Оценка стоимости предприятия

 

Прибыль девелопера.

 

Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая  продажа (или эксплуатация) - это  самостоятельный бизнес, требующий  вознаграждения. Это прибыль выражает вклад застройщика экспертизу строительства и берущего на себя риск, связанный со строительством.

 

Прибыль девелопера отражает затраты  на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с  девелопментом риск.

 

Мною в расчетах использовалась норма прибыли в 20 %.

 

Расчет стоимости объекта по затратным подходом

 

Для начала найдем удельные веса конструктивных элементов по данным соответствующей  таблицы УПВС (таблица 10):

 

Таблица 10

 

Удельные веса конструктивных элементов  по данным УПВС

Основные конструктивные элементы  

Удельный вес в общей стоимости, %

 

Фундамент  

10

 

Стены  

26

 

Перекрытия и покрытия  

8

 

Кровля  

10

 

Полы  

15

 

Проемы  

12

 

Отделка внутренняя  

6

 

Внутренние инженерные сети  

7

 

Прочие  

6

 

Долгоживущие элементы  

44

 

Короткоживущие элементы  

56

 

Всего  

100

 

 

Определим восстановительную стоимость  объекта аналога 259 кв.м., объем

 

строения 1264 куб.м. (таблица 11):

 

Таблица 11

 

Определение восстановительной стоимости  объекта аналога

Аналог  

Стоимость един. Площ. Руб./м2  

Стоимость един.объема, руб./м.куб  

Стоимость приведена в ценах 

 

УПВС №18, табл. 49  

-  

21,8  

1969г. 

 

Корректировки

 

Элементы сравнения  

Описание  

Корект. коэфф.

 

объект оценки  

объект- аналог  

 

Количество этажей  

1  

1  

1

 

Класс капитальности  

II  

II  

1

 

Общая площадь, м2  

259  

-  

1

 

Объем, мЗ  

1264  

до 1000  

1,26

 

Фундамент  

бетонный  

бетонный  

1

 

Стены  

Кирпичные  

Кирпичные  

1

 

Перекрытия  

Ж/бетонные  

Ж/бетонные  

1

 

Крыша и кровля  

Кров.железо  

Кров.железо  

1

 

11олы  

Цементные  

Цементные  

1

 

Окна  

Деревянные  

деревянные  

1

 

Отделка внутренняя  

простая 

простая  

1

 

Внутренние инженерные сети  

все  

все  

1

 

 

Продолжение таблицы 11

Общий корректирующий коэффициент   

1,02

 

Поправка на климатический район   

1,09

 

Корректирующий коэффициент перехода 69-84  

1,17

 

И на 22.03.2002г.  

31,41

 

Стоимость объекта в ценах на дату оценки, руб.  

1145104.5

 

Прибыль предпринимателя, % от затрат  

20  

229021

 

Стоимость восстановления объекта, Руб.  

1374125

 

 

Распределение стоимости нового строительства по конструктивным элементам представлено в таблице 12:

 

Таблица 12

 

Распределение стоимости нового строительства

 

по конструктивным элементам

Основные конструктивные элементы  

Удельный вес в общей стоимости, %  

Стоимость, тыс.руб.

 

Фундамент  

10  

137412,5

 

Стены  

26  

357272,5

 

Перекрытия и покрытия  

8  

109930

 

Кровля  

10  

137412,5

 

Полы  

15  

206118,75

 

Проемы  

12  

164895

 

Отделка внутренняя  

6  

82447,5

 

Внутренние инженерные. сети  

7  

96188,75

 

Прочие  

6  

82447,5

 

Долгоживущие элементы  

44  

604615

 

Короткоживущие элементы  

56  

769510

 

Всего  

100  

1374125

 

 

Определение исправимого физического  износа представлено в таблице 13:

 

Таблица 13

 

Определение исправимого физического  износа

Конструкции и элементы с признаками износа  

Стоимость устройства нового эле- мента,тыс.руб   

% износа  

Износ, тыс.руб 

 

1  

2  

3  

4

 

Фундамент  

137412,5  

20  

27482,5

 

Стены  

357272,5  

30  

107181,75

 

Перекрытия и покрытия  

109930  

20  

21986

 

Кровля  

137412,5  

30  

41223,75

 

Полы  

206118,75  

5  

10305,94

 

Проемы  

164895  

3  

4946,85

 

Отделка внутренняя  

82447,5  

7  

5771,33

 

Внутренние инженерные сети  

96188,75  

10  

9618,88

 

Прочие  

82447,5  

5  

4122,38

 

Всего  

1374125  

0  

232639,36

 

 

Определение неисправимого физического  износа короткоживущих

 

элементов представлено в таблице 14:

 

Таблица 14

 

Определение неисправимого физического  износа короткоживущих

 

элементов

Основные конструктивные элементы 

Остаточная стоимос ть 

Фактический срок эксплуатации 

Нормативн ый срок эксплуатации 

износ, %  

Износ тыс. рублей

 

Кровля  

96188,75  

16  

20  

80,00  

76951,00

 

Полы  

195812,81 

3  

55  

5,45  

10680,70

 

Проемы  

159948,15 

3  

45  

6,67  

10663,21

 

Отделка внутренняя 

76676,18  

3  

35  

8,57  

6572,24

 

Внутренние инженерные сети 

86569,88  

3  

60  

5,00  

4328,49

 

Прочие  

78325,13  

16  

100  

16,00  

12532,02

 

Всего  

693520,89  

121727,67

 

 

Расчет неисправимого физического  износа долгоживущих элементов

 

представлен в таблице 15:

 

Таблица 15

 

Расчет неисправимого физического  износа долгоживущих элементов

Параметры  

Значения 

 

Стоимость строительства нового объекта, тыс.руб.  

1374125

 

Исправимый физический износ, тыс. руб.  

232639,36

 

Стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом, тыс. руб.  

693520,89

 

Стоимость долгоживущих элементов  с неисправимым физическим износом, тыс.руб.  

447964,75

 

Фактический возраст здания  

16

 

Нормативный срок эксплуатации  

100

 

Коэффициент к определению износа  

0,44

 

Неисправимый физический износ  долгоживущих элементов, тыс. руб.  

76474,36

 

Общий износ, тыс. руб.  

430842

 

Остаточная стоимость, тыс. руб.  

943283

 

 

Определение функционального износа

 

Значение функционального износа принимаем равным нулю.

 

Определение внешнего износа

 

Экономический износ выражается в  снижении стоимости объектов оценки, вследствие негативного изменения  внешней среды, обусловленный экономическими, политическими либо другими внешними факторами.

 

Причинами внешнего износа могут быть общий упадок района, в котором находится объект или действия налогообложения, страхования и т.д. В данном случае можно говорить об экономическом износе объекта оценки, вызванном как негативными внешними факторами, так и внутренним социально-экономическим положением, сложившимся в данном муниципальном образовании. А именно: предприятия расположенные в данном и находящихся рядом селах имеют задолженности по налоговым платежам в бюджеты всех уровней, кроме того, имущество этих предприятий арестовано Службой судебных приставов или рассматривается вопрос о применении процедуры банкротства. На основании вышеизложенного, по моему мнению, внешний износ для данного объекта оценки составляет 13 %.

 

Общий (совокупный) износ зданий и  сооружений определяется суммированием всех трех видов износа: физического, функционального и внешнего.

 

Анализ восстановительной стоимости  объекта с учетом износа определяется по следующей формуле 4:

 

Сизн.=ПВС-(ПВС х Иф)-(ПВС х Им)-(ПВС  х Иэ) (формула 4)

 

где Иф- физический износ,

 

Им- функциональный износ (моральный),

 

Иэ -экономический износ

 

Стоимость здания мини-пекарни, определенная затратным подходом, согласно расчетов, составляет (округленно) с учетом НДС: 820 650 (Восемьсот двадцать тысяч шестьсот пятьдесят) рублей.

 

Сравнительный подход.

 

Среди методов, опирающихся на сравнительный  подход, чаще всего применяют метод  прямого сравнения. Правда, подобрать  строго идентичную модель чаше всего  не удаётся, и поэтому в цену аналога  вносят корректировки. Специфика применения данного метода для оценки имущества заключается в том, что среди коэффициентных корректировок важную роль играет коэффициент различия коммерческой привлекательности. Он учитывает различия между оцениваемым и аналогичным имуществом в качестве сборки, дизайне, эргономичности, компактности.

 

В Свердловской области объектов аналогичной  функциональной полезности не выявлено, на дату близкую к дате оценки. При  подборе аналогов, были проанализированы местные периодические издания - «Быстрый курьер», и «Пульс цен».

 

Поэтому, на основании выше изложенного и недопущения грубых неточностей в расчётах, данный подход в нашем случае не применяем.

 

Оценка доходным подходом.

 

Общие положения

 

Оценка недвижимости по ее доходности представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из ожидания покупателя-инвестора, ориентирующегося на будущие блага от использования и их текущее выражение в определенной денежной сумме. Другим положением оценки по доходности является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на инвестирование другого проекта, способного приносить аналогичный доход.

 

Типичный владелец коммерческой недвижимости имеет целью получение дохода, сравнимого с доходом от вложения денег в аналогичный по риску  проект. При этом, во-первых, инвестор должен возвратить вложенные средства, во-вторых, он должен получить вознаграждение за использование средств.

 

В данном отчете использовался метод  прямой капитализации.

 

Определение ставки дисконтирования

 

Термин «Ставка дисконтирования» определяется, как «коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем». Таким образом, ставка дисконтирования используется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня (текущая стоимость) за право получения ожидаемых в будущем поступлений.

 

В случае оценки недвижимости ставка дисконтирования представляет собой  коэффициент эффективности вложений капитала, достижение которого ожидает  инвестор при принятии решения о  приобретении будущих доходов с учетом риска их получения.

 

Определение риска

 

Под степенью риска понимается степень  оправданности ожиданий по-

 

лучения будущих доходов. Для прогнозирования  потока денежных средств риск может  рассматриваться как вероятность  или степень осуществления прогнозных оценок, иными словами, как риск реализации прогноза.

 

При оценке недвижимости ставка дисконтирования  выбирается методом кумулятивного  построения. По данному подходу за основу берется безрисковая норма  дохода, к которой добавляется норма дохода за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и поправка на не ликвидность.

 

Определение очищенной от риска  нормы дохода

 

В настоящем отчете используются российские показатели по безрисковым операциям.

 

В качестве безрисковой ставки принята ставка по депозитам для юридических лиц в банках высокой надежности - 12%, (информация агентства «Россбизнесконсалтинг»).

 

Поправка на неликвидность

 

Поправка на неликвидность - это  поправка на длительность рыночной экспозиции (маркетингового времени) при продаже. То есть, поправка на не ликвидность представляет собой процент на капитал, который смог бы получить потенциальный инвестор по безрисковой ставке, за время, в течение которого объект недвижимости выставлен на продажу.

 

В результате статистического анализа состояния рынка недвижимости в Свердловской области оценщик сделал вывод о том, что, среднее время рыночной экспозиции оцениваемых объектов может составить более года. В настоящем отчете принят горизонт расчетов, равный одному году и, следовательно, поправка на не ликвидность равна размеру без рисковой ставки 12%.

 

Поправка на риск

 

При инвестировании капитала в объекты  недвижимости основную часть риска  можно переложить на страховые компании. Размер поправки на риск определяется, как размер страховых начислений за страховку недвижимости по полному пакету в наиболее надежных страховых компаниях. В ходе консультаций установлено, что средние действующие ставки в страховых компаниях по страхованию аналогичных объектов недвижимости составляют в среднем 2%.

 

Общая ставка дисконтирования складывается из безрисковой ставки 12%, поправки на риск вложения в недвижимость 2%, поправки на неликвидность 12%, Рассчитанная таким образом ставка составляет 26%.

 

Прямая капитализация

 

В случае, когда можно предвидеть, что объект будет приносить стабильный доход (или обеспечивать стабильную экономию) в течение долгого времени, стоимость объекта целесообразнее определять методом прямой капитализации. Специфика рынка недвижимости как российского в целом, так и в Свердловской области в частности, такова, что ставки доходности, арендной платы и другие показатели изменяются вне любых закономерностей, изменения невозможно предусмотреть. В таких условиях, по моему мнению, применение метода прямой капитализации в рамках доходного подхода к оценке недвижимости является оправданным при определении стоимости на дату оценки.

 

Данный метод предусматривает  капитализацию дохода в стоимость  при помощи ставки капитализации. Ставка капитализации, в отличие от ставки дисконтирования, должна обеспечивать инвестору не только приемлемый уровень отдачи на вложенные средства, но и возмещение этих средств, то есть конечный инвестор уже не надеется продать объект, и каждый год должен получать от вложения инвестиций не только доход на них, но и какую-то часть возмещения самих вложенных средств.