Рынок жилой недвижимости

А) сведения о профессиональном образовании оценщика;

Б) сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности существует указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана;

В) цель проведения экспертизы;

Г) точное указание объекта  оценки;

Д) используемые стандарты  оценки;

Е) требования к форме  отчета;

Ж) сроки выполнения и  порядок оплаты работ.

Конечным результатом  экспертизы является отчет, который, как  правило, составляется в форме письма и содержит полную информацию о методах  расчета и итоговой стоимости  конкретного объекта оценки.

В целях упорядочения системы  оценки Минстроем России была принята  “Временная методика оценки жилых  помещений”, носящая рекомендательный характер, но не утратившая силу после  принятия ФЗ “Об ипотеке”, второй части  ГК, ФЗ “Об оценочной деятельности”. Основной целью упомянутой методики является решение задач, связанных  с определением нижних и верхних  границ цен при осуществлении  сделок по отчуждению и приобретению жилых помещений. Она рекомендуется  для оценки жилых помещений независимо от форм собственности. Рыночная стоимость  квартиры по данной методике определяется текущим соотношением спроса и предложения  на данном рынке на конкретную дату или конкретный период, исходя из ее равноценности с квартирами данного  типа.

ГК устанавливает ряд  дополнительных требований к порядку  определения цены на недвижимость. Во-первых, при продаже здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, многое зависит от того, какие права  на земельный участок переходят  к покупателю. Если земельный участок  продается вместе со зданием, сооружением  или другим недвижимым имуществом (см. ст.552 ГК), то цена на недвижимость включает цену соответствующей части земельного участка. Если же земельный участок передается на праве аренды и т.п., то в цену недвижимости включается лишь цена этого права. Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором продажи недвижимости.

Во-вторых, если в договоре цена на недвижимое имущество определена не за объект в целом, а за единицу  площади или иного показателя размера, то при определении общей  цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества.

Как и сам договор  о продаже недвижимости, любое  соглашение о цене или о ее изменении должно быть облечено в письменную форму под страхом недействительности договора в целом.

Цена может быть указана  либо путем обозначения конкретной денежной суммы (в тексте договора), либо путем отсылки на какой-либо прейскурант цен, которым стороны  согласились однозначно руководствоваться  ( это возможно, например, при продаже квартир по ценам, определенным органом местного самоуправления (продавцом) и зафиксированным в специально утвержденном прейскуранте).

Сложнее обстоит дело в  случаях, когда стороны воспользовались  нормами ст.317 ГК и указали цену, прибегнув к СКВ, ЕВРО, иным условным денежным единицам. Поскольку цена в договоре указана четко, то в  случае, если столь же четко указан курс СКВ, ЕВРО и т.п. к рублю, который  подлежит применению (например, по курсу, публикуемому ЦБ РФ, на день оплаты), - нет  оснований считать, что требования ст.555 ГК (цена в договоре продажи  недвижимости) не соблюдены. И, наоборот, если подлежащий применению курс указан нечетко (либо неясно, на какую дату этот курс должен быть определен), то требования ст.555 ГК нарушены.

Статья 555 ГК однозначно считает  договор продажи недвижимости незаключенным  в случаях, когда:

А) в нем цена не указана  совсем. При этом не имеет значения, по какой причине это сделано (например, по небрежности сторон);

Б) когда по условиям договора продажи недвижимости цена не может  быть определена. Имеется ввиду, что путем толкования договора нет возможности однозначно определить цену объекта недвижимости. Статья 555 запрещает использование такого метода, как использование цен на аналогичные товары и т.п.

Кроме условий о предмете и цене, договор продажи жилого помещения должен содержать и  некоторые другие существенные условия. Дополнительную особенность предмета договора составляет его целевой  характер. Это условие вытекает из самого понятия жилого помещения, о  чем подробно излагалось в первой главе настоящей работы.

Статья 558 ГК к числу  существенных условий договора продажи  жилого помещения относит также, во-первых, перечень лиц, сохраняющих  в соответствии с законом право  пользования жилым помещением после  его приобретения покупателем, с  указанием их прав на пользование  продаваемым жилым помещением и, во-вторых, государственную регистрацию  договора ( наряду с регистрацией перехода права собственности на жилое помещение ). Этим особенностям договора продажи жилого помещения посвящена следующая глава работы.

 

 

 

 

 

• Особенности договора продажи жилого помещения.

Гарантии прав членов семьи  собственника, несовершеннолетних и  сособственников.

Сделки с жилыми помещениями  связаны с оборотом довольно-таки больших денежных средств и с  осуществлением гражданами их конституционного права на жилище. Поэтому необходимо обезопасить участников этих отношений  и гарантировать им право на жилье. На это направлена ст.558 и некоторые другие статьи Гражданского кодекса.

В соответствии с п.1 ст.558 ГК РФ существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в  котором проживают лица, сохраняющие  в соответствии с законом право  пользования этим помещением после  его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием  их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Большинство авторов в  указанный перечень включают следующих  субъектов:

а) члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать  в помещении (ст. 292 ГК);

б) наниматель жилого помещения  и постоянно проживающие с  ним граждане. Их перечень определяется по правилам ст. 677 ГК;

в) поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма (ст. 685 ГК).

Е.А.Суханов дополняет  этот список еще тремя пунктами:

1. лицо, обладающее правом  пожизненного пользования жилым  помещением в порядке завещательного  отказа (ст. 538 ГК РСФСР 1964 г.);

2. получатель ренты по  договору пожизненного содержания  с иждивением, если в договоре  оговорено проживание его в  данном жилом помещении (п.1 ст. 602, п.1 ст.586 ГК);

ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым  помещением в пределах срока действия договора.

Такое дополнение представляется оправданным, так как перечисленные  лица также обладают правом пользования  жилым помещением, о чем и говориться в ст.558 ГК.

Согласно ст.53, 127 ЖК РСФСР  состав членов семьи собственника квартиры определяется аналогично категории  членов семей нанимателей в домах  государственного и общественного  фондов и членов жилищно-строительных кооперативов. Поэтому с переходом квартир в указанных фондах в собственность граждан изменений в составе их семей в связи с этим, как правило, не происходит.

В статье 127 ЖК РСФСР указывается, что члены семьи собственника вправе пользоваться жилой площадью в квартире наравне с ее собственником, если они совместно проживают  с ним. Но данное обстоятельство не имеет определяющего значения по смыслу п.1 ст.292 ГК в отношении тех  членов семьи, которые отнесены к  таковым в самом законе, т.е. супруга  собственника квартиры, их детей и  родителей. Эти члены семьи вправе пользоваться жилой площадью в квартире как в случае проживания в ней  вместе с ее собственником, так и  без него. Непроживание самого собственника с указанными членами его семьи на жилой площади принадлежащей ему квартиры никоим образом не может отразиться на их праве пользования этой площадью. Совместное проживание с собственником квартиры и ведение с ним общего хозяйства имеет значение в отношении других его родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, которые по данному основанию могут быть признаны членами его семьи.

Если применительно к  пользованию жилой площадью в  домах государственного и общественного  жилищных фондов и фонда ЖСК определение  состава семьи таким образом было в какой-то степени приемлемым, то сохранение этого порядка по отношению к пользованию жилой площадью в домах и квартирах, принадлежащих гражданам, приводит к некоторому несоответствию между правомочием собственника по использованию жилой площади по своему усмотрению и правом на пользование этой площадью довольно широкого круга лиц, относимых или признаваемых жилищным законодательством членами семьи, чем и объясняется “нестабильность” правового положения всех членов семьи. Представляется поэтому, что круг членов семьи в данном случае должен быть сужен до круга близких родственников собственника – его супруга и детей (в том числе усыновленных), а само право пользования жилой площадью членами семьи в законодательстве должно быть подкреплено определенными гарантиями, направленными прежде всего на придание данному праву устойчивого характера. Именно с этих позиций предлагалось решить указанные вопросы в проекте нового Жилищного кодекса РФ.

Сохранение права пользования  жилой площадью за бывшими членами  семьи собственника при переходе права собственности к другому  лицу законом не предусмотрено. Однако представляется, что по своему правовому  статусу они в данном случае могут  быть приравнены к членам семьи. Этот вопрос, правда, затрагивается в проекте ЖК РФ, где предлагается обусловить отчуждение собственником жилых помещений, в которых проживают бывшие члены семьи собственника, предварительным заключением с ними договоров аренды (применительно к новому ГК это будет, по-видимому, договор коммерческого найма жилого помещения) сроком не менее трех лет, а в отношении несовершеннолетних из числа бывших членов семьи собственника – до достижения ими совершеннолетия.

Представляется сомнительной точка зрения Е.А.Суханова о том, что в случаях, когда какие-либо лица, сохраняющие в соответствии с законом права пользования  жильем, не были указаны в договоре, покупатель вправе в соответствии с  абз.2 п.1 ст.460 ГК вследствие того, что  продавец без его согласия передал  ему товар, не свободный от прав третьих  лиц, потребовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора продажи жилого помещения. На наш взгляд, в данном случае договор не может быть признан заключенным, так как он не содержит одного из существенных условий, предусмотренных Гражданским кодексом (п.1 ст.558). Такой договор является ничтожным как несоответствующий требованиям закона (ст.168 ГК).

Для совершения сделок в  отношении жилых помещений, в  которых проживают несовершеннолетние (независимо от того, являются ли они  собственниками, сособственниками или  членами семьи собственников, в  том числе бывшими), имеющие право  пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства (п.4 ст.292 ГК РФ). Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых  несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это  жилое помещение равные с собственником  права.

В Гражданском кодексе  РФ указывается только на “проживание” несовершеннолетних в отчуждаемых  помещениях как на условие применения этих положений. Основания их проживания в данных жилых помещениях не конкретизируются. Но и здесь по смыслу правовой нормы  проживание следует понимать как  проживание с правом собственности  на жилые помещения или правом пользования жилой площадью в  них.

Несоблюдение требования ГК о получении предварительного согласия органов опеки и попечительства влечет ничтожность совершенных  в обход этого сделок и не порождает  никаких правовых последствий (ст.168, п.1 ст.167 ГК). На этот счет существуют и  конкретные примеры из судебной практики.

Рассмотрение всех вопросов, связанных с отчуждением жилой  площади, заключением, а также изменением всевозможных договоров, косвенно или  напрямую затрагивающих законные права  и интересы несовершеннолетних, проживающих  в семье либо лишенных родительского  попечения и помещенных в государственные учреждения любых форм собственности на полное государственное обеспечение, а также выпускников данных учреждений, следует проводить коллегиально с учетом мнения законных представителей, самих несовершеннолетних на заседаниях комиссий (советов) по охране прав детей, а также других органов, на которые органами местного самоуправления возложены функции по опеке и попечительству в отношении несовершеннолетних.

Продажа жилых помещений, принадлежащих несовершеннолетним, находящимся в учреждениях для  детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, выпускников  в возрасте до 18 лет либо проживающих  в семьях опекунов (попечителей), не рекомендуется.

В случае выдачи органом  опеки и попечительства предварительного разрешения на совершение сделки по продаже  жилых помещений с приобретением  жилья после его продажи (с  последующим приобретением) в постановляющей части постановления (распоряжения) необходимо указывать, что продажа  производиться с обязательным приобретением  жилой площади на имя несовершеннолетнего  в случае, если он теряет долю собственности, или указывается, где он будет  проживать в случае, если он является только членом семьи собственника. На этом основании оформляется договор продажи жилого помещения с условием. Копия договора предоставляется в орган опеки и попечительства.

Оформление предварительного разрешения на совершение сделки с  жилыми помещениями, в которых несовершеннолетние являются собственниками, сособственниками, членами семьи собственника жилого помещения, дома, производиться в  форме постановления (распоряжения) органа местного самоуправления по месту  жительства несовершеннолетних.