Контрольная работа по "Жилищному праву"

Согласно ч. 1 ст. 81 ЖК РФ изменение  договора происходит по требованию одной  из сторон договора – нанимателей  и членов их семей – во внесудебном  порядке, что является отступлением от общих правил гражданского законодательства.

Касаясь ч. 2 ст. 82 ЖК РФ, следует обратить внимание, что дееспособный (а не совершеннолетний) член семьи может  требовать признания себя нанимателем  с согласия остальных членов семьи  и наймодателя.

В то же время законодатель не определил  оснований для отказа со стороны  наймодателя и не обязал последнего мотивировать принятое решение. Однако отказ наймодателя можно обжаловать в судебном порядке.

Когда договор подлежит изменению  или расторжению в судебном порядке, необходимо учитывать, что требование может быть заявлено стороной в суд  только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения в срок ответа на данное предложение, а при его отсутствии – в 30-дневный срок. В судебном порядке договор может быть изменен или расторгнут в исковой форме защиты гражданских прав.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ договор  может быть изменен по требованию одной из сторон решением суда только при существенных изменениях обстоятельств, из которых исходили стороны при  заключении договора. Проявлением существенных изменений в жилищном найме являются случаи, когда помещение перестает  быть пригодным для постоянного  проживания, находится в аварийном  состоянии и т.д.

При изменении договора обязательства  сторон сохраняются в измененном виде.

Обязательства считаются измененными  с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, а  при изменении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.

Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

Прекращение договора означает окончание  правовой связи, которая существовала между его участниками, либо вследствие ее разрыва, либо в результате события, не зависящего от воли участников, либо по соглашению между ними или по воле одного из них.

Традиционный теоретический подход к соотношению понятий «прекращение договора» и «расторжение договора»  заключается в том, что прекращение  есть родовое понятие, включающее в  себя и расторжение.

Основания расторжения договора социального  найма раскрыты в ч. 1-4 ст. 83 Жилищного  кодекса Российской Федерации. Затем, в ч. 5 ст. 86 ЖК РФ предусмотрено, что договор найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживающего нанимателя. Таким образом, расторжение договора не отнесено к случаям его прекращения.

В ч. 4 ст. 83 ЖК РФ предусматривается  расторжение договора социального  найма жилого помещения по требованию наймодателя лишь в судебном порядке  в случае:

а) невнесения нанимателем платы  за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести  месяцев.

б) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими  гражданами, за действия которых он отвечает (например, поднанимателями, временными жильцами);

в) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое  делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

г) использования жилого помещения  не по назначению.

В п. 5 ст. 83 ЖК РФ указано, что договор  социального найма жилого помещения  прекращается в связи с утратой (разрушением) последнего..

Перечень, указанный в ст. 83 ЖК РФ, сформулирован как исчерпывающий.

Возможны три варианта выселения  граждан из жилых помещений, предоставленных  по договорам социального найма, которое производится в судебном порядке:

1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;

2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;

3) без предоставления других жилых помещений (ст. 84 ЖК).

Основания выселения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма определены ст. 85 ЖК, согласно которой такое выселение возможно в случаях, если:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания;

4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения существенно превысит норму предоставления.

 

 

6. Дайте понятие  договора купли-продажи жилого  помещения и охарактеризуйте его содержание. В чем сходство и отличие договора мены жилыми помещениями и договора купли-продажи жилого помещения?

По договору купли- продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру, жилой дом или их часть. К договору купли-продажи жилого помещения предъявляется ряд требований:

– договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (несоблюдение формы договора влечет его недействительность; ст. 550 ГК РФ);

– государственная регистрация заключенного договора (ст. 551 ГК РФ). Государственная регистрация перехода права собственности может быть произведена в судебном порядке по иску одной из сторон, если другая сторона договора отклоняется от такой регистрации. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации;

Содержание договора образуют его  условия. Закон четко указывает  те условия, которые обязательно  должны быть закреплены в договоре купли-продажи недвижимого имущества. Такие условия называются существенными. Если в договоре отсутствует какое-либо условие из числа существенных, такой  договор не считается заключенным  и не подлежит государственной регистрации. Таким образом, чрезвычайно важно  знать, какие же условия должны быть обязательно закреплены в договоре купли-продажи недвижимого имущества. 
Условие о сторонах договора (покупателе и продавце), а именно наименование сторон. Стороны в данном договоре называются «Продавец» и «Покупатель» соответственно. В качестве сторон могут выступать любые субъекты гражданского права - граждане (в т.ч. граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства), юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования. 
Стороны договора указываются в соответствии с требованиями гражданского законодательства, п. 1, 2 ст. 18 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и п. 18 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219.    
Для физических лиц указываются: 
1) фамилия, имя, отчество (полностью, без сокращений); 
2) дата рождения; 
3) место проживания; 
4) наименование и реквизиты документов, устанавливающих личность (например, паспортные данные). 
Для юридических лиц указываются: 
1) полное наименование, включая организационно-правовую форму; 
2) место нахождения; 
3) реквизиты государственной регистрации юридического лица (дата и место регистрации, номер документа о регистрации); 
4) индивидуальный номер налогоплательщика.  
Предметом договора является собственно объект недвижимости, который передается по этому договору. Предметом договора могут быть следующие объекты недвижимого имущества: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, иной объект недвижимого имущества; часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры; доля в праве общей собственности на объект недвижимого имущества. 
Определение предмета осуществляется путем указания данных, которые способствовали бы точному установлению недвижимого имущества, подлежащего передаче покупателю по договору, в том числе данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. 
Отметим, что при отсутствии данных о предмете договор купли-продажи не считается заключенным (ст. 554, п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ). 
В зависимости от того, какое именно недвижимое имущество отчуждается, различны и требования к описанию товара. 
Так, при купле-продаже квартиры в договоре должны быть указаны: 
1) адрес (субъект РФ, населенный пункт (город, поселок, село и т.п.), улица, дом, этаж, номер квартиры); 
2) кадастровый номер объекта недвижимости; 
3) технические характеристики квартиры и жилого дома, в котором она расположена: тип дома (кирпичный, панельный, блочный), состав (количество комнат), площадь (общая, жилая); технические характеристики квартиры должны соответствовать данным технического учета, содержащимся в извлечении технического паспорта квартиры или справке государственного органа, осуществляющего техническую инвентаризацию; 
 
4) правоустанавливающие документы продавца. Это может быть любой документ, на основании которого продавец имеет право собственности на квартиру: договор купли-продажи, договор дарения или мены, инвестиционный договор с актом приема-передачи квартиры, свидетельство о праве на наследство. При этом, должны быть полностью указаны реквизиты документа, на который идет ссылка, и данные о его регистрации (свидетельство о государственной регистрации права).  
Отметим, что регистрационное удостоверение БТИ не является правоустанавливающим документом. 
При купле-продаже жилого дома с хозяйственными постройками помимо вышеперечисленных характеристик в договоре указываются технические характеристики хозяйственных построек, а также сведения о земельном участке, на котором расположены объекты недвижимого имущества (кадастровый номер, площадь, категория земель, разрешенное использование (ограничения в использовании), описание границ земельного участка, его отдельных частей, принадлежность). 
Объект недвижимости должен быть описан в соответствии с требованиями п. 1 ст. 18 и п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Таким образом, в договоре должны быть указаны: 
- вид (название) объекта: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры; 
- адрес (местоположение); 
- литеры или номера строений в случае нахождения нескольких объектов под одним почтовым адресом; 
- этажность объекта; 
- этаж и номера помещений на поэтажном плане; 
- площадь объекта. 
Если предметом договора является передача доли в праве общей собственности, то указываются размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости. 
Одним из обязательных условий договора купли-продажи недвижимости является цена жилого помещения (ст. 555 ГК РФ). Цена договора представляет собой стоимость недвижимого имущества, являющегося предметом договора и  устанавливается соглашением сторон. Возможно указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества. Допускается определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ). В данном случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа. 
Нельзя путать цену договора и инвентаризационную оценку недвижимости. Установленная соглашением сторон цена недвижимости может быть  выше. 
При продаже недвижимого имущества в кредит с условием о рассрочке платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ). 
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются. 
Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. 
Договором может быть предусмотрена оплата недвижимости через определенное время после передачи покупателю (продажа в кредит или рассрочка платежа), и если иное не предусмотрено договором, до момента оплаты недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязанностей по оплате (п. 5 ст. 488 ГК РФ). 
Залог в силу закона может возникнуть в случае приобретения жилого помещения за счет кредита банка или иной кредитной организации, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ). 
Залогодержателем в данном случае является кредитная организация. Учреждение юстиции при этом должно зарегистрировать ограничение права покупателя в пользу залогодержателя. 
Договором может быть предусмотрено, что залога при оплате в рассрочку или кредит не возникает, так как нормы о залоге при купле-продаже являются диспозитивными. 
Если заключается договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома, части квартиры, в этом случае необходимо указать проживающих лиц и их право пользования после приобретения жилого помещения покупателем либо указать на отсутствие таких лиц.

Наряду с куплей-продажей, наймом жилых помещений, на практике наиболее распространены - мена жилых помещений, дарение и рента жилых помещений.

Согласно п.1 ст.567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны  один товар в обмен на другой.

На отношения сторон по договору мены распространены правила о купле-продаже, каждая из сторон признается продавцом  товара, который она обязуется  передать, и покупателем товара, который она обязуется принять  в обмен (п. 2 ст. 567 ГК РФ).

ГК РФ установлены специальные  правила о мене, обусловленные  ее правовой природой. Специальные  правила заключаются в том, что:

- презюмируется равноценность  обмениваемых товаров (п. 2 ст. 568 ГК  РФ);

- обмен неравноценными товарами  с оплатой разницы также является  договором мены, а не смешанным  договором мены и купли-продажи  (п. 2 ст. 568 ГК РФ);

- установлен одновременный переход  права собственности на обмениваемые  товары после исполнения обеими  сторонами обязательств по их  передаче, если законом или договором  не предусмотрено иное (ст. 570 ГК  РФ).

В случае заключения и исполнения сторонами договоров мены жилых  помещений должны совершаться следующие  регистрационные действия:

1) регистрация сделки - договора  мены;

2) регистрация перехода права  на одно жилое помещение;

3) регистрация перехода права  на другое жилое помещение.

Необходимое условие регистрации  сделки - наличие записей о ранее  возникших правах на обмениваемые жилые  помещения.

Поскольку каждый из участников договора мены выступает в качестве продавца имущества, которое он обязуется  передать, и одновременно покупателя другого имущества, которое он обязуется  получить, то к договору мены применяются  соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит принципам  и существу мены (ст. 567 ГК РФ). Сказанное  свидетельствует о сходстве правовой природы договоров купли-продажи  и мены. Главное различие между  этими договорами состоит в том, что если по договору купли-продажи  покупатель обязуется уплатить денежную сумму (цену), то по до-уговору мены с  обеих сторон передается имущество. Вместе с тем нередко мена жилыми помещениями на практике оформляется  не путем заключения одного договора мены, а путем двух договоров купли-продажи: по одному из этих договоров передается в собственность покупателя жилое помещение, принадлежащее продавцу, а по другому договору — передается в собственность лицу, продавшему свое жилое помещение по первому договору, другое жилое помещение, которое ранее принадлежало лицу, купившему помещение. При такой мене (фактически купле-продаже) производится оценка каждого из жилых помещений, являющихся объектами сделок.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список используемой литературы

 

1. Кубанкина Е.И., Павленко  В.В. Жилищное право: Учебное  пособие. – М.: Издательско-торговая  корпорация «Дашков и Ко», 2006.

2. Титов А.А. Жилищное  право Российской Федерации: учебник. - М.: Юрайт-Издат, 2007.

3. Толстой Ю.К. Жилищное  право: - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2007.

4. Корнеева И.Л. Жилищное  право РФ: учебное пособие. –  2-е изд. перераб и доп. –  М.: Юрист, 2006.

5. Алексий П.В., Эриашвили  Н.Д., Еремичев И.А. и др. Жилищное  право. учебник – 4-е изд.  перераб и доп. М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон  и право. 2007.

6. ЖК РФ