезінде беру.

Жер учаскесінің  тұтыну құны не таза табыс, қолдану  профилімен табыс ставкалары бойынша  мәліметтерден шыға отырып анықталатын  инвестицияның құн негізінде, не учаскенің ағымдағы қолдануын ескерумен  тұтыну құны (таза табыс мөлшері  бағаланатын жер учаскесін қолда  барып қолданудан шыға отырып есептеледі) негізінде есептеледі.

Жердің нарықтық құны сонымен қатар жер учаскесін  ең тиімді пайдалану қағидасымен  есептелетін нарықтық құнымен және ағымда пайдаланған жер учаскесі есебі нарық құнымен сараланады. Учаске құнының соңғы түрінің  тұтыну құнынан айырмашылығы жер  учаскесн пайдаланудан алынатын таза табыс көлемі басқа жағдайда сақталатын профильде пайдалану барысында  байқалады: тұтыну құнын есептеу  барысында – нақты бағаланатын  кәсіпорында алынатын таза табыс, ал жердің нарықтық құнын есептеу барысында  ағында пайдаланған таза табыс көлемімен  анықталады.