Оценка недвижимости

Договор аренды с выкупом (ст.624 ГК РФ).

Пожертвование (ст.582 ГК РФ).

Нежилые помещения.

Договоры дарения нежилых  помещений (ст.574 ГК РФ).

Договор аренды с выкупом (ст.624 ГК РФ).

Договор продажи предприятия  как имущественного комплекса (ст.560 ГК РФ).

Пожертвование (ст.582 ГК РФ).

Б. Сделки, направленные на ограничение прав на недвижимое имущество.

Договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений на срок не менее 1 года (ст.651 ГК РФ).

Договор аренды предприятия  как имущественного комплекса (ст.658 ГК РФ).

Договор аренды земельных  участков (ст.609 ГК РФ).

Договор аренды жилых  помещений юридическими лицами (статьи 609, 671 ГК РФ).

Договоры субаренды (ст.615 ГК РФ) с учетом вышеизложенных пунктов 1-4.

Договоры ипотеки ( ст.339 ГК РФ, ст.10 Закона об ипотеке).

Договор залога права  аренды недвижимого имущества (ст.5 Закона об ипотеке).

В. Акцессорные сделки.

Уступка требования по зарегистрированной сделке (ст.389 ГК РФ).

Перевод долга по зарегистрированной сделке (ст.391 ГК РФ).

Соглашение об изменении  или расторжении зарегистрированной сделки ( ст.452 ГК РФ).

Отступное по зарегистрированной сделке (ст.409 ГК РФ).

Отказ одаряемого принять  дар (ст.573 ГК РФ). 

Акцессорные сделки совершаются  в той же форме, в какой была совершена основная сделка. 

Следует отметить, что  не все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, хотя переход прав по ним регистрируется. К сделкам, не подлежащим государственной регистрации, относятся:

- договоры купли-продажи  недвижимости нежилого назначения (государственной регистрации подлежит только переход права);

- договоры мены объектов  нежилого назначения (государственной регистрации подлежат возникшие у сторон права);

- договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений на  срок менее года;

- договоры найма жилых  помещений муниципального, государственного  и частного жилья;

- инвестиционные договоры  и договоры долевого участия в строительстве;

- предварительные договоры;

- различные соглашения  между участниками общей собственности,  в том числе соглашения о  порядке владения и пользования  общим имуществом и договоры  реального раздела общего имущества  (в последнем случае регистрации подлежит не сделка, а возникшие права);

- брачные договоры, регулирующие  режим имущества супругов, в том  числе и недвижимого (в случае раздела недвижимого имущества на основании брачного договора необходима регистрация возникших прав на соответствующее имущество);

- договоры доверительного  управления (собственником имущества,  передаваемого в доверительное управление, остается то же лицо, а регистрируется обременение права собственности);

- договоры безвозмездного  пользования недвижимым имуществом (ссуда) (регистрируется не договор, а обременение);

- договоры простого  товарищества (при внесении в  качестве вклада недвижимого  имущества необходима регистрация прав долевой собственности, если таковая будет установлена договором).  

Перечень сделок, не требующих государственной регистрации, является открытым, поскольку в силу одного из принципов действующего гражданского законодательства возможно заключение сделок как предусмотренных, так и не предусмотренных ГК РФ.  

Говоря о необходимости государственной регистрации тех или иных сделок, следует иметь в виду принцип достаточности однократной проверки и подтверждения прав лиц на недвижимость. Иными словами, регистрации подлежит либо переход права на объект недвижимого имущества, либо сама сделка, по которой переходит это право.

  Исключение составляет  обязательная регистрация договора  и перехода права при купле-продаже (мене) жилого помещения (статьи 551, 558 ГК РФ) или предприятий (статьи 560, 564, 567 ГК РФ).   

Удостоверение произведенной регистрации договоров или иных сделок производится совершением специальной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Форма штампа регистрационной надписи установлена Правилами ведения Единого государственного реестра прав. Штамп проставляется на оригинале правоустанавливающего документа. В случае указания сторонами в договоре количества его экземпляров штамп о государственной регистрации должен быть проставлен на всех экземплярах договора.  

Необходимо обратить внимание, что в п.2 ст.14 Закона № 122-ФЗ содержится специальное указание на юридическую действительность форм свидетельств государственной регистрации, введенных отдельными субъектами РФ и органами местного самоуправления до установления единой формы свидетельства Правилами ведения Единого государственного реестра прав.  

Орган, осуществляющий государственную  регистрацию прав на недвижимое имущество, может отказать в государственной  регистрации в случаях, перечисленных  в п.1 ст.20 Закона  
№ 122-ФЗ:

- если право на объект  недвижимого имущества, заявленный к регистрации, не является правом, подлежащим государственной регистрации на основании Закона № 122-ФЗ;

- документы, предоставленные  на государственную регистрацию  прав, не соответствуют требованиям действующего законодательства;

- акт государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствие с законодательством, действовавшим в месте издания на момент издания;

- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

- лицо, которое имеет  права, ограниченные определенными  условиями, составило документ  без указания этих условий; 

- правоустанавливающий  документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.   

Следует обратить внимание, что перечень случаев отказа в  государственной регистрации прав на недвижимое имущество является закрытым и расширению не подлежит. Во всех других случаях в государственной регистрации прав не может быть отказано.   

Отказ о регистрации  выдается в письменной форме в  срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления о регистрации, и направляется заявителю в письменном виде. Причем копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов.   

Отказ в государственной  регистрации прав может быть обжалован  в судебных органах.   

Орган юстиции, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан давать информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу, которое предъявит удостоверение личности (для юридических лиц – документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя) и заявление о предоставлении информации в письменной форме (п.1 ст.7 Закона № 122-ФЗ). Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.  

Отказ от предоставления информации выдается также в письменной форме и должен быть мотивированным. Причем лицо, обратившееся за информацией, может обжаловать такой отказ в суд.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Практическая  часть

Затратный метод:

№	Характеристика	Объем, м. кв.	Стоимость, руб	Сумма, руб
1	Пол	30,0	1100	33000
2	Потолок	30,0	1100	33000
3	Стены наружные	10,3	1100	11330
4	Перегородки гипсолитовые	10,5	300	3150
5	Перекрытия железобетонные	56,3	4000	225200
6	Линолеум	27,2	350	9520
7	Плитка напольная	2,8	800	2240
8	Проемы оконные дв (шт)	1	1500	1500
9	Проемы оконные одн (шт)	1	1100	1100
10	Проемы дверные (шт)	4	1300	5200
11	Обои	41,6	45	1872
12	Побелка	30,0	50	1500
13	Электричество	1	5000	5000
14	Отопление	1	50000	50000
15	Канализация	1	35000	35000
16	Итого			418612

 

Оплата труда: 70% от стоимости материала:

711640 рублей

Использование оборудования: 50%:

920946 рублей

При затратном  методе стоимость квартиры составит 920946 рублей.

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Список литературы:
1. Белобанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. – М.: Финансы и статистика, 1998.
2. Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция. 1998. №6.
3. Романенко Н. Сделки с жилплощадью // Закон. 1993. №8. - С.5.

4.   Конституция Российской  Федерации. Принята 12 декабря 1993г. - М.:       Юридическая литература. 1996.

5.   Гражданский кодекс РФ. Часть первая от 30 ноября 1994 г.  № 51-ФЗ и часть   вторая  от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ. - М.: ИНФРА●М – НОРМА, 1997.

6.   Арбитражный процессуальный  кодекс РФ № 123-ФЗ от 05.05.95 г. – М.: СПАРК, 1995.