Автор работы: Пользователь скрыл имя, 14 Июня 2013 в 12:45, курсовая работа
Целью курсовой работы является рассмотрение и исследование процесса функционирования рынка недвижимости, выявление его основных закономерностей и тенденций развития. Поставленная цель определяет основные задачи данной курсовой работы: Дать определения понятиям «недвижимость» и «рынок недвижимости».
Рассмотреть и проанализировать особенности рынка недвижимости в Республике Казахстан;
Определить место рынка недвижимости в системе социально- экономических отношений.
Обосновать теоретические и методологические подходы к структурированию и оценки рынка недвижимости.
Раскрыть и проанализировать основные тенденции развития рынка недвижимости.
Введение 3
1 Теоретические основы рынка недвижимости 5
1.1 Общая характеристика и структура рынка недвижимости 5
1.2 Анализ рынка недвижимости: спрос и предложение, уровень риска 7
1.3 Общие черты и различия в развитии рынка недвижимости 12
2 Особенности функционирования рынка недвижимости 14
3 Обзор первичного рынка жилой недвижимости г. Астаны 20
3.1 Аналитический обзор рынка первичного жилья г. Астаны (январь 2011 года) 20
3.2 Прогноз ситуации на рынке жилой недвижимости г. Астаны 21
Заключение 23
Список используемых источников 25
<h1>
>Содержание
Введение 3
1 Теоретические основы рынка недвижимости 5
1.1 Общая характеристика
и структура рынка
1.2 Анализ рынка недвижимости: спрос и предложение, уровень риска 7
1.3 Общие черты и различия
в развитии рынка недвижимости
2 Особенности функционирования рынка недвижимости 14
3 Обзор первичного рынка жилой недвижимости г. Астаны 20
3.1 Аналитический обзор
рынка первичного жилья г.
3.2 Прогноз ситуации на рынке жилой недвижимости г. Астаны 21
Заключение
Список используемых источников 25
Приложение 26
</h3>
Тема данной курсовой работы актуальна, потому что особенности формирования рынка недвижимости, взаимозависимость развития данного рынка и других сфер экономической деятельности еще не изучены и не имеют единых устоявшихся проявлений. В казахстанских условиях формирование рынка происходит при участии государства, однако на современном этапе попытки государства оказать влияние на функционирование рынка недвижимости нередко осуществляются без учета особенностей развития национальной экономики. Это свидетельствует о недостаточной разработанности и отсутствии глубоких исследований данного вопроса в отечественной науке. В то же время от правильного определения соотношения рыночных и регулирующих элементов зависит эффективность и интенсивность обращения недвижимого имущества в производственной и потребительской сфере.
Активное формирование рынка недвижимости в Казахстане характеризуется неравномерным развитием отдельных сегментов, несовершенством законодательной базы, низкой платежеспособностью граждан и инвестиционным потенциалом юридических лиц.
Для решения проблем, возникающих на этапе становления рынка недвижимости, необходимо готовить специалистов высшей квалификации, владеющих специальными знаниями, способствующих становлению и развитию новой области знаний со своей методологией, терминологией и приемами исследований.
Как известно цена и рынок неразделимо связаны между собой, они дополняют и характеризуют друг друга. Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода. Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволит более обоснованно скорректировать данные ретроспективного периода для оценки недвижимости методами рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.
Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости
Целью курсовой работы является рассмотрение и исследование процесса функционирования рынка недвижимости, выявление его основных закономерностей и тенденций развития.
Поставленная цель определяет основные задачи данной курсовой работы:
<h4>1 Теоретические основы рынка недвижимости
1.1 Общая характеристика и структура рынка недвижимости
В повседневной
жизни термин «недвижимость» кажется
вполне понятным и как бы само собою
разумеющимся. В действительности внешняя
видимость далеко не совпадает с
юридической сущностью
«Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.
Рынок недвижимости – это
рынок несовершенной
За последние годы рынок
недвижимости повысил свою активность
с помощью действия компаний, специализирующихся
на операциях с недвижимостью, финансовых
организаций и
Решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам: политическая ситуация в стране и регионах, общеэкономическая ситуация, состояние финансового рынка.
Рынок недвижимости подвержен многим внешним влияниям, таким как:
Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка:
1. По типу
недвижимости (жилая, офисная,
2. По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с вновь возникшей высокой занятостью, регионы с циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью).
3. По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, заемного капитала, опционов).
Структуризация рынка недвижимости, его классификация по определенным признакам определяется целями анализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и значимость, придаваемая тому или иному рассматриваемому параметру. Например, потенциальным инвесторам целесообразно проводить классификацию рынка недвижимости в зависимости от используемых инструментов инвестирования. Оценщику, помимо вышеприведенной структуры рынка, необходима классификация объектов недвижимости по степени готовности:
<h4>1.2 Анализ рынка недвижимости: спрос и предложение, уровень риска
Цель анализа
обуславливает рамки его
Причин для анализа может быть много, например – изучить процессы, протекавшие на конкретном рынке в прошлом, чтобы сделать вывод о рыночных условиях, превалирующих в текущий период, или спрогнозировать деятельность рынка в будущем. Первый шаг анализа заключается в установлении цели анализа. Цель анализа может быть обусловлена необходимостью решить вопросы:
Проблемы, затрагиваемые при проведении рыночного анализа, можно подразделить на два крупных блока:</h4>
1. относящиеся к краткосрочным целям;
2. относящиеся к долгосрочным целям.
При определении целей рыночного анализа каждый отдельный исследуемый сегмент рынка необходимо выделить и идентифицировать, учитывая, что рынок в целом, его конъюнктура влияют на отдельные сегменты рынки.
Анализ любого сегмента рынка недвижимости требует изучения факторов спроса, предложения и сочетания этих факторов.
Основными факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, являются спрос и предложение, в результате взаимодействия которых создается рынок продавцов или рынок покупателей. Основная движущая сила развития рынка – конкуренция среди продавцов – действует и на рынке недвижимости, что ведет к регулированию спроса и предложения.
Факторы, определяющие величину спроса:
Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Обязательным условием роста спроса является расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, рост их доходов, который приводит к усилению активности на рынке недвижимости. Аналогично снижение платежеспособного спроса ведет к депрессии на рынке. Результатом роста спроса на недвижимость является рост арендной платы и цен продажи недвижимости, хотя в этом же направлении действуют и инфляционные тенденции, которые могут повлиять на повышение цен на всех сегментах рынка.
В краткосрочном периоде параметры спроса имеют более важное значение, чем характеристики предложения, характерной чертой которого является неэластичность.
Значительные колебания активности в операциях с недвижимостью во многом объясняются неэластичностью предложения в краткосрочном периоде.
Факторы, определяющие величину предложения: