Оценка земли методами сравнительного подхода

При правильном применении методы типичного (стандартного) участка и единицы сравнения должны давать приблизительно одинаковые оценки земельных участков. Преимуществом метода типичного участка является то, что в его основе лежит подход сравнения продаж, который позволяет учесть различия по элементам сравнения.

Преимуществом метода, единицы сравнения  является его относительная простота и легкость. Особенно широко метод используется при освоении новых земельных массивов и стандартной застройке.

Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. После внесения корректировок в цены отобранных аналогов, полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины.

Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, то можно подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в районе, где производится оценка.

Доля земли в стоимости объекта =  стоимость земли + стоимость  зданий

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.    Метод выделения.

         Метод выделения (изъятия) – применяется для оценки застроенных земельных участков, стоимость которых определяется путем вычитания из рыночной стоимости всего единого объекта недвижимости (т.е. земельного участка с улучшениями) стоимости замещения или восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа, основывается он на принципе остаточной продуктивности (производительности) земли.

Ст._об.оц. = Ст._{ед.об.оц.} – Ст._ул.,

где	Ст.об.оц.	— стоимость объекта  оценки (земельного участка);
	Ст.ед.об.оц.	— стоимость единого  объекта оценки, включая стоимость земельного участка;
	Ст.ул.	— стоимость улучшений.

Условия применения метода:

- наличие информации  о ценах сделок с едиными  объектами недвижимости, аналогичными  единому объекту недвижимости, включающему  в себя оцениваемый земельный  участок. При отсутствии информации  о ценах сделок допускается  использование цен предложения  (спроса);

- соответствие  улучшений земельного участка  его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1. определение элементов,  по которым осуществляется сравнение  единого объекта недвижимости, включающего  в себя оцениваемый земельный  участок, с объектами - аналогами;

2. определение по каждому  из элементов сравнения характера  и степени отличий каждого  аналога от единого объекта  недвижимости, включающего в себя  оцениваемый земельный участок;

3. определение по каждому  из элементов сравнения корректировок  цен аналогов, соответствующих характеру  и степени отличий каждого  аналога от единого объекта  недвижимости, включающего в себя  оцениваемый земельный участок;

4. корректировка по каждому  из элементов сравнения цен  каждого аналога, сглаживающая  их отличия от единого объекта  недвижимости, включающего в себя  оцениваемый земельный участок;

5. расчет рыночной стоимости  единого объекта недвижимости, включающего  в себя оцениваемый земельный  участок, путем обоснованного  обобщения скорректированных цен  аналогов;

6. расчет стоимости замещения  или стоимости воспроизводства  улучшений оцениваемого земельного  участка;

7. расчет рыночной стоимости  оцениваемого земельного участка  путем вычитания из рыночной  стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый  земельный участок, стоимости  замещения или стоимости воспроизводства  улучшений земельного участка.

Сумма затрат на создание улучшений  земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.

К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта в целом - квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ.

К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений.

Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные в зафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть пересчитаны в уровень цен на дату оценки с использованием системы текущих и прогнозных индексов изменения стоимости строительства.

Расчет суммы затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей  может осуществляться также с  использованием ресурсного и ресурсно - индексного методов.

Ресурсный (ресурсно-индексный) метод состоит в объединении текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений.

При определении суммы  затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль  инвестора - величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора  может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами  на создание аналогичных объектов. Прибыль инвестора также может  быть рассчитана как отдача на капитал  при его наиболее вероятном аналогичном  по уровню рисков инвестировании.

При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений.

         Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.

         Физическим износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физических свойств.

         Функциональным износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемно - планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений.

          Экономическим износом является потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов.

Физический и функциональный износ могут быть устранимыми  и неустранимыми.                     Экономический износ, как правило, является неустранимым. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения.

 

 

 

           Метод выделения приводит к объективным результатам, если можно точно оценить величину стоимости воспроизводства или замещения улучшений (зданий и сооружений) с учетом накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

         Ограниченность метода выделения заключается в том, что он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает. Кроме того, в условиях высокой инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений, не говоря уже о стоимости воспроизводства всех улучшений городских земель с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.  Метод распределения.

         Метод распределения (переноса) предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует определенная пропорция между стоимостью земли и стоимостью улучшений.

В МСО данный метод называется разнесением.

         Разнесение  – это  способ косвенного сравнения, при котором разрабатывается соотношение между стоимостью земли и улучшений на ней или какое-либо другое соотношение между составными частями имущества.

Результатом является мера для разнесения общей рыночной цены между землей и улучшениями на ней для целей  сравнения.

          Метод распределения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части - стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в данной местности существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений.

Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности. Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных  участков, то можно подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами  как застроенных, так и незастроенных  земельных участков и определить долю земли. Определив типичное соотношение между стоимостью земли общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в районе, где производится оценка.

Ст._зем.уч. = С_он – (С_в. – И_н),

где	Ст.зем.уч.	— стоимость земельного участка;
	Сон	— стоимость объекта  недвижимости;
	Св.	— стоимость воспроизводства  объекта недвижимости;
	Ин	— накопленный износ.

С_он = ПВД – ОР / Кк

Условия применения метода:

•      наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

•      наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

• соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

•      определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами – аналогами;

•      определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

•      определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

•      корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

•      расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

•      расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

        Однако, изложенный метод, который кажется чрезвычайно простым для практического применения, наталкивается на серьезные затруднения, связанной с проблемой установления наиболее вероятной доли. Дело в том, что реальные данные по сделкам с землей практически отсутствуют; поэтому рассчитать непосредственно требуемые для расчетов параметры рынка не представляется возможным. Возникает заколдованный круг: с одной стороны, чтобы определить рыночную стоимость земли, нужно знать наиболее вероятную долю земли в рыночной стоимости недвижимости, с другой стороны, чтобы определить упомянутую долю, требуется знать рыночную стоимость земельного участка. Таким образом, подобный путь определения стоимости участка земли на практике не может быть реализован, поскольку для прямого расчета значения упомянутой доли требуется значение рыночной стоимости земельных участков и стоимости единых объектов недвижимости, находящихся на них.

Выход из этого круга может быть найден, если значение этой доли проявляет устойчивость на более широком множестве различающихся земель и объектов недвижимости, чем рассматриваемые оценочные зоны (территория, в пределах которой стоимость подобных объектов недвижимости можно считать одинаковой в пределах неопределенности, присущей цене недвижимости, расположенной на участке). В этом случае обучающая выборка формируется на основе статистических данных по известным сделкам с объектами, которые могут находиться в другом месте, и расчет значений наиболее вероятной доли может быть осуществлен в рамках более широких исследований, включающих различные географические ареалы.