Оценка земли методами сравнительного подхода

Содержание:

       

Введение

1.  Метод сравнения  продаж.

2.  Метод выделения.

3.  Метод распределения

Заключение

Список литературы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение.

       Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

       Сравнительный подход основан на принципе замещения, суть которого в том, что рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за оцениваемую землю сумму, большую, чем та, в которую обойдется приобретение на рынке сходного объекта, обладающего такой же полезностью. То есть цены, заплаченные на рынке за аналогичные или сопоставимые земельные участки, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой земли. Расчет стоимости оцениваемой земли сравнительным подходом производится исходя из данных о совершенных сделках или предложениях о продажах земельных участков, исходных с оцениваемым. Поэтому, возможность применения данного подхода основана на сборе и анализе информации о продажах (предложениях) аналогичных или сопоставимых земельных участков, с целью определения величины корректировок величин, влияющих на оценку стоимости. Следовательно, при проведении оценки земли обычно Оценщик обычно рассматривает все три подхода, а применяет только приемлемые для оценки конкретного земельного участка.

          На сравнительном подходе основаны следующие методы: сравнения продаж, выделения и     распределения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Метод сравнения продаж.

Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3-6 месяцев. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по совершенным сделкам, включающей информацию об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях.

Выбор объектов в качестве аналогов необходимо производить на том же сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект. При этом следует обратить внимание на следующие моменты.

Если объект был продан за меньший для стандартного срока период, это свидетельствует о том, что цена была занижена. Если же объект находился на рынке дольше стандартного, то цена, по всей видимости, была завышена. И в том и в другом случае сделка не является типичной для данного сегмента рынка и не может рассматриваться в качестве сравнимой.

Метод сравнения продаж включает следующие этапы:

Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем  сегменте земельного рынка.

Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки.

        Сегментирование рынка — это процесс разбивания рынка на сектора, расположенные на одной и той же географической территории, имеющие аналогичные или конкурирующие варианты землепользования, схожие характеристики объектов и субъектов.

        Срок экспозиции — это время, которое объект должен находится на рынке, для того, чтобы быть проданным. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка.

К характеристикам  типичного для данного сегмента земельного участка относятся:

—зонирование и целевое назначение использования земли;

—плодородие при оценке сельскохозяйственных или лесных земель;

—местоположение;

— передаваемые юридические права  собственности и другие. Характеристики типичного для данного сегмента земельного рынка субъекта включают:

—инвестиционную мотивацию;

—платежеспособность;

—социально-юридический статус;

—источники и формы финансирования;

—предпочтения покупателей и другие.

В результате сегментирования земельные  участки делятся на следующие  группы:

—участки, используемые для целей  садоводства и огородничества;

—участки, используемые для ведения  личного подсобного хозяйства;

—участки, используемые для индивидуального  жилищного строительства;

—участки, используемые для массового  жилищного строительства;

—участки под объектами коммерческой недвижимости;

—участки под общественными  объектами и т.п.

Выявление недавних продаж сопоставимых земельных участков на соответствующем сегменте земельного рынка. Сбор информации о ценах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участков земли.

Для сравнения используется несколько  проданных земельных участков. Обычно достаточно от трех до пяти аналогов, но большее число повышает достоверность оценки.

Этап 2. Проверка информации о сделках  с земельными участками.

Отбор информации с целью повышения  ее достоверности и получение  подтверждения того, что совершенные  сделки произошли в типичных рыночных условиях. Данные, собранные о продажах сравнимых земельных участков, должны быть подтверждены одним из участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником.

Кроме того, при выборе объекта-аналога  обращают внимание на типичный срок экспозиции, независимость субъектов сделки, инвестиционную мотивацию. Инвесторы  должны иметь аналогичные мотивы, а покупаемые земельные участки одинаковое назначение. Для определения возможного использования объекта оценки следует учитывать нормы зонирования. Например, если два земельных участка находятся в разных зонах, исключающих их одинаковое использование, они не могут рассматриваться как сравниваемые.

Этап 3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков.

В той мере, в какой оцениваемый  земельный участок отличается от сопоставимого участка, в цену последнего необходимо внести поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. При корректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого участка. При этом необходимо ответить на вопрос: «За какую цену был бы продан сопоставимый земельный участок, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый участок?». Когда сравнимый земельный участок уступает оцениваемому участку, фактическая цена продажи первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками оцениваемого земельного участка.

Оценка земельного участка путем  сравнения с другими, проданными участками земли, может проводиться двумя способами: по элементам сравнения или с помощью единиц сравнения.

Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условий заключения сделок с  ними, которые влияют на величину цены продажи. Путем анализа сравнительных  продаж определяется стоимость типичного (стандартного) земельного участка, который выступает затем основой расчета стоимости других участков земли. В качестве типичного земельного участка может использоваться как реальный, так и гипотетический участок.

Для лучшей организации процесса сравнения  рекомендован стандартный порядок  анализа элементов сравнения. При  сравнении земельных участков обычно рассматривают шесть элементов:

Права собственности. Поправка вносится при отягощении:

1) прав покупателя залогом или  долгосрочной арендой.

2) Условия финансирования. Условиями  сделки могут быть выплаты  продавцом процента от кредита.

3) Условия продажи. Корректировка  на этот элемент отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, а также обстоятельства, при которых продавец и покупатель принимают свои решения относительно продажи или покупки земельного участка.

4) Дата продажи. При сравнении  даты оценки с датой продажи аналогов определяется, осуществлялась ли сопоставимая продажа при таких же или изменившихся рыночных условиях. При этом могут вноситься две поправки, одна, — учитывающая динамику цен продаж на данный вариант землепользования, и другая — на местоположение земельного участка. Поправки обычно вносятся поквартально, за исключением периодов резких скачков цен.

5) Местоположение. При сопоставлении  местоположения участков анализируется влияние окружения на конкурентоспособность участков на рынке по физическим, социальным, экономическим и даже политическим факторам.

Если сопоставимый участок находится  в том же районе, что и оцениваемый, поправки, как правило, не вносятся. В редких случаях, когда участок расположен на краю района и на него воздействуют выгодные либо негативные факторы, ни один из которых не затрагивает оцениваемого участка, необходимо вносить поправку.

Если сопоставимый участок находится  в другом районе, то необходимо провести анализ возможных различий между  этими районами. Например, при жилой  застройке учитываются такие  факторы, как транспортная доступность, инженерное обеспечение, экология, престижность. Величина поправки вычисляется на основе анализа парных продаж.

6) Физические характеристики. В  процессе сравнения выявляются и рассматриваются только крупные физические различия, при этом необходим личный осмотр каждого из сопоставимых земельных участков. Наиболее точная корректировка на отличия физических характеристик осуществляется методом корреляционно-регрессивного анализа.

При внесении поправки на размер участка  определяется зависимость цены продажи одной сотки от площади земельного участка.

Способ типичного (стандартного) земельного участка широко используется для  оценки участков приблизительно одного размера, которые сильно отличаются по элементам сравнения, например садоводческих, огороднических и дачных.

Способ единицы сравнения. Поскольку  земельные участки, приносящие доход, часто различаются по площади  и размеру имеющихся улучшений, при проведении сравнения проданных  участков с оцениваемым участком цены продаж выражаются в стоимости  единицы сравнения. Единица сравнения  используется также для быстрой  информации инвесторов или потенциальных  покупателей. Например, стоимость земельного участка — 600 долларов за одну сотку  или стоимость жилья — 700 долларов за один квадратный метр площади.

При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения:

Цена за 1 гектар — при продажах больших массивов земли сельскохозяйственного  или лесного назначения, под промышленное использование, при разделении земельных массивов на стандартные участки.

Цена за 1 квадратный метр — при  продажах земли в центрах городов  под коммерческую застройку. Участки  должны быть сопоставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий это доступ к транспортным магистралям и местам парковки, другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских помещений — доступ к транспортным коммуникациям.

Цена за 1 фронтальный метр часто  применяется при оценке земли, предназначенной  для торговых предприятий, а также  предприятий сферы обслуживания. Общая стоимость земельного участка  считается пропорциональной длине  его границы по какой-либо улице  или шоссе.

Цена за лот — цена за стандартные  по форме и размеру земельные участки в районах массовой жилой или дачной застройки. Колебания цен на стандартные па размеру и форме участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными проблемами или опасностью паводков.

Цена за единицу плотности. Нормативные  акты по зонированию обычно ограничивают плотность застройки на различных участках. На некоторых сегментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на основе максимальной плотности, разрешенной нормами зонирования, например на основе количества разрешенных для строительства единиц жилья.

При использовании метода единицы  сравнения на основе ряда фактических  продаж определяется средняя стоимость  единицы сравнения для каждой однородной группы земельных участков. Средняя стоимость определяется путем расчета медианы или среднеарифметической величины цены продажи в расчете на одну единицу сравнения. Если по какой-либо однородной группе земельных участков имеется мало сделок, то ее можно объединить с близкой по ценовому значению и целевому использованию другой группой участков. Метод единицы сравнения применяется в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.