Рынок жилой недвижимости

Средства от сделок с приватизированными жилыми помещениями, в которых проживают (проживали) исключительно несовершеннолетние, зачисляются родителями (усыновителями), опекунами (попечителями), администрацией детских или иных воспитательных учреждений соответствующего назначения на счет по вкладу на имя несовершеннолетнего  в местном отделении Сберегательного  или иного коммерческого банка. Для рассмотрения вопросов по отчуждению жилых помещений, принадлежащих на праве собственности несовершеннолетним органы опеки и попечительства запрашивают следующие документы:

а) заявление родителей (обоих) либо лиц, их заменяющих, с просьбой о разрешении совершения сделки;

б) запрос нотариуса о  разрешении совершения сделки по месту  нахождения жилых помещений;

в) копии финансовых лицевых  счетов жилой площади отдельно с  места продажи и места покупки  жилых помещений;

г) копии свидетельств о  собственности на жилое помещение, отдельно с места продажи и  места покупки;

д) согласие несовершеннолетнего старше 16-летнего возраста проживать на жилой площади, приобретенной для него в результате сделки отчуждения жилой площади;

е) копия справки из налоговой  инспекции, подтверждающей отсутствие задолженности по уплате налога на недвижимость.

Прием документов для подготовки разрешения на совершение сделки должен осуществляться только при наличии  запроса и всех необходимых документов.

В случаях сделок с жилыми помещениями, находящимися в другом регионе, необходимо представить документ, подтверждающий разрешение на регистрацию, из ОВД по месту будущего проживания несовершеннолетнего.

Как правило, органы опеки  и попечительства не одобряют сделки, при которых производиться покупка  квартиры в рассрочку при одновременной  продаже имеющихся в собственности  жилых помещений, а также совершаются  сделки по залогу помещений, в силу большого риска потери имеющейся  площади.

Наряду с защитой прав несовершеннолетних, гражданское законодательство также гарантирует определенные права сособственников жилых  помещений. Так, при продаже доли в общей долевой собственности  на недвижимое имущество и государственной  регистрации права на нее, к заявлению  о регистрации со стороны других сособственников должны быть приложены  их письменные согласия, которые оформляются  каждым из них в органе, производящем государственную регистрацию прав, или нотариально заверяются. Когда  нет согласия всех сособственников, регистратор прав обязан приостановить  регистрацию на два месяца и направить  извещение об этом всем сособственникам, которые не выразили своего согласия. Если сособственники в течение указанного срока не оформят свои возражения в установленном законом порядке, регистрация права на долю в общей  долевой собственности проводиться  без их согласия. Возникший в связи  с такими возражениями спор между  сособственниками должен разрешаться  судом.

Распоряжение имуществом, которое находиться в долевой  собственности, согласно закону должно осуществляться по соглашению всех ее участников (п.1 ст.246 ГК). Вместе с тем, участник такой собственности имеет  право по своему усмотрению распорядиться  своей долей. Однако при возмездном отчуждении такой доли сособственник  обязан соблюсти предусмотренное ст.250 ГК правило о преимущественном праве  покупки отчуждаемой доли.

Это право заключается  в том, что при продаже указанной  доли постороннему лицу остальные участники  долевой собственности имеют  преимущественное право покупки  продаваемой доли по цене, за которую  она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с  публичных торгов (п.1 ст.250 ГК). Продавец такой доли должен сообщить письменно  остальным сособственникам о  намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий ее продажи. Если последние  откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности  на недвижимое имущество в течение  месяца, продавец имеет право продать  свою долю любому лицу. Когда же доля продана с нарушением преимущественного  права покупки, любой другой сособственник  вправе требовать через суд перевода на него прав и обязанностей покупателя. По этому поводу существуют конкретные судебные решения.

Иск о переводе на истца  прав и обязанностей покупателя должен быть заявлен не позднее, чем в  течение трех месяцев после продажи  доли третьему лицу (п.3 ст.250 ГК). Данный срок является пресекательным, поэтому исковые требования, заявленные с пропуском указанного срока, подлежат отклонению.

Распоряжение имуществом, которое находится в общей  совместной собственности (имущество  супругов, членов крестьянского хозяйства), осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается  сделка по распоряжению имуществом. Однако правило это применяется постольку, поскольку для отдельных видов  совместной собственности Гражданским  кодексом или другими законами не предусмотрено иное (п.4 ст.253 ГК). В  исключение из приведенных выше правил иные правила установлены Семейным кодексом РФ.

Согласно п.3 ст.35 СК РФ для  совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимым имуществом и сделки, которая требует нотариального  удостоверения и (или) регистрации  в предусмотренном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. В противном  случае супруг, чье нотариально удостоверенное согласие не было получено, имеет право  потребовать через суд признания  сделки недействительной в течение  года со дня, когда он узнал или  должен был узнать о совершении такой  сделки.

 

• Заключение

 Наиболее распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилья, является договор продажи жилого помещения, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя жилое помещение, а покупатель обязуется его принять и уплатить за него определенную цену.

Под жилым помещением понимается помещение, отвечающее установленным  санитарным, противопожарным, градостроительным  и техническим требованиям, и  предназначенное для проживания граждан.

Как видно из определения  договора продажи жилого помещения  этот договор является возмездным, двусторонним и консенсуальным. Кроме того, мы можем выявить существенные условия этого договора – предмет (определенное жилое помещение) и цена. Помимо них, существенным условием этого договора, согласно п.1 ст.558 ГК РФ, является перечень тех лиц, которые и после продажи жилого помещения сохраняют право пользования им.

Данный договор составляется в простой письменной форме путем  составления одного документа подписанного сторонами. Учитывая важность предмета регулирования – жилища, законодатель предусмотрел обязательную государственную  регистрацию как самого договора, так и перехода права собственности на жилое помещение. Государственная регистрация прав проводиться на всей территории РФ по единым правилам, установленным Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Эта процедура осуществляется учреждениями юстиции по регистрации прав.

Значение государственной  регистрации велико: договор, не прошедший  эту процедуру, считается не заключенным, а без регистрации перехода права  собственности не изменяются отношения  сторон с третьими лицами, хотя бы они (стороны) и исполнили договор.

Институт государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним является новым  для российского гражданского законодательства. Безусловно, потребность в нем  была очень велика. Закон о государственной  регистрации прав, принятый в 1997 году, содержит в себе очень много положительных  моментов, но конечно имеются в  нем и недостатки. Но, тем не менее, с определенностью можно сказать, что принятие данного закона является большим шагом вперед на пути регулирования  рынка недвижимости.

На наш взгляд, на страницах  этой работы нам удалось наиболее полно раскрыть те основные особенности  договора продажи жилого помещения, которые позволяют говорить о  нем как о самостоятельном  виде договора (хотя и в рамках договора продажи недвижимости). Хочется верить, что данная работа найдет свое практическое применение и когда-нибудь (в ближайшем  будущем) попадет в руки тех, кто  собирается приобрести или продать  квартиру, дом или иное жилье.

 

 

 

 

 

 

Рынок жилой недвижимости в Москве

Цены

В последние месяцы 2012 г. цены на первичное жилье в Москве демонстрировали рост, и по итогам декабря 2010 г. средняя цена на рынке московских новостроек достигла значения $5 350 (168,5 тыс. руб.) за кв. м. Рост за 4 квартал 2012 г. составил 3,3% в долларах и 2,9% в рублях. При этом стоит отметить, что рост наблюдался во всех сегментах и был связан как с повышением стадии строительной готовности, так и с прямым повышением цен застройщиками на отдельные объекты.

В целом, в течение года в разных сегментах наблюдалась  разнонаправленная динамика, однако наиболее значительные колебания происходили  в сегменте эконом-класса. На средний уровень цен новостроек эконом-класса в 2012 г. сильно повлияло изменение структуры предложения, в частности выход на рынок объектов по ценам ниже рыночных. Таким образом, за год (декабрь 2012 г. к декабрю 2009 г.) средняя долларовая цена снизилась на 7% (в рублях - на 4,3%). Основное резкое снижение средней цены (-17% в долларах) произошло в 1 квартале 2012 г. в связи с выходом таких проектов, как ЖК «Богородский», мкр. «Царицыно», ЖК «Нахимово» (2 фаза продаж) и ЖК «Юрлово». Тем не менее, за период с апреля по декабрь 2010 г. на рынке новостроек эконом-класса средняя цена выросла на 11,8% в долларах и 15,5% в рублях.

Динамика средней цены на вторичном рынке в рассматриваемом  периоде была положительной, тем  не менее месячные темпы роста цен не превышали 1%. По итогам декабря 2010 г. средняя цена на вторичном рынке жилья Москвы составила $5 950 (181,4 тыс. руб.) за кв. м. Долларовые цены за 4 квартал 2012 г. выросли на 2,6%, рост рублевых цен составил около 2,2%.

В целом за 2012 г. рост средних долларовых цен на первичном рынке жилья составил 11% в рублях и 8% в долларовом эквиваленте. Аналогичные приросты на рынке вторичного жилья составили 10% в рублях и 9,2% в долларах.

Наиболее высокие цены на рынке жилья в декабре 2012 г. традиционно зафиксированы в ЦАО, где средняя стоимость кв. м на первичном рынке составляет $13 900 за кв. м, на вторичном - $11 600 за кв. м. Минимальные цены на рынке жилья в декабре 2010 г. зафиксированы в ЮАО, где предлагается порядка 65% от общего объема предложения в сегменте эконом-класса: $3 730 за кв.м на первичном и $4 300 за кв.м на вторичном рынке.

 

 

Тенденции и прогноз

В 2012 г. наметились тенденции постепенного восстановления рынка: повышение девелоперской активности, рост спроса, незначительное, но повышение цен на жилье. В 2011 году тенденция восстановления сохранится, при этом на рынке, скорее всего, будет наблюдаться паритет, баланс сил продавца и покупателя. Активность покупателей в течение года будет соответствовать спокойному периоду 2007 г., ажиотажного спроса вряд ли стоит ожидать. Активность де-велопмента будет также возрастать, можно ожидать выхода новых, в том числе заявленных до кризиса, проектов.

Цены на жилье будут  показывать положительную динамику в пределах 10-15%. Для бурного роста  цен предпосылок нет. Докризисного уровня в 2011 г. среднерыночные цены не достигнут, хотя по отдельным сегментам/проектам (в частности, по элитном сегменту) возврат к докризисным ценовым уровням в 2011 г. возможен. Из всех имеющихся альтернатив, рынок жилой недвижимости выбрал самый консервативный вариант развития - медленное и устойчивое восстановление, помешать такому развитию могут только сильные потрясения.

• Список литературы

1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. –М.: “Статут”, 2000г.

2. Брауде И.Л. Право  на строение и сделки по  строениям по советскому гражданскому  праву. Издание 2-е.

3. Гражданское право. Учебник.  Часть 2 / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. –М.: “ПРОСПЕКТ”, 1997.

4. Гражданское право: В  2 Т. Том II. Полутом 1 : Учебник / Отв. Ред. Е.А.Суханов. –М.: Издательство БЕК, 2000.

5. Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное  право: Курс лекций. Отв. ред.  О.Н.Садиков. –М.: Издательство БЕК, 1997г.

6. Домашняя юридическая  энциклопедия. Жильё. –М.,1998.

7. Козырь О.М. Недвижимость  в новом Гражданском кодексе  России. Гражданский кодекс: проблемы, теория, практика. М.,1998.

8. Комментарий к ГК  РФ, части второй (постатейный) / Руководитель  авторского коллектива и ответственный  редактор О.Н.Садиков. –М.: Издательство БЕК, 1997.

9. Крашенинников П.В. Сделки  с жилыми помещениями: Комментарий  гражданского и жилищного законодательства  и практика его применения. –М.: “Статут”, 1999г.

10. Постатейный комментарий  к части второй ГК РФ. / Гуев А.Н. –М.: ИНФРА·М, 2000.

11. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости. М.,1994.