Автор работы: Пользователь скрыл имя, 14 Июня 2013 в 12:45, курсовая работа
Целью курсовой работы является рассмотрение и исследование процесса функционирования рынка недвижимости, выявление его основных закономерностей и тенденций развития. Поставленная цель определяет основные задачи данной курсовой работы: Дать определения понятиям «недвижимость» и «рынок недвижимости».
Рассмотреть и проанализировать особенности рынка недвижимости в Республике Казахстан;
Определить место рынка недвижимости в системе социально- экономических отношений.
Обосновать теоретические и методологические подходы к структурированию и оценки рынка недвижимости.
Раскрыть и проанализировать основные тенденции развития рынка недвижимости.
Введение 3
1 Теоретические основы рынка недвижимости 5
1.1 Общая характеристика и структура рынка недвижимости 5
1.2 Анализ рынка недвижимости: спрос и предложение, уровень риска 7
1.3 Общие черты и различия в развитии рынка недвижимости 12
2 Особенности функционирования рынка недвижимости 14
3 Обзор первичного рынка жилой недвижимости г. Астаны 20
3.1 Аналитический обзор рынка первичного жилья г. Астаны (январь 2011 года) 20
3.2 Прогноз ситуации на рынке жилой недвижимости г. Астаны 21
Заключение 23
Список используемых источников 25
<h4>
<h4> 3 Обзор первичного рынка жилой недвижимости г. Астаны
3.1 Аналитический обзор рынка первичного жилья г. Астаны (январь 2011 года)
В январе 2011 года на столичном рынке первичного жилья средняя цена предложения составила 1067 у.е. за квадратный метр. По сравнению с декабрем прошлого года ценовой показатель снизился на 37 у.е. за квадрат, или на 3,4%. Общая площадь предложения по анализируемой базе в отчетном месяце составила 12159 кв.м, что на 3,8% ниже уровня декабря 2010 года. </h4>
Структура предложения
В январе текущего года по анализируемой базе в сегменте первичного жилья г. Астаны к продаже было представлено 12159 кв.м жилой площади. В количественном измерении база составила 189 объектов. Максимальную долю в структуре предложения заняли квартиры в строящихся домах правобережья — 63% (119 объектов), на левобережье (Есиль) пришлось 37% (70 квартир). В разбивке по административным районам удельный вес предложения в районах правого берега — Алматы и Сары-Арка составил 52% (99 ед.) и 11% (20) соответственно (диаграмма 1).
Рисунок 1 – Распределение удельного веса предложения по районам, кол-во, %
По сравнению с декабрем прошлого года общая площадь предложения по анализируемой базе снизилась на 474 кв.м, что составляет 4,5%. Однако снижение объема предложения можно было наблюдать только в двух районах города — Есиль и Сары-Арка, где количество предложений снизилось на 18,6% (16 квартир) и 16,7% (4) соответственно. По району Алматы наблюдается приток количества предложений на 12,5% (11 квартир) (диаграмма 2).
Рисунок 2 – Изменение количества предложений по районам, %, шт.
В разрезе форматов квартир в отчетном периоде максимальную долю предложения заняли однокомнатные квартиры — 42%, или 79 ед. Далее в порядке снижения удельного веса следуют двухкомнатные квартиры — 33%, или 62 ед., а доля трех- и многокомнатных составила 25%, или 48 единиц (диаграмма 3).
Рисунок 3 – Распределение удельного веса предложения по формату квартир, кол-во, %
С позиции материала стен доля выставленных на продажу квартир в монолитных домах составила 59%, или 111 единиц, в кирпичных — 41%, или 78 единиц.
Выводы и прогнозы:
- в январе на рынке первичного жилья наблюдается стабильность цен по сравнению с декабрем прошлого года;
- в отчетном
месяце в сегменте первичного
жилья г. Астаны наблюдается
незначительное снижение
- учитывая такие факторы, как рост объемов промышленного производства, доходов населения, повышение уровня ввода жилья в эксплуатацию, увеличение количества сделок купли-продажи, можно говорить о постепенном восстановлении конъюнктуры на рынке недвижимости.
>3.2 Прогноз ситуации на рынке жилой недвижимости г. Астаны
Управление анализа рынков финансового холдинга «Астана-Финанс» дает свой прогноз столичного рынка недвижимости на ближайшие два года.
Здесь не рассматриваются крайние случаи прямого обмана застройщиками своих дольщиков, но принимаются во внимание меры правительства по финансовой поддержке добросовестных застройщиков. В качестве объекта для прогноза взята деятельность одной из крупнейших столичных девелоперских строительных компаний, члена Ассоциации застройщиков Казахстана. Этот застройщик не имеет жилых комплексов с большой степенью незавершенного строительства, и он вправе рассчитывать на приобретение государством части предлагаемого им жилья по цене 875-950 долларов США за квадратный метр. Такой выбор объекта позволил аналитикам уклониться от рассмотрения всего многообразия действующих факторов и сосредоточить свое внимание на главном.</h4>
А главным, по нашему мнению, является то, что в сложившихся условиях коммерческое жилье, несомненно, имеет признаки «товара Гиффена». Имеется в виду тот факт, что с падением цены наблюдается не рост спроса, как это следует из классической теории, а его падение. «Перемещение поперек кривой спроса» как раз и является одним из проявлений эффекта Гиффена, хотя впервые это явление было описано совершенно для другого случая. Примечательно, что в англоязычной литературе не найдены указания на связь «пузыря недвижимости» с «товаром Гиффена», но обсуждение такой идеи упомянуто в материалах одного семинара на русском языке.
Вторая идея прямо следует из классической микроэкономики и касается особенностей поведения основных участников рынка. Для данного случая существенно следующее: покупатель мгновенно реагирует на изменение ситуации; продавец в краткосрочном периоде не реагирует на изменение ситуации вовсе; в среднесрочном периоде – реагирует изменением цены; в долгосрочном периоде – реагирует изменением предложения.
Петля в координатах «цена – спрос» является результатом учета упомянутых допущений. На первые признаки падения цены покупатель реагирует быстрым уходом с рынка, что и наблюдалось с осени 2007 года. Продавец сначала не реагирует (цена предложения остается высокой), потом снижает цены, но это не приводит к росту продаж. Вблизи ценового дна продажи оживляются; рост спроса позволяет продавцу поднимать цены, а покупатель вовлекается в очередной «пузырь недвижимости».
Развитие ситуации происходит во времени вдоль петли – отсюда следуют кривые динамики цены и спроса (нижний рисунок). Здесь существенным является то, что переход кривой динамики спроса к росту происходит раньше, чем будет достигнуто ценовое дно. Это и понятно: спекулятивно ориентированная часть покупателей, предвидя развитие ситуации, старается успеть использовать свой шанс раньше других.
Применив изложенные теоретические выкладки к деятельности упомянутого выше столичного девелопера и приняв во внимание развитие ситуации на рынке коммерческого жилья Астаны, аналитики «Астана-Финанс» сделали следующий прогноз:
Исполнится ли этот прогноз полностью или частично только для конкретного девелопера или для столичного рынка коммерческого жилья в целом, покажет время.
<h4>Заключение
Рынок жилой недвижимости Казахстана в течение нескольких лет переживал бурный рост, что было обусловлено недостаточной обеспеченностью горожан жильем, высокими темпами роста экономики и доходов населения, относительной доступностью ипотечного кредитования и отсутствием альтернативы для вложения свободных средств отечественных инвесторов из-за неразвитости фондового рынка. «Нереальные» цены на рядовое жилье вызывали разговоры о «пузыре недвижимости».
После обвала американской
ипотечной системы
Сегодня ситуация на рынке коммерческой и некоммерческой недвижимости в Республике Казахстан характеризуется значительным снижением объема продаж из-за ужесточения условий предоставления ипотечных кредитов, стремления спекулятивных клиентов покинуть рынок с минимальными потерями и ожидания «ценового дна» конечными покупателями. Однако такие определяющие факторы рынка, как дефицит жилья, доходы от экспорта и неразвитость фондового рынка, существенно не изменились.
Рецессия на рынке недвижимости интенсивно развивается на фоне одновременного общего снижения деловой активности. По мере того, как снижается количество сдаваемой в аренду недвижимости (квартиры или офисные здания), поскольку арендная плата сокращается более быстрыми темпами, чем снижаются эксплуатационные расходы, рецессия принимает затяжной характер. В результате цены на недвижимость вынуждены снижаться.
Депрессия на рынке недвижимости характеризуется растущим объемом нарушений финансовых обязательств. После завершения депрессии происходит процесс возвращения к периоду экспансии, который обычно начинается с увеличения спроса на недвижимость. Существенным индикатором тенденций на рынке является любое изменение рыночных цен или ставок арендной платы, которое сохраняется в течение года или более лет. Особое значение имеют различия между ценами, заявленными в листингах (реестрах объектов, выставленных на продажу), и текущими ценами продаж, а также разница между запрашиваемой арендной платой и конечной выплачиваемой суммой, которая отражает устойчивость рынка.
За последние несколько месяцев рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами, как:
Таким образом, рынок недвижимости находится в зависимости от развития рынка капитала, поскольку основные параметры его развития определяет ситуация на рынке капитала.
<h4>Список используемых источников