Оценка недвижимости

Содержание:

 

 

 

1. Введение…………………………………………………..3
2. Теоретическая часть…………………………………….4
3. Практическая часть…………………………………….15
4. Список литературы……………………………………..16

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

  Сделки с недвижимым  имуществом составляют сегодня  значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.

Особый  характер предмета сделок с недвижимостью  требует признания и подтверждения  государством прав их участников. Являясь  гарантией законности заключения сделок с недвижимым имуществом, эти меры позволяют сделать рынок недвижимости прозрачным и снизить возможности для мошенничества и преступлений. Поэтому законодательно было закреплена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью, включающая проведение правовой экспертизы документов, необходимых для государственной регистрации и проверки законности сделки. 
17 июня 1997 г. Государственной Думой был принят Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и 31 января 1998 г. он вступил в силу. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" №122-ФЗ определяет: 
1. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 
2. Перечень прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственная регистрация которых обязательна. 
3. Круг участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав. 
4. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав (учреждения юстиции по регистрации прав, порядок создания которых и их размещение определяются субъектами РФ по согласованию с центром). 
5. Порядок государственной регистрации прав. 
6. Особенности регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним, куда включены права на предприятие как имущественный комплекс; кондоминиумы; права общей собственности; сервитуты; ипотека; права на вновь создаваемый объект; аренда; права, установленные судебным решением; права, связанные с распоряжением имуществом на условиях доверительного управления или опеки. 

 

2. Правила государственной  регистрации прав и сделок  с недвижимостью

 

 

  Право собственности и другие вещные права  на недвижимые вещи (ограничения этих прав, их возникновение, переход и  прекращение) подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правила ведения которого (ред. от 23.12.99) утверждены Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219.

Фактически ЕГРП состоит из трех основных составляющих:

- книги учета документов;

- непосредственно записи  о конкретных объектах недвижимого  имущества, существующих и прекращенных  правах на эти объекты, правообладателях, существующих и прекращенных  ограничениях (обременениях) прав, произведенных в соответствии с установленными требованиями;

- дела правоустанавливающих  документов.

Следует обратить внимание, что записи, внесенные в Единый государственный реестр прав, являются единственным источником юридически значимой информации, подтверждающей существующие права на недвижимое имущество, а также существование ограничений и обременений этих прав, которая позволяет определить момент возникновения и прекращения прав на конкретный объект недвижимого имущества, момент заключения сделки с объектом недвижимого имущества, момент возникновения и прекращения ограничения или обременения существующего права.

Учреждение юстиции  по регистрации прав в обязательном порядке ведет книгу учета  документов, принятых на государственную регистрацию. Именно с даты внесения в нее записи о поступившем заявлении о регистрации права на объект недвижимого имущества, ограничения права или сделки начинается государственная регистрация. Кроме того, при внесении записи в эту книгу документам, принятым на регистрацию, присваивается входящий номер, который впоследствии составляет основу номера произведенной записи о регистрации права, его ограничения или сделки.

Книга содержит информацию обо всех поступивших на регистрацию  документах. Если на основании документов принято решение об отказе в государственной регистрации, то об этом делается отметка в книге и регистрационная запись в этом случае не производится, номер регистрации не присваивается.

Если же принимается  решение об осуществлении государственной  регистрации, то информация о произведенной регистрации отражается в книге учета выданных свидетельств о государственной регистрации прав. Книга учета выданных свидетельств о государственной регистрации прав содержит информацию о том, что правообладатель или иное лицо, обратившееся за регистрацией ограничения (обременения), извещено о результатах произведенной по его заявлению государственной регистрации и получило документ о зарегистрированном праве или сделке.

Кроме этого, учреждение юстиции должно иметь также книгу учета выданной информации из Единого государственного реестра прав. Эта книга содержит данные обо всех поступивших запросах на получение информации из ЕГРП, а также учитывает выдачу выписок, справок и иных документов из ЕГРП.

Сам ЕГРП состоит из отдельных разделов – на каждый объект недвижимого имущества, о регистрации прав на который или сделок с ним было подано заявление. Каждый раздел ЕГРП идентифицируется кадастровым или условным номером объекта. Все записи об объекте недвижимого имущества, правах на этот объект, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях) вносятся в соответствующий, открытый именно для этого объекта недвижимости раздел ЕГРП, то есть на земельный участок, здание, стоящее на этом земельном участке, конкретное помещение в этом здании (или иной объект, входящий в состав здания) заводятся отдельные разделы реестра. Но при этом разделы в ЕГРП размещаются в соответствии с принципами единого объекта недвижимого имущества.

Следует отметить, что  в регистрационных округах, где система государственной регистрации переживает этап становления, как правило, отсутствуют разделы с записями о земельных участках и зданиях многоквартирных домов. Эти разделы появятся в ЕГРП только тогда,  когда собственниками квартир будет принято решение о регистрации кондоминиума, определен размер доли в праве на общее имущество дома, принадлежащей каждому собственнику квартиры, и произведена регистрация прав. Пока же существуют только разделы с записями о квартирах, расположенных в этих домах, поскольку квартира в многоквартирном доме является самостоятельным объектом права. Согласно ст.289 ГК РФ и в силу закона собственнику квартиры принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст.290 ГК РФ), которая возникает с момента регистрации права собственности на квартиру, и поэтому не требует отдельной регистрации.

Как уже говорилось выше, каждый раздел ЕГРП идентифицируется кадастровым  номером, который соответствует  кадастровому номеру объекта. Отсутствие кадастрового номера объекта недвижимости не является основанием для отказа в государственной регистрации прав. В этом случае идентификация объекта осуществляется по условному номеру, который присваивается учреждением юстиции по регистрации прав и определение структуры и порядка присвоения которого отнесено к компетенции субъекта Российской Федерации.

Ст.12 Закона о государственной регистрации  устанавливает, что каждый раздел ЕГРП состоит из трех подразделов, в которые вносится строго определенная информация.

Подраздел I содержит краткое описание объекта недвижимого имущества на основании документов, удостоверенных организациями, осуществляющими кадастровый и технический учет объектов недвижимости на территории регистрационного округа. Существует 4 формы подраздела I: для земельного участка; здания или сооружения; жилого, нежилого помещения и прочих составляющих здания или сооружения; участка лесного фонда.

Если объект прекращает свое существование (например, в связи со слиянием объектов), то связанный с ним раздел ЕГРП закрывается, а в графу “Запись о ликвидации (преобразовании) объекта” заносятся реквизиты документов, на основании которых происходит закрытие раздела.

Подраздел II формируется из записей о праве собственности и об иных вещных правах на основании сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах. Основанием для внесения записей о регистрации прав собственности или иных вещных прав на объект недвижимого имущества в подраздел II являются правоустанавливающие документы. В соответствии со ст.17 Закона № 122-ФЗ к ним относятся:

- акты органов государственной  власти или местного самоуправления, изданные в пределах их компетенции; 

- договоры и другие сделки  с недвижимым имуществом;

- акты (свидетельства) о приватизации  жилых помещений; 

- свидетельства о праве на наследство;

- вступившие в законную силу  судебные решения; 

- акты (свидетельства) о правах  на недвижимое имущество, выданные  уполномоченными органами государственной власти;

- иные акты передачи прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним. 

Следует обратить внимание, что все названные документы должны соответствовать законодательству, действующему в месте и на момент совершения сделок, выдачи свидетельств, издания актов. Учреждение юстиции по регистрации прав в обязательном порядке проверяет юридическую силу представленных на государственную регистрацию документов.

Запись об аренде вносится на основании  договора аренды.

Запись об аресте вносится на основании  определения суда, постановления  о наложении ареста, вынесенного  органом налоговой полиции, следственными органами МВД, акта о наложении ареста и описи имущества должника, на которое наложен арест, составленного судебным приставом – исполнителем.

В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) вещных прав. Этот подраздел разбит на специальные части (записи об аренде, ипотеке, о сделках, о запрещении заключения сделок с имуществом и т.д.), каждая из которых заполняется по мере регистрации соответствующих ограничений (обременений) прав.

Орган, осуществляющий государственную  регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, удостоверяет произведенную регистрацию прав путем выдачи специального документа о зарегистрированном праве – свидетельства о государственной регистрации прав. Форма свидетельства и требования к его содержанию установлены Правилами ведения Единого государственного реестра прав. Свидетельство представляет собой бланк строгой отчетности, имеющий несколько степеней защиты от подделок. Бумага имеет водяные знаки. Каждый бланк идентифицирован учетной серией и номером.

В свидетельстве должны быть указаны наименование учреждения юстиции по регистрации прав, выдавшего  свидетельство, дата выдачи, реквизиты  документов, являющихся основаниями  для регистрации права, данные о  субъектах и объектах права, вид  зарегистрированного права, наличие ограничений (обременений) права.

Следует обращать внимание на наличие даты и номера регистрации  в Едином государственном реестре прав, данных о регистраторе, его подписи и печати учреждения юстиции по регистрации прав. Свидетельство может быть заполнено от руки или машинописным способом. Исправления, подчистки и приписки не допускаются.

По своей природе  сделки, подлежащие обязательной государственной  регистрации, могут быть направлены на отчуждение, на ограничение прав на недвижимое имущество или являться акцессорными (дополнительно заключенными к ранее зарегистрированным сделкам). К таким сделкам относятся:

А. Сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества.

Жилые помещения.

Договоры купли-продажи  жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п.2 ст.558 ГК РФ).

Договоры купли-продажи  доли в праве общей собственности  жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ст.251 ГК РФ).

Соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п.3 ст.55 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” (далее – Закон об ипотеке).

Договоры мены жилых  домов, квартир, частей домов или  квартир (ст.567 ГК РФ).

Договоры мены доли в  праве общей собственности жилых  домов, квартир, частей домов или квартир (ст.251 ГК РФ).

Договоры ренты с  передачей недвижимости под выплату  ренты (ст.584 ГК РФ).

Договоры пожизненного содержания с иждивением (ст.601 ГК РФ).

Договоры дарения жилого дома, квартиры, части жилого дома или  квартиры (ст.574 ГК РФ).

Договоры дарения доли в праве общей собственности  жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ст.251 ГК РФ).